Giá chung cư Hà Nội đi ngang

Dù dịch bệnh kéo dài và thanh khoản giảm mạnh song thị trường chung cư tại Hà Nội vẫn chưa ghi nhận hiện tượng giảm giá căn hộ. 

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2020, tại Hà Nội có 7.989 căn hộ chung cư mới được chào bán ra thị trường. Riêng quý III/2020 có 2.486 căn hộ. Tuy nhiên, giao dịch thành công chỉ đạt 872 căn hộ. 

So với cùng kỳ hai năm trước, tỉ lệ hấp thụ từ các sản phẩm căn hộ mới chào bán quý III/2020 giảm mạnh. Lượng giao dịch chỉ đạt 15,7% so với quý III/2018 và 28,1% so với quý III/2019.

Trong quý III/2020, căn hộ bình dân tiếp tục chiếm tỉ trọng nhỏ trong cơ cấu nguồn cung căn hộ theo phân khúc. Lượng cung căn hộ cao cấp mới tung ra thị trường cũng rất hạn chế bởi tỉ lệ hấp thụ của phân khúc này đang ở mức rất thấp, chỉ khoảng 10%.

Mặc dù giao dịch giảm mạnh nhưng giá bán căn hộ vẫn không có nhiều biến động. Theo số liệu của Hội Môi giới, giá bán căn hộ trung, cao cấp tiếp tục gần như đi ngang. Thậm chí, giá bán của phân khúc bình dân còn tăng nhẹ khoảng 3 - 5%.

Nhận định về giá chung cư tại Hà Nội, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, tư vấn phát triển và thẩm định giá của CBRE Việt Nam cho rằng, bất chấp tình hình dịch bệnh Covid-19, giá căn hộ trên thị trường sơ cấp không những không giảm, tại một số dự án còn chứng kiến sự tăng nhẹ.

Nguyên nhân của thực trạng này theo bà An là do bất động sản là sản phẩm đầu tư dài hạn, mang tính đặc thù. Để có thể chào bán sản phẩm thì các chủ đầu tư phải mất nhanh nhất là 2 năm, còn trung bình phải mất từ 3 - 4 năm, từ khi có lô đất đến tính toán phương án đầu tư xây dựng và đưa ra giá bán của sản phẩm.

Do đó, những sản phẩm đã chào bán trong năm 2020 phần lớn đều được các chủ đầu tư lên kế hoạch xây dựng và kinh doanh từ giai đoạn trước. Các chi phí đầu tư như chi phí vốn, chi phí nhân công, nguyên vật liệu đã được hạch toán đưa vào giá bán bán sản phẩm. 

Chính vì vậy, giá trên thị trường sơ cấp khó giảm. Việc dịch bệnh mới chỉ bùng phát trong một thời gian ngắn từ đầu năm đến nay rất khó để các chủ đầu tư có thể ngay lập tức điều chỉnh giá sản phẩm.

Thị trường và các chủ đầu tư cần có thời gian để tính toán lại kế hoạch đầu tư dự án, chi phí đầu tư, cơ cấu sản phẩm thì mới có thể đưa ra các sản phẩm mới với mặt bằng giá mới phù hợp với thị trường.

Bên cạnh đó, dù chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19 khiến giao dịch thị trường chững lại nhưng nguồn cung căn hộ cũng giảm nhiều so với cùng kì năm ngoái. Trong khi đó, hầu hết các chủ đầu tư đều tin rằng thị trường bất động sản sẽ sớm hồi phục trong thời gian ngắn nên họ vẫn giữ giá.

Cũng theo bà An, giá bất động sản từ nay đến cuối năm sẽ ít có sự thay đổi lớn. Có chăng phải sang năm 2021, thị trường mới xuất hiện sự thay đổi trong giá bán căn hộ trên thị trường.

Đồng quan điểm, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, trong và sau dịch bệnh, giá bán căn hộ chung cư trung và cao cấp gần như không có biến động. Phần lớn các chủ đầu tư đều đưa ra các chương trình tặng quà khủng và khuyến mại lớn ở một số dự án để kích cầu thay vì giảm giá sản phẩm.

Nguyên nhân là do không nhiều nguồn cung căn hộ mới trên thị trường. Theo ông Đính, tình trạng phát triển dự án bất động sản tại Hà Nội trong khoảng thời gian 2- 3 năm trở lại là rất ì ạch. Gần như không có dự án mới được phê duyệt đầu tư ở giai đoạn này. Các dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước cung cấp lượng sản phẩm rất nhỏ giọt. 

Trung bình nguồn cung mới ra thị trường chỉ đạt khoảng hơn 2.000 căn hộ/quý. Đây là con số quá nhỏ cho một thành phố có gần 10 triệu dân. Trong khi đó, tổng lượng cung này lại chủ yếu tập trung ở một số dự án đại đô thị lớn.

Mặt khác, trong lượng cung mới, rất hiếm dòng sản phẩm thuộc phân khúc bình dân. Có một số dự án thuộc phân khúc bình dân hiện tại giá đã được đẩy lên chạm ngưỡng phân khúc trung cấp. Đây là lý do khiến giá căn hộ trung bình ở mức cao.

Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc này thường nằm tại các vùng ven đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông … tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao, đạt khoảng 70%. 

Trong khi đó, các sản phẩm phân khúc trung và cao cấp tiêu thụ rất chậm, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Kể từ khi khủng hoảng do dịch bệnh Covid-19 đến nay, có nhiều dự án không bán được hàng hoặc lượng bán không đáng kể. Tình trạng này cũng không ngoại trừ các đại dự án đang được quảng cáo rầm rộ, ông Đính chia sẻ.