Giá bất động sản không nhiều biến động dù Covid-19

Nhận định về thị trường bất động sản Hà Nội, ông Thêm cho biết, nguồn cung căn hộ sơ cấp trong hai quý đầu năm khoảng 29.400 căn hộ, tăng 28% theo quý nhưng giảm 6% theo năm. Thị trường nhà ở đang chứng kiến sự sụt giảm nguồn cầu trong ngắn hạn do dịch bệnh diễn biến phức tạp và những vướng mắc về thủ tục pháp lý dự án.

Bên cạnh đó, dịch Covid-19 cũng gây ảnh hưởng đến số lượng giao dịch trong nửa đầu năm. Trong quý II, thị trường ghi nhận 5.400 giao dịch, tăng 11% theo quý nhưng giảm 43% theo năm. Tính chung sáu tháng đầu năm có 10.300 giao dịch, giảm 47% theo năm, tỷ lệ hấp thụ đạt 30% và giảm 17% theo năm.

Đáng chú ý, trong khi cả nguồn cung và giao dịch trên thị trường đều suy giảm do tác động của dịch bệnh thì giá bán sơ cấp lại duy trì được sự ổn định. Giá bán căn hộ trung bình ổn định theo quý nhưng tăng 7% theo năm đạt 1.460 USD/m2. 

Theo khảo sát thị trường nhà ở toàn cầu của Savills, đây cũng là thực trạng chung của nhiều nước trên thế giới. Theo đó, 53% người được hỏi cho biết giá bất động sản tại thị trường nước họ không thay đổi trong nửa đầu năm 2020 so với nửa đầu năm 2019. Mặc dù nền kinh tế ở nhiều nơi trên thế giới đã rơi vào suy thoái.

Lý giải nguyên nhân của việc giá bất động sản sơ cấp khó giảm, tại hội thảo “Bão COVID-19 – Điểm sáng bất động sản nhà ở nằm ở đâu" do Savills tổ chức, ông Thêm cho rằng, thị trường nhà ở tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng vẫn được đánh giá có nhiều triển vọng bởi nguồn cầu lớn.

Tính đến 2020, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đạt 37% thấp hơn so với các nước Đông Nam Á (50%) và Châu Á (51%). Tốc độ đô thị hóa chậm cho thấy tiềm năng lớn cho sự phát triển trong tương lai.

Dân số Việt Nam đạt 96 triệu người trong năm 2019 và dự kiến đạt 120 triệu vào năm 2050 với tỷ lệ đô thị hóa cả nước đạt 57%. Tầng lớp trung lưu hiện chiếm 13% dân số và được dự đoán sẽ lên mức 26% vào năm 2026. Tổng số hộ gia đình tăng 1,8% mỗi năm trong giai đoạn 2009-2019. Mỗi hộ dân trung bình có 3,5 người, thấp hơn 0,3 người so với 2009.

Quá trình đô thị hóa, tăng trưởng dân số mạnh mẽ và quy mô hộ gia đình giảm tạo ra nguồn cầu về nhà ở. Riêng thị trường nhà ở tại Hà Nội, tốc độ đô thị hóa chậm cho thấy tiềm năng lớn cho sự phát triển của tương lai.

Nguyên nhân thứ hai theo ông Thêm là do nguồn cung dự án bất động sản trên thị trường hiện nay đang rất hạn chế do những vướng mắc về pháp lý từ năm 2019. 

Mặt khác, những quỹ đất đẹp tại khu vực trung tâm thành phố hiện không nhiều, khách hàng mua nhà không có nhiều sự lựa chọn về sản phẩm. Các dự án có vị trí đắc địa đều được phát triển ở phân khúc bất động sản cao cấp và định giá rất cao.

Thứ ba, mặc dù chịu tác động ít nhiều của dịch Covid-19 nhưng Việt Nam đã có kinh nghiệm và kiểm soát tình hình tốt hơn nên thị trường bất động sản giai đoạn này đã không còn bị tác động quá mạnh. 

Giá sơ cấp trên thị trường không có sự biến động rõ rệt. Thay vào đó, các chủ đầu tư đưa ra nhiều ưu đãi hơn cho khách hàng mua nhà như các gói quà tặng nội thất, chiết khấu, giảm lãi suất cho vay để thu hút khách hàng.

"Với tình hình thị trường bất động sản nguồn cung không nhiều như hiện nay, những dự án có vị trí đẹp, đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư uy tín sẽ khó có chuyện giảm giá", ông Thêm nhận định.

Tuy nhiên, cũng theo vị chuyên gia này, trái ngược với thị trường sơ cấp, giá bất động sản thứ cấp lại đang có xu hướng giảm do làn sóng cắt lỗ từ các nhà đầu tư. 

Theo đó, với tác động của dịch bệnh, nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính do làm ăn thua lỗ hoặc chịu áp lực trả lãi ngân hàng đã buộc phải thanh lý sản phẩm bất động sản.

Ông Thêm cho rằng, các nhà đầu tư phải căn cứ vào khả năng tài chính của mình. Nhà đầu tư không nên vay ngân hàng để đầu tư trong bối cảnh hiện tại. 

Còn đối với khách hàng có tiền, nhà đầu tư nên tham khảo đầu tư tại các khu vực mới phát triển của Hà Nội như Gia Lâm, Long Biên, Đông Anh... Sản phẩm đầu tư nên là đất nền hoặc nhà thấp tầng. 

Các bất động sản này sẽ có khả năng sinh lời tốt hơn trong tương lai so với bất động sản tại khu vực nội đô. Hiện khu vực này đang rất ít dự án, nếu có, đều rất đắt và chỉ bán cho khách hàng mua để ở.

Thực tế, việc phát triển ra ngoài khu vực trung tâm cũng là xu hướng chung của thị trường bất động sản Hà Nội. Theo đó, cùng với quy hoạch mở rộng đô thị Hà Nội, nguồn cung căn hộ đã mở rộng từ các quận nội thành ra các huyện ngoại thành. 

Năm 2016, huyện Hoài Đức và Thanh Trì chiếm 10% nguồn cung. Trong quý II/2020, bốn huyện Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Thanh Trì chiếm 27% nguồn cung. Tổng số giao dịch tại các huyện tương đương 22% tổng số giao dịch trong nửa đầu năm 2020 nhờ hoạt động tốt của khu vực phía Đông.

Các dự án lớn ở ngoại ô trong tương lai bao gồm Xuân Mai Smart City (3.072 ha), Vinhomes Cổ Loa (299 ha), BRG Smart City (272 ha) và Vinhomes Wonder Park (133 ha). Những dự án này được xem như là một giải pháp bền vững để giảm bớt những gánh nặng về vấn đề dân số, tắc nghẽn giao thông hay thiếu hụt hạ tầng.

Trong nửa cuối năm 2020, khoảng 24.200 căn hộ từ bốn dự án hiện tại và 18 dự án tương lai sẽ ra mắt thị trường, hạng B tiếp tục dẫn đầu thị trường. Trong số 22 dự án này, 68% đang trong quá trình xây dựng và 32% đang làm móng. Các quận/huyện dẫn đầu nguồn cung bao gồm Từ Liêm với 45% thị phần, Gia Lâm với 32% và Hoàng Mai với 9% thị phần

Bên cạnh đó, theo ông Thêm, các nhà đầu tư nên quan tâm đến dự án tại khu vực có quy hoạch hạ tầng phát triển thuận lợi. Hạ tầng và vị trí là hai yếu tố liên quan trực tiếp đến thanh khoản, giá bán sản phẩm và khả năng tăng giá trong tương lai.