Lâm Đồng yêu cầu thẩm định lại giá đất siêu đô thị du lịch Nam Đà Lạt

Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh Lâm Đồng vừa đề nghị các sở, ngành, đơn vị phối hợp thực hiện bổ sung thêm một số nội dung có liên quan đến hồ sơ phương án giá đất tính thu tiền sử dụng đất dự án khu đô thị Nam Đà Lạt (do Công ty CP Đầu tư du lịch Sài Gòn Đại Ninh làm chủ đầu tư).

Cụ thể, căn cứ đề nghị của hội đồng thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên và môi trường đề nghị Sở Xây dựng phối hợp chủ đầu tư rà soát, kiểm tra lại quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án.

Trên cơ sở đó, sớm cung cấp đầy đủ thông tin có liên quan về quy hoạch chi tiết xây dựng và hệ số sử dụng đất (mật độ xây dựng, chiều cao công trình…) đối với tất cả các phân khu chức năng tại Quyết định 2407 năm 2011 của UBND tỉnh (về phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/500 dự án).

Đồng thời, Sở Tài nguyên và môi trường đề nghị chủ đầu tư Sài Gòn Đại Ninh cung cấp thêm thông tin nhằm làm rõ một số mâu thuẫn liên quan tới mục đích sử dụng đất.

Điển hình, theo Quyết định 2407 của UBND tỉnh, diện tích phần đất ở là khoảng 89ha (trong đó khu B11.14 diện tích khoảng 4.150m2, khu B12.10 khoảng 4.770m2 và B13.12 khoảng 1.800m2 là đất thương mại dịch vụ (khu ở). Tuy nhiên, đối chiếu bản đồ chuyển mục đích giai đoạn 1 của phân khu B (biệt thự mùa hè) thì các khu nêu trên lại nằm trong mục 1 – "Đất công trình công cộng".

Vì vậy, Sở Tài nguyên và môi trường đề nghị xác định, điều chỉnh lại nội dung mâu thuẫn nêu trên. Đồng thời xác định phần diện tích của 3 khu nêu trên là đề xây dựng khu thương mại dịch vụ hay đất ở, để đơn vị tư vấn có căn cứ làm cơ sở tính toán giá trị quyền sử dụng đất cho phù hợp.

Ngoài ra, căn cứ Bản đồ chuyển mục đích giai đoạn 1 của phân khu đô thị trung tâm (phân khu D) thì phân khu này có diện tích đất ở khoảng 45ha. Tuy nhiên, khi cộng diện tích đất của từng biệt thự (từ biệt thự đồi 1 đến biệt thự đồi 17) thì tổng diện tích đất là khoảng 43,5ha (chênh lệch khoảng 1,9ha). Vì vậy, đề nghị xác định lại phần diện tích đất của các biệt thự này.

Căn cứ ý kiến của hội đồng thẩm định giá đất tỉnh, đơn vị tư vấn thẩm định giá (Công ty CP Thông tin và thẩm định giá Tây Nam Bộ - SIAC) cũng được đề nghị nghiên cứu bổ sung, hoàn chỉnh lại dự thảo phương án giá đất. 

Một số vấn đề cần tập trung gồm: Xem xét lại việc có hay không áp dụng điều chỉnh yếu tố khác biệt về hình dáng, quy mô; Yếu tố lợi thế khi được giao đất ở có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá; Bổ sung tiêu chí quy hoạch xây dựng chi tiết, hệ số sử dụng đất vào phương pháp so sánh…

Theo hội đồng thẩm định giá đất tỉnh, đơn vị tư vấn chỉ sử dụng phương pháp duy nhất là phương án so sánh, không sử dụng phương pháp định giá đất khác để kiểm chứng vì lý do chưa có thông tin, chưa làm rõ được chỉ tiêu quy hoạch về loại đất, chức năng chi tiết trong khối công trình tại khu A (Lavender Bay) nên chưa có cơ sở tính toán.

Hội đồng nhận thấy quy mô, diện tích của dự án là rất lớn, cần thiết phải thực hiện, bổ sung thêm phương pháp thặng dư vào phương án giá để đối chứng và thêm cơ sở để xem xét. Về lý do chưa có thông tin tại khu A, hội đồng thống nhất đề nghị sử dụng số liệu thông tin của các khu B, C, D… có điều kiện tương tự; vê phân loại đất thương mại hỗn hợp trong đất ở của khu A, đề nghị áp dụng tính toán bằng 100% giá đất ở theo nguyên tắc tại quyết định (tháng 1/2020) của UBND tỉnh về bảng giá đất năm 2020-2024 trên địa bàn.

Từ tháng 5/20222, nhằm phục vụ xây dựng giá đất tại dự án, Sở Tài nguyên và môi trường đã đề nghị Sở Xây dựng và chủ đầu tư cung cấp thông tin, làm rõ một số nội dung về loại đất và chức năng chi tiết một số phân khu dự án.

Đơn cử: làm rõ loại đất, chức năng chi tiết trong khối công trình tại các lô đất hỗn hợp, công trình công cộng (khu A1, khoảng 11ha) nằm trong khu A – Lavender Bay là đất ở để kinh doanh phân lô bán nền hay kinh doanh bán chung cư?

Theo Quyết định 2407 của tỉnh thì phần đất được quy hoạch là khoảng 1.428ha. Tuy nhiên đến nay dự án khu đô thị Nam Đà Lạt mới chỉ được chuyển mục đích sử dụng đất khoảng 324ha. Sở Tài nguyên và môi trường đề nghị chủ đầu tư làm rõ diện tích đất được chuyển mục đích của từng phân khu.

Dự án khu đô thị thương mại, du lịch nghỉ dưỡng sinh thái Đại Ninh (tên gọi khác là khu đô thị Nam Đà Lạt) do Công ty CP Đầu tư du lịch Sài Gòn Đại Ninh đầu tư, tại địa bàn TP. Đà Lạt và huyện Đức Trọng. Tính tới 11/11/2021, doanh nghiệp Sài Gòn Đại Ninh cho biết đã đầu tư vào dự án 2.000 tỷ đồng.
Khu đô thị Nam Đà Lạt có tổng vốn đầu tư 25.243 tỷ đồng, diện tích hơn 3.595ha (trong đó có 1.306ha đất quy hoạch lâm nghiệp). Dự án sở hữu một phần diện tích rất lớn thuộc 4 xã của huyện Đức Trọng, chỉ cách sân bay Liên Khương hơn 10km, được hội kiến trúc sư thuộc Tập toàn Meinhardt quy hoạch thiết kế…
Quy mô dự án gồm 6 phân khu chính: Lavender Bay (27ha, có 37 cao ốc 8-10-12 tầng), Summer Palace (300ha), Paradise Island (180ha), Davos Hills (263,6ha, khách sạn 6 sao có casino), Flower Palace (640ha) và Sun Gate (6,1ha).
Dự án có thời hạn triển khai theo giấy phép là 2010 - 2018, thuộc diện miễn giấy phép xây dựng và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 từ năm 2011.
Cuối năm 2021, chủ đầu tư đã đề nghị điều chỉnh tổng mức đầu tư dự án từ 25.243 tỷ đồng (phê duyệt năm 2010) thành 30.291 tỷ đồng (tăng 20% - tương đương 5.048 tỷ đồng).
Lý do điều chỉnh được đưa ra là chi phí tăng tại thời điểm đề nghị so với thời điểm năm 2010 dẫn đến phải điều chỉnh tổng mức đầu tư của dự án cho phù hợp với tình hình thực tế, đảm bảo khả thi trong quá trình thực hiện. Đồng thời, doanh nghiệp này cũng đề nghị điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án với quy mô sử dụng đất không thay đổi khoảng 3.595ha.