Lối thoát cho nhà đầu tư khi bất động sản trầm lắng

Thị trường luôn có "cơ hội" dù trong bất kỳ giai đoạn nào

Từ đầu năm 2022, thị trường bất động sản trầm lắng khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại về viễn cảnh của giai đoạn suy thoái đang cận kề. Tuy nhiên, ông Hoàng Liên Sơn, Tổng giám đốc Alpha Real cho rằng, dù trong bất kỳ giai đoạn nào, thị trường bất động sản cũng luôn có cơ hội cho các nhà đầu tư biết nắm bắt.

Theo ông Sơn, giới đầu tư sành sỏi cần hiểu rõ được quy luật của thị trường, cũng như xác định được chu kỳ của thị trường bất động sản để đầu tư thành công.

Hiểu một cách đơn giản, chu kỳ chính là vòng đời của thị trường, phản ánh giá bất động sản của một khu vực hoặc quốc gia qua từng thời kỳ, từng giai đoạn. Chu kỳ bất động sản  có tính lặp lại, liên tục. Trong đó, 5 giai đoạn của một chu kỳ bất động sản bao gồm: Đóng băng, phục hồi, tăng trưởng, bong bóng, suy thoái. 

Xác định được chu kỳ là việc làm vô cùng quan trọng giúp các nhà đầu tư dự đoán được một cách tương đối chính xác về giá của bất động sản ở thời điểm đó. Điều này sẽ giúp họ có chiến thuật đầu tư khôn ngoan, đón đầu xu hướng thị trường để đầu tư sinh lời và hạn chế thấp nhất yếu tố rủi ro trong đầu tư bất động sản.

Lấy ví dụ về việc hiểu rõ chu kỳ của thị trường bất động sản sẽ giúp các nhà đầu tư thành công, ông Sơn dẫn chứng, thời kỳ hoàng kim của thị trường, giai đoạn 2007 – 2008, chỉ trong 3 tháng, giá bất động sản đã tăng gấp 3 – 5 lần. Có những dự án, giá tăng từng giờ. Nhiều trường hợp cùng một dự án cùng một căn hộ, chỉ trong hai đợt bán hàng cách nhau một tháng, giá đã tăng 1.200 USD/m2.

Cơn sốt nhà đất đã đẩy giá bất động sản lên đỉnh điểm. Thời điểm đó, đất dự án Him Lam Kênh Tẻ ở TP. HCM đã tăng từ 30 triệu đồng lên 90 triệu đồng/m2 sau 3 tháng.

Dự án An Phú, An Khánh ở quận 2 TP. HCM, lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng tăng giá ngất ngưởng lên 70 - 80 triệu đồng/m2. Tất nhiên, mức giá này không là gì so với mức giá hiện nay ở khu vực này là 200 - 300 triệu đồng/m2 nhưng ở lúc bấy giờ, có thể nói là rất “khủng khiếp”, ông Sơn nhận định.

Tuy nhiên, từ tháng 4/2008, một tháng sau khi có chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất ngân hàng tăng vọt, thị trường bất động sản đã sụt giảm nhanh chóng.

Đỉnh điểm là tháng 6/2008, lãi suất liên ngân hàng tăng kỷ lục 43% so với cùng kỳ đã khiến thị trường bất động sản xuất hiện làn sóng tháo chạy của các nhà đầu tư, kéo giá nhà đất liên tục giảm mạnh.

Sau 6 tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008, giá nhà đất đã mất bình quân 50% giá trị so với thời điểm nóng sốt. Nhiều nhà đầu tư "khóc thét" khi cầm hòn than nóng bỏng, chưa kịp thoát hàng với nhiều khoản vay gần như không có khả năng chi trả.

Từ dẫn chứng trên, ông Sơn cho rằng, việc hiểu rõ chu kỳ bất động sản, nắm bắt được các tín hiệu, xu hướng thị trường chính là mấu chốt dẫn đến thành công của các nhà đầu tư. 

Nắm bắt được chu kỳ bất động sản sẽ giúp các nhà đầu tư dự đoán được giai đoạn phù hợp cùng chiến lược đầu tư hợp lý để vào thị trường. Nhờ đó, họ sẽ không bị bỏ lỡ các cơ hội sinh lời cũng như tránh được những rủi ro đi theo vết xe đổ của giai đoạn chu kỳ bất động sản trước.

Nói rõ hơn về vấn đề này, bà Trần Thị Mỹ Lộc, Phó tổng giám đốc Vinhomes cho rằng, nhiều nhà đầu tư hay có tâm lý lo sợ mỗi khi thị trường đóng băng hay suy thoái. Tuy nhiên, điều này là chưa thực sự đúng. Ở bất kỳ giai đoạn nào, thị trường cũng luôn có cơ hội cho các nhà đầu tư biết nắm bắt.

"Có những giai đoạn tưởng rằng thị trường cực kỳ xấu nhưng lại không hề xấu, thậm chí, đây còn là thời điểm tốt nhất, thời điểm vàng để các nhà đầu tư mua vào", bà Lộc nhấn mạnh.

Theo Phó tổng giám đốc Vinhomes, nhà đầu tư cần biết “tham lam” để tìm kiếm cơ hội khi cả thị trường đang “sợ hãi”. Trong lúc thị trường bất động sản đang giảm giá, nhà đầu tư thông thái sẽ biết cách để chọn mua được các dự án tốt với mức giá hợp lý hơn nhiều so với thời điểm thị trường sốt nóng. 

Các sản phẩm này không chỉ mang lại dòng tiền nhờ hoạt động kinh doanh mà còn có tiềm năng tăng giá rất lớn khi thị trường hồi phục và phát triển.

Minh chứng là trong những ngày "đen tối" nhất của thời điểm cuối năm 2008, đầu năm 2009 khi thị trường bất động sản khủng hoảng nặng nề, các nhà đầu tư xuống tiền ở giai đoạn này đều đã thu về khoản lợi nhuận xứng đáng. Hai năm sau, họ đã thực sự hốt bạc khi thị trường phục hồi.

Tương tự, ở thời điểm hiện tại, xu hướng giảm giá đang xảy ra trên thị trường bất động sản, đặc biệt ở các dự án nhỏ, lẻ, nhà đầu tư bán tháo, tìm cách thoát hàng, đây là giai đoạn tốt để giá trị bất động sản được phản ánh đúng vào giá cả. Nếu các nhà đầu tư lựa chọn được các sản phẩm tốt của các chủ đầu tư uy tín, cơ hội sinh lời là rất lớn trong tương lai, bà Lộc cho hay.

Chiến lược đi theo "dấu chân người khổng lồ"

Theo ông Sơn, thị trường bất động sản từ đầu năm 2022 đã có dấu hiệu trầm lắng do những tác động của kinh tế thế giới, chính sách tiền tệ và yếu tố pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản. Song, vị lãnh đạo doanh nghiệp này cũng cho rằng, hiện thị trường đang xuất hiện một số tín hiệu của sự phục hồi.

Việc dự báo trước chu kỳ của thị trường cơ bản được xác định bởi các yếu tố chính như lãi suất ngân hàng, lạm phát, tăng trưởng GDP, các đạo luật, chính sách của nhà nước.

Hiện kinh tế vĩ mô của Việt Nam đang tăng trưởng tốt. GDP quý III/2022 ước tính tăng khá cao ở mức 13,67% so với cùng kỳ năm trước. Đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tiếp tục tăng cao, dòng tiền trong dân rất dồi dào, lượng tiền gửi vào ngân hàng tăng mạnh. 

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đang có động thái nới room tín dụng. Đầu năm 2023 sẽ có nhiều chính sách hỗ trợ, nới tín dụng cho các dự án tốt và room tín dụng mới.

Về chính sách, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và nhiều bộ luật khác liên quan đến thị trường đang được sửa đổi, dự kiến sẽ mang lại những tín hiệu tích cực cho thị trường. Ngoài ra, du lịch và tiêu dùng trong nước cũng đang cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ, ngành sản xuất tăng trưởng trở lại làm nền tảng để tăng trưởng kinh tế bền vững.

Tất cả các yếu tố kinh tế vĩ mô đó cộng với nguồn cầu bất động sản rất lớn cho thấy thị trường đang có dấu hiệu hồi sức và chuẩn bị bước sang một chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy nhiên, ông Sơn cũng thận trọng cho rằng, mỗi giai đoạn của chu kỳ bất động sản chỉ xác định được khi nó thực sự đã đi qua. Do đó, để dự đoán chính xác thời điểm hiện tại đang là giai đoạn nào của chu kỳ là điều không hề đơn giản.

Đồng quan điểm, bà Lộc cũng cho rằng, với sự biến đổi không ngừng của kinh tế thế giới và trong nước chu kỳ bất động sản hiện nay không tuân theo quy luật nào mà thích ứng theo những diễn biến của thị trường.

Đơn cử như khi thị trường có dấu hiệu sốt nóng, các cơ quan quản lý nhà nước ngay lập tức đã có các biện pháp chính sách để hạ nhiệt và ngược lại.

Thị trường bất động sản hiện nay là giai đoạn để thanh lọc mạnh mẽ các chủ đầu tư và dự án tiềm năng, các bất động sản có giá trị thực. Tương tự, với các nhà đầu tư, trước một thị trường luôn biến động, không tuân theo quy luật thông thường, nhà đầu tư cần lựa chọn được những dự án chất lượng của các chủ đầu tư uy tín, sở hữu tiềm năng khai thác kinh doanh sinh lợi và tăng giá trong tương lai.

Tuy nhiên, vấn đề là làm thế nào để lựa chọn được những dự án này? Với các nhà đầu tư không có nhiều kinh nghiệm nhưng lại có khẩu vị rủi ro thấp, muốn an toàn và tiềm năng sinh lời cao, ông Sơn cho rằng, nhà đầu tư nên lựa chọn đi theo "dấu chân người khổng lồ".

Theo đó, nhà đầu tư nên chọn các dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn và uy tín. Nguyên nhân là do trước khi xây dựng các dự án này, họ đã nghiên cứu rất kỹ thị trường, các yếu tố vĩ mô của cả Việt Nam và thế giới, cũng như nghiên cứu quy hoạch, đánh giá tiềm năng vô cùng cẩn thận. Do vậy, các dự án này có khả năng thành công rất cao.

Hơn nữa, các chủ đầu tư lớn có thương hiệu, uy tín trên thị trường. "Họ không dễ gì để một dự án thất bại gây ảnh hưởng đến uy tín, thương hiệu của mình". Chưa kể, các doanh nghiệp này có đội ngũ nhân sự, chuyên gia, người lao động chuyên môn cao để phát triển dự án bất động sản. Đây chính là bảo chứng cho thành công của dự án.

Ông Sơn lấy ví dụ về tầm nhìn và thành công trong việc phát triển dự án Phú Quốc United Center của Vingroup. Theo đó, hơn 8 năm trước, Phú Quốc chỉ là một hòn đảo tuyệt đẹp nhưng rất hoang sơ, thậm chí chưa có điện lưới quốc gia, cả đảo chỉ có vài khu nghỉ dưỡng nhỏ.

"Ở thời điểm đó, khi Vingroup phát triển một quần thể nghỉ dưỡng quy mô, đẳng cấp quốc tế ở Phú Quốc, cả thị trường bất động sản đã rất ngạc nhiên, người ta cho rằng xây dựng lớn như vậy thì ai đến ở?"

Thế nhưng, đến nay, mọi thứ đã chứng minh rằng tầm nhìn của Vingroup là vô cùng đúng đắn. Phú Quốc hiện đã phát triển vượt bậc, trở thành điểm đến nổi tiếng không chỉ trong nước mà còn trên toàn thế giới. Cùng với đó, giá trị bất động sản cũng đã tăng gấp nhiều lần và chưa có dấu hiệu dừng lại mang "quả ngọt" cho các nhà đầu tư lựa chọn đồng hành cùng doanh nghiệp này.

Chính vì vậy, các nhà đầu tư nên lựa chọn đồng hành cùng những "người khổng lồ" để đảm bảo dòng tiền của mình luôn an toàn và sinh lời bền vững, ông Sơn một lần nữa nhấn mạnh.