Bất động sản nghỉ dưỡng cần một danh phận rõ ràng

Hơn 14 năm theo đuổi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch VNGroup đã đặt chân đến nhiều vùng đất từ khi vẫn chỉ là những miền biển hoang sơ, phủ đầy cát trắng với những con đường chạy dài hun hút giữa hai bên là hoang mạc. 

Nơi ấy chỉ có nắng, gió và thiên nhiên đẹp vô cùng nhưng hoàn toàn vắng bóng khách du lịch. Ông Thành ví von tiềm năng du lịch của Việt Nam khi đó như một “cô gái đẹp đang ngủ quên”... cho đến khi có các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đến đánh thức.

Dù chỉ phát triển thực sự mạnh mẽ trong vòng 6 – 7 năm gần đây, song theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, bất động sản nghỉ dưỡng đã làm đẹp hơn cho các vùng đất mới. Từ những bãi biển hoang sơ dọc chiều dài đất nước hơn 10 năm trước, các điểm đến như Đà Nẵng, Hội An, Nha Trang, Bình Thuận... đang thay da đổi thịt từng ngày.

Các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đẳng cấp đã giúp thu hút khách du lịch trong nước và quốc tế đến với Việt Nam, đưa Việt Nam trở thành điểm đến du lịch nổi tiếng của khu vực và thế giới. Bất động sản nghỉ dưỡng đã làm thay đổi toàn bộ bức tranh du lịch cũng như sự phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương.

Vai trò của bất động sản nghỉ dưỡng đang bị "bỏ quên"

Không chỉ làm đẹp thêm cho các điểm đến và thu hút khách du lịch, theo ông Thành, bất động sản nghỉ dưỡng còn có tính thị trường rất lớn, có thể "xuất khẩu", bán cho người nước ngoài. 

Hiện nay, bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam có tỷ lệ người nước ngoài sở hữu rất cao do họ yêu thích thiên nhiên, con người Việt. Qua đó, một nguồn vốn ngoại tệ lớn được chảy vào nền kinh tế.

Mặt khác, nếu như các bất động sản nhà ở, chủ đầu tư chỉ xây dựng và bàn giao lại cho khách hàng thì với bất động sản nghỉ dưỡng, sau khi hoàn thiện, khâu vận hành, đưa dự án vào khai thác là đặc biệt quan trọng.

Quá trình vận hành dự án cần sự tham gia của một lực lớn lao động. Nhờ vậy, bất động sản nghỉ dưỡng giúp tạo thêm công ăn việc làm cho người dân địa phương, giúp phát triển kinh tế bền vững cho cả vùng và khu vực.

Vai trò của bất động sản nghỉ dưỡng đối với sự phát triển kinh tế, du lịch là không thể phủ nhận. Với ông Thành, các dự án du lịch, nghỉ dưỡng đẹp, đưa vào khai thác kinh doanh hiệu quả, giúp thu hút khách du lịch giống như đang “ tô son điểm phấn cho vị thế, tầm vóc quốc gia”. Đây là tính đặc thù riêng, chỉ có bất động sản nghỉ dưỡng mới làm được.

Tầm quan trọng lớn như vậy, song theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang gặp những điểm nghẽn pháp lý rất lớn.

Những vướng mắc này trước hết đến từ thủ tục đầu tư dự án. Nếu như một bất động sản nhà ở thông thường chịu sự chi phối của từ 10 – 12 bộ luật khác nhau thì với bất động sản nghỉ dưỡng, con số này là từ 14 – 16 bộ luật. Các thủ tục pháp lý để triển khai dự án rất nhiều và phức tạp.

Thứ hai, liên quan đến việc định danh, theo ông Thành, hiện bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa có một “danh phận” rõ ràng, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đến nay vẫn ách tắc.

Vừa qua, Bộ Tài nguyên và môi trường đã có công văn liên quan đến việc cấp chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản nghỉ dưỡng, song đây chỉ là văn bản hướng dẫn, không phải văn bản pháp lý làm cơ sở cho các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương thực hiện.

Hệ quả là pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tắc nghẽn, trong khi du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn, có vai trò vô cùng quan trọng trong nền kinh tế. Điều này đã cản trở sự phát triển rất lớn của toàn ngành.

Đồng quan điểm, tại Diễn đàn "Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản", theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS Trần Đình Thiên, vấn đề pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng đã bàn cả gần 10 năm nay nhưng vẫn chưa được tháo gỡ. Thời gian gần đây, vấn đề này càng trở nên nóng hơn bao giờ hết khi dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang chờ được thảo luận và thông qua trên nghị trường Quốc hội.

Điểm nghẽn của bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ là với một lĩnh vực mà còn đối với sự phát triển kinh tế toàn xã hội. Vấn đề này không được giải quyết kịp thời thì bao nhiêu vốn của đất nước bị đều chôn ở đây, không giải tỏa được.

Vai trò của bất động sản nghỉ dưỡng cần được nhìn nhận một cách đúng đắn, không nên vì một vài dự án vi phạm cam kết lợi nhuận mà coi nó như "tội đồ" của thị trường. Như vậy là không công bằng đối với bất động sản nghỉ dưỡng và đánh mất nhiều cơ hội phát triển, ông Thiên nhấn mạnh.

Việc không được định danh và không có pháp lý hoàn chỉnh, theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đã gây khó khăn rất lớn cho các bất động sản nghỉ dưỡng, khiến phân khúc này khó có thể thu hút các nhà đầu tư vào thị trường.

Cụ thể, nếu như các bất động sản nhà ở, khách hàng sở hữu cần tiền có thể chuyển nhượng rất nhanh nhờ hợp đồng mua bán và giấy chứng nhận quyền sở hữu thì các bất động sản nghỉ dưỡng, condotel chỉ có hợp đồng hợp tác đầu tư giữa khách hàng và chủ đầu tư.

"Mặc dù đã bỏ "tiền tươi thóc thật" ra mua nhưng quyền sở hữu của người dân không được công nhận. Chính vì vậy, việc chuyển nhượng là rất khó khăn, chuyển nhượng bằng hợp đồng hợp tác đầu tư, không phòng công chứng nào dám thực hiện. Điều này đã gây khó cho thanh khoản trên thị trường thứ cấp, gây rủi ro và làm nản lòng các nhà đầu tư, ông Đính phân tích.

Một lượng vốn rất lớn đã bị hạn chế vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng do các khách hàng e ngại về pháp lý. Minh chứng là trong 3 - 4 năm trở lại đây, thị trường này đã chững lại về thanh khoản. Hệ quả là các chủ đầu tư dự án khó bán hàng, gặp khó khăn về dòng tiền trong việc triển khai dự án đưa ra thị trường.

Theo vị chuyên gia này, về lâu dài, điều này là rất nguy hiểm, cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và cả ngành du lịch.

Bất động sản nghỉ dưỡng cần một "danh phận" rõ ràng

Khẳng định hệ thống luật pháp bao giờ cũng chậm hơn, trong khi đó cuộc sống biến đổi rất nhanh, PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng, các vấn đề của bất động sản nghỉ dưỡng cần sớm được tháo gỡ nhằm giúp phân khúc này phát triển.

Trước hết, các cơ quan quản lý cần làm rõ khái niệm bất động sản, bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng. Trước đây, loại hình condotel và bất động sản nghỉ dưỡng chưa từng có ở Việt Nam, nó giống như đứa con lai, giữa nhà ở và khách sạn. Chính vì vậy câu chuyện tài sản này cần được tính toán để định danh, được chuyển nhượng, góp vốn như thế nào để không gây ra xung đột?

"Theo tôi, việc này không quá khó và không phải không thể giải quyết. Gốc rễ vấn đề nằm ở các quan điểm về tài sản, sau đó là các luật lệ liên quan đến tài sản. Chúng ta cần có những biển chuyển rất nhanh, nhanh hơn so với biến chuyển của bộ máy, có lẽ cần phải học thêm kinh nghiệm từ nước ngoài.

Theo kinh nghiệm của Thái Lan, các nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, được giao dịch chuyển nhượng như các phân khúc bất động sản bình thường khác trên thị trường. Có như vậy, phân khúc này mới có thể phát triển sôi động, đảm bảo quyền lợi cho cả nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Muốn bùng nổ du lịch cần có vốn, huy động nguồn vốn từ xã hội vô cùng lớn, chia sẻ lợi ích với người dân. Nếu hệ thống pháp luật ổn định thì bất động sản mới có thể phát triển mạnh mẽ", ông Thiên nhấn mạnh.

Khẳng định rằng, mặc dù pháp lý còn vướng mắc nhưng các bất động sản nghỉ dưỡng vẫn thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư, theo ông Thành, khách hàng phần lớn là những nhà đầu tư thông minh, nhiều người dân có nguồn tiền nhàn rỗi và mong muốn đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng nhằm thu về dòng tiền cho thuê từ hoạt động khai thác kinh doanh.

Nếu như trước đây, câu chuyện về cam kết lợi nhuận từng là "điểm tối" của thị trường thì hiện nay, phần lớn các dự án đều không cam kết lợi nhuận mà đưa ra một mức chia sẻ lợi nhuận hợp lý giữa chủ đầu tư và khác hàng hoặc để khách hàng tự làm chủ việc kinh doanh. Thực tế cho thấy, các bất động sản nghỉ dưỡng có vị trí tốt, dòng sản phẩm hợp lý tại những điểm đến du lịch hấp dẫn vẫn có lợi nhuận từ kinh doanh rất cao.

Mặt khác, với bất động sản nghỉ dưỡng, nhu cầu sở hữu để phục vụ việc du lịch, nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động của mỗi người dân, gia đình luôn là một nhu cầu tất yếu. Bất động sản nghỉ dưỡng là một thị trường đầy tiềm năng, ngay chính bản thân nó đã có tính thời đại, vị thế và sức hút rất lớn đối với các nhà đầu tư.

Vấn đề cấp thiết của phân khúc này là các cơ quan quản lý cần cho bất động sản nghỉ dưỡng có một danh phận rõ ràng, chứng minh được quyền tài sản cho các nhà đầu tư dễ dàng chuyển nhượng, cho tặng thừa kế... Điều này sẽ giúp bất động sản nghỉ dưỡng hấp dẫn hơn nữa đối với khách hàng, từ đó thúc đẩy thị trường này phát triển mạnh mẽ.

"Bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam giống như một cô gái đẹp, cần có được một "danh phận" để tự tin khẳng định mình và tiến xa hơn nữa trên bản đồ du lịch thế giới", ông Thành nhấn mạnh.