Thanh khoản bất động sản chững lại, dòng tiền đầu tư tìm bến đỗ

Bất động sản chững thanh khoản

Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản thời gian gần đây đang trầm lắng trước những thông tin bất lợi như kiểm soát tín dụng, trái phiếu bất động sản. Ông có nhận thấy điều này?

Ông Hoàng Liên Sơn: Không thể phủ nhận một thực tế rằng thị trường bất động sản đang chững lại về thanh khoản.

Sự chững lại ở đây thể hiện rõ nhất thông qua lượng giao dịch không còn bùng nổ do thị trường đã mất đi một số lượng lớn nhà đầu cơ. Trước các động thái kiểm soát tín dụng vào bất động sản, các nhà đầu tư đều đang nghe ngóng và chờ đợi những động thái chính sách tiếp theo từ Chính phủ như nới lỏng chính sách vĩ mô có, nới hạn mức tín dụng hay ưu tiên cho một số dự án nhất định được tiếp cận nguồn vốn.

Với các nhà đầu cơ lướt sóng, họ sẽ không lựa chọn vào thị trường ở thời điểm này. Việc cho vay đầu tư bất động sản đã bị siết chặt, trong bối cảnh thị trường chậm thanh khoản, dòng tiền không về kịp, rủi ro chôn vốn và áp lực trả lãi ngân hàng sẽ là rất lớn.

Bên cạnh đó, sau khi dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát, một dòng tiền lớn trong nền kinh tế đã chảy vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, thay vì người người, nhà nhà đầu tư bất động sản, chứng khoán như trong hai năm dịch bệnh.

Còn với người mua nhà có nhu cầu thực, nhu cầu mua bất động sản là rất lớn, song họ cũng phải cân nhắc, tính toán kỹ về khả năng tài chính của mình. Trong thời gian tới, liệu khi ngân hàng không cho vay mua bất động sản nữa thì họ có đủ nguồn tiền để mua nhà hay không.

Trên thị trường hiện nay chỉ còn những người mua nhà ở thực và nhà đầu tư chân chính, có đủ tiềm lực tài chính, trường vốn và xác định đầu tư dài hạn. Chính vì vậy, hiện tại giao dịch đang chậm hơn thời gian trước.

Nếu dòng vốn vào thị trường bất động sản còn tiếp tục “tắc nghẽn”, điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường, thưa ông?

Ông Hoàng Liên Sơn: Chắc chắn là sẽ ảnh hưởng rất lớn. Bất động sản là một tài sản có giá trị cao, hầu hết những nhà đầu tư hay người mua nhà ở thực khi mua bất động sản đều phải sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng.

Tất nhiên, việc hạn chế tín dụng vào bất động sản sẽ khiến vấn nạn đầu cơ, lướt sóng trên thị trường được hạn chế, góp phần làm trong sạch, bền vững thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, về lâu dài, Chính phủ cần có giải pháp nhằm gỡ nút thắt về nguồn vốn cho thị trường. Với người mua nhà ở thực, họ cần được tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn tín dụng để mua nhà, ổn định cuộc sống.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng rất cần vốn từ tín dụng, trái phiếu để triển khai dự án. Để phát triển một dự án bất động sản cần rất nhiều vốn, do đó, các dự án tốt, pháp lý hoàn chỉnh cần được tiếp cận nguồn vốn để triển khai, cung cấp thêm nguồn cung ra thị trường.

Trong trường hợp các cơ quan quản lý nhà nước tiếp tục siết chặt nguồn vốn vào thị trường, đổ đồng các dự án trong việc tiếp cận vốn, nguồn cung sẽ không tăng thêm, thị trường không có dự án mới ra hàng. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn, giá nguyên vật liệu, chi phí nhân công ngày càng tăng cao… giá bất động sản sẽ không thể giảm.

Minh chứng là thời gian vừa qua, thị trường bất động sản chậm thanh khoản nhưng mức giá vẫn không giảm, thậm chí vẫn tăng nhẹ. Không phải các chủ đầu tư, sản giao dịch không muốn giảm giá nhà, nhưng sự thực là muốn giảm cũng không được.

Như ông nói thì có vẻ bất động sản giảm giá là quá xa vời?

Ông Hoàng Liên Sơn: Muốn giảm giá bất động sản, trước hết Chính phủ cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận được các nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu.

Thứ hai, thủ tục hành chính về đầu tư dự án và các vướng mắc pháp lý cần sớm được khơi thông. Khi thời gian chờ đợi pháp lý dự án càng lâu, chi phí bỏ ra càng nhiều, giá bất động sản tới tay người tiêu dùng càng cao.

Do đó, nút thắt trên thị trường hiện nay chính là pháp lý và nguồn vốn. Với những diễn biến trên thị trường hiện nay, giá bất động sản không thể giảm, bởi doanh nghiệp có thể chịu chậm thanh khoản chứ không thể giảm giá để bán nhanh nhưng chịu lỗ.

Giá nhà tăng cao nhưng thanh khoản lại giảm, theo ông nghịch lý này đang tiềm ẩn nguy hiểm gì cho thị trường? Liệu thị trường bất động sản có đóng băng như nhiều ý kiến lo ngại?

Ông Hoàng Liên Sơn: Thị trường bất động sản chậm phát triển đang ảnh hưởng đến tất cả các ngành nghề trong nền kinh tế và tăng trưởng kinh tế nói chung. Bất động sản là ngành liên quan đến 35 ngành nghề khác nhau, từ cảnh quan, vật liệu, xây dựng, thiết kế, du lịch...

Bên cạnh đó, giá tăng cao cũng khiến người mua nhà ở thực khó có thể sở hữu nhà ở để ổn định cuộc sống, đảm bảo an sinh xã hội. 

Còn về nguy cơ đóng băng của thị trường, tôi cho rằng, điều này rất khó xảy ra. Thị trường bất động sản hiện nay đã rất khác giai đoạn khủng hoảng trước đó. Lực cầu trên thị trường hiện nay còn rất lớn, nguồn tiền trong dân còn nhiều, chỉ cần Chính phủ tháo gỡ các nút thắt về nguồn vốn, tín dụng, trái phiếu, nó sẽ lại quay trở lại thị trường một cách mạnh mẽ. 

Hiện nay, các dự án tốt, chủ đầu tư uy tín vẫn thu hút được nguồn tiền của các nhà đầu tư. 

Còn về phía doanh nghiệp, có phải họ có được hưởng lợi khi bán nhà giá cao, thưa ông?

Ông Hoàng Liên Sơn: Không hẳn như vậy! Các doanh nghiệp luôn muốn phát triển nhanh các dự án. Họ muốn bán nhanh dự án lấy số lượng chứ không hề muốn bán giá cao nhưng lại chậm thanh khoản.

Khi giá bất động sản ở mức vừa phải, thanh khoản thị trường tốt, biên độ lợi nhuận của doanh nghiệp không nhiều nhưng lại thu về được lợi nhuận nhiều hơn. Các doanh nghiệp đều muốn điều đó.

Với mức giá bất động sản như hiện nay, các chủ đầu tư cũng gặp khó về dòng tiền, dự án kéo dài, chậm thanh khoản. Hơn nữa, việc phát triển nhanh các dự án còn giúp thay đổi bộ mặt đô thị, góp phần phát triển kinh tế xã hội.

Do đó, những khó khăn trên thị trường bất động sản hiện nay cần sớm được tháo gỡ, nếu không sẽ rất khó cho cả các doanh nghiệp, nhà đầu tư, người mua nhà và cả nền kinh tế.

Bất động sản tạo dòng tiền sẽ "lên ngôi"

Nếu giá nhà đất tiếp tục tăng cao như hiện nay, theo ông, tình hình giao dịch từ nay đến cuối năm sẽ như thế nào?

Ông Hoàng Liên Sơn: Giao dịch chắc chắn sẽ tiếp tục chững lại. Nguồn vốn vào thị trường bất động sản, tài chính sẽ giảm đi, thay vào đó chuyển sang các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác. 

Giá bất động sản sẽ không tăng mạnh như giai đoạn trước, nhưng đã phân tích ở trên giá sẽ vẫn tăng nhẹ, không giảm.

Ông có lời khuyên gì cho các nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường hiện nay?

Ông Hoàng Liên Sơn: Với những phân khúc bất động sản chưa tăng giá mạnh trong thời gian vừa qua, thời gian tới sẽ vẫn còn dư địa tăng giá, tuy nhiên với điều kiện đó phải là các bất động sản có giá trị sử dụng, có khả năng kinh doanh, cho thuê mang lại dòng tiền.

Chính vì vậy, khi đầu tư bất động sản ở thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư cần tính toán đến yếu tố giá trị sử dụng trên đất của bất động sản đó. Trong trường hợp xấu nhất, thị trường đóng băng trong 2 - 3 năm tới, dự án chậm giao dịch thì bất động sản của họ vẫn có giá trị kinh doanh, mang lại dòng tiền.

Khi bất động sản đó có giá trị, nó sẽ không thể "chết" được. Nhà đầu tư vẫn có thể cho thuê hàng tháng để sinh dòng tiền đều đặn.

Đơn cử như các bất động sản cho thuê ở các thành phố lớn, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nhà phố biển ở các điểm đến du lịch hấp dẫn có khả năng khai thác cho thuê sinh lợi... sẽ vẫn là phân khúc được khách hàng, nhà đầu tư quan tâm và có thanh khoản tốt.

Giá biệt thự, liền kề tại các thành phố lớn cũng sẽ ngày càng tăng mạnh do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu của người dân đô thị rất lớn. Các biệt thự liền kề vùng ven sẽ tăng giá mạnh do sự dịch chuyển từ nội đô ra ngoài trung tâm và xu hướng mua ngôi nhà thứ hai để nghỉ cuối tuần.

Trái lại, nhà đầu tư cần tránh việc lướt sóng các bất động sản phân lô bán nền. Khi thị trường gặp khó, đây là phân khúc đầu tiên chịu tác động nặng nề, đóng băng thanh khoản, trở thành mảnh đất bỏ hoang.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cần hạ tỷ lệ vay ngân hàng về mức an toàn để trong trường hợp không thoát được hàng, họ vẫn có thể cân đối dòng tiền để có khả năng trả nợ.

Xin cảm ơn ông!