Luật Đất đai sửa đổi: Cần đột phá tư duy trong đền bù giải phóng mặt bằng

Giá đất bồi thường khi thu hồi luôn là vấn đề gây nhức nhối nhất trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng thời gian vừa qua. Không ít những vụ khiếu kiện, kiếu nại kéo dài, gây tắc nghẽn trong quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng đều có liên quan đến việc xác định giá đất.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ khung giá đất được cho rằng sẽ là bước cải cách lớn, giúp giải quyết tắc nghẽn trong quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, theo luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật Anvi, các quy định về đền bù giải phóng mặt bằng về bản chất vẫn giữ nguyên như cũ, không thay đổi đáng kể.

Ông Đức dẫn chứng, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định, việc định giá đất cụ thể trong đền bù giải phóng mặt bằng được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá. Điều này có nghĩa, giá đất cụ thể để bồi thường vẫn được xác định theo bảng giá đất, chỉ khác nhau là nhân hay không nhân với hệ số.

Trước đó, Luật Đất đai năm 2013 không hề nhắc đến từ “hệ số”, nhưng lại xuất hiện hế số K trong các Nghị định của Chính phủ trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng. "Do đó, việc bồi thường trong dự luật này vẫn giữ nguyên như Luật Đất đai hiện hành. Bảng giá đất vẫn là căn cứ quan trọng hàng đầu để tính tiền đền bù thu hồi đất. Mọi việc sẽ vẫn như cũ", ông Đức nhấn mạnh.

Vị luật sư này cho rằng, để giải quyết triệt để những khiếu nại, tranh chấp của người dân liên quan đến việc giải phóng mặt bằng, dự thảo luật cần có tư duy về giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng "thoát ly" hoàn toàn bảng giá đất. Giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng không thể căn cứ vào bảng giá đất.

Nguyên nhân là do bảng giá đất không phản ánh được giá đất thị trường. Ngay trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi với các quy định mạnh mẽ về việc định giá đất theo giá thị trường cũng chỉ tiệm cận giá thị trường, bằng 30 - 50% giá thị trường, thậm chí, tại nhiều nơi chỉ bằng 10% giá thị trường.

Nhiều khu vực tại Hà Nội, giá đất thực tế lên tới 200 triệu đồng/m2, nhưng giá đất đền bù giải phóng mặt bằng trong bảng giá đất chỉ từ 30 - 60 triệu đồng/m2. Điều này đã gây thiệt hại rất lớn cho người dân, gây tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.

Mặt khác, việc UBND cấp tỉnh vừa có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất, vừa quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền bồi thường, đồng thời vừa phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người bị thu hồi đất là không hợp lý.

Theo luật sư Trương Thanh Đức, phải định nghĩa lại giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể để bồi thường khi thu hồi đất phải "ly khai" hoàn toàn bảng giá đất, không bị trói buộc bởi bảng giá đất để đảm bảo công bằng cho người dân và tháo gỡ điểm nghẽn trong giải phóng mặt bằng.

Ngoài ra, bảng giá đất sẽ được sử dụng làm căn cứ để để thu thuế đất, chuyển nhượng, thu thuế đất hàng năm. Chính vì vậy, bảng giá đất nên ổn định 10 năm, thay vì thay đổi liên tục hàng năm như trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định.

Tái định cư cần "định lượng", thay vì "định tính"

Bên cạnh việc giá đất bồi thường, ông Đức cho rằng, quy định về việc tái định cư cho người dân sau khi thu hồi đất trong dự thảo luật cũng chưa thực sự rõ ràng, bảo vệ quyền lợi cho người dân.

Việc thu hồi đất làm dự án đi theo đó là câu chuyện sắp xếp, ổn định nơi ở mới cho người dân bị thu hồi đất, là vấn đề nóng song hành với cách tính giá đền bù khi thu hồi đất.

Theo quy định tại dự thảo luật, các cơ quan quản lý "phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ". Song theo vị luật sư này, các quy định cần định lượng, thay vì định tính.

Cụ thể, cần làm rõ vấn đề như thế nào là nơi ở mới "tốt hơn" nơi ở cũ. Nhà tái định cư mới có thể có cơ sở vật chất tốt hơn, nhà xây mới hơn, tuy nhiên, vị trí thường cách xa trung tâm, thiếu vắng các cơ sở hạ tầng như tại khu vực nhà ở cũ.

Thậm chí, trên thị trường hiện không ít những dự án nhà ở tái định cư vừa mới nghiệm thu xong đã không thể sử dụng được, xuống cấp trầm trọng. Đây chính là nguyên nhân khiến nhiều người dân không đồng thuận việc thu hồi đất để giải phóng mặt bằng, chuyển đến nơi kể mới.

Đó là chưa nói đến việc giá đất tại nơi ở cũ luôn cao hơn rất nhiều nơi ở mới. Nhà cũ của người dân có giá lên tới hàng trăm triệu đồng/m2, trong khi đó, nơi ở mới chỉ vài chục triệu đồng/m2.

Chính vì vậy, ông Đức cho rằng, luật cần phải cụ thể hóa tiêu chí thế nào là "tốt hơn nơi ở cũ". Dự thảo luật, cần có những quy định chi tiết hơn. Nếu không thể chế hóa các quy định này, trong quá trình thực hiện sẽ dễ xảy ra rất nhiều tranh chấp và không đảm bảo công bằng cho người dân có đất bị thu hồi.