Gỡ nút thắt vốn cho bất động sản

Tránh đổ vỡ cho toàn thị trường

Đó là nhận định của TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, về những tác động của việc ách tắc nguồn vốn đối với thị trường bất động sản. Theo ông Nghĩa, hai đối tượng nên tập trung nhất để tháo gỡ khó khăn là các doanh nghiệp bất động sản đang điêu đứng và nhà đầu tư. Đây là nhóm không có khả năng tiếp cận vốn mới từ ngân hàng, đang trong quá trình đàm phán tái cấu trúc, đảo nợ…

Thứ hai là người mua bất động sản theo hướng đầu tư, những người phải vay tiền ngân hàng để mua bất động sản. Hiện họ đang phải chịu lãi vay cao, không thanh khoản được bất động sản đã mua. Nếu để xảy ra vấn đề thì cả người vay và nhà băng cho vay đều phải gánh chịu hậu quả.

Theo ông Nghĩa, mỗi khi thị trường bất động sản lao dốc thì chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng đều giảm sút và rơi vào cảnh khó khăn. Nếu không đủ năng lực tài chính để xử lý sẽ lan sang nhiều lĩnh vực khác. 

Bất động sản là ngành quan trọng với nền kinh tế, có độ lan toả cao và là một ngành luôn tạo ra khủng hoảng kinh tế. Theo nghiên cứu về khủng hoảng từ những năm 1970 tới nay, chí có 2 nguyên nhân của khủng hoảng kinh tế là tỷ giá hối đoái (gần đây ít xảy ra vì cơ chế thả nổi) và thị trường bất động sản. Trong 15 năm trở lại đây, phần lớn khủng hoảng đều bắt đầu từ thị trường bất động sản.

"Chính vì vậy, vấn đề không chỉ là tìm cách phục hồi thị trường bất động sản, mà còn là ngăn chặn rủi ro lớn với hệ thống ngân hàng, thị trường tài chính. Các cơ quan quản lý nhà nước cần tranh thủ làm thật nhanh những quyết định, cơ chế đã được ban hành, gỡ khó cho thị trường, nếu không sẽ không kịp", vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cũng cho rằng, thị trường bất động sản là một động lực quan trọng của nền kinh tế xét trên cả khía cạnh đầu ra của nhiều ngành trọng yếu cũng như tác động đến an sinh xã hội. Do đó, tạo nền tảng cơ chế, chính sách phát triển bền vững thị trường này song song với chiến lược tái cơ cấu quyết liệt của các thành viên thị trường sẽ đóng góp cho nền kinh tế chung những “tế bào” kinh tế khỏe mạnh, tươi mới.

Nguồn vốn đối với thị trường bất động sản hiện đang là khó khăn rất lớn với các doanh nghiệp. Trong đó, nguồn vốn tín dụng bất động sản trong quý I/2023 ước tăng khoảng 3% (cao hơn mức tăng tín dụng chung là 2,06%) so với cuối năm 2022. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản đến hết tháng 2/2023 khoảng 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ của nền kinh tế. Trong đó, cho vay nhà ở ước chiếm 67%, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 33% (theo Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng).

Vốn tư nhân đầu tư vào ngành này đang giảm mạnh khi số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới trong quý vừa qua là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2%; vốn đăng ký 53.000 tỷ đồng (giảm 60,5%); hơn 800 doanh nghiệp hoạt động trở lại (giảm 2,6%) so với cùng kỳ 2022.

Nguồn vốn từ thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp cũng đang gặp khó khăn do thị trường đi xuống, nhà đầu tư mất niềm tin.

Về phía doanh nghiệp, ông Angus Liew, Chủ tịch, Gamuda Land Vietnam cho rằng, chính sách kiểm soát tín dụng sẽ giúp ổn định giá giá bất động sản trong dài hạn, từ đó tạo sự tăng trưởng bền vững cho thị trường nhưng đồng thời cũng hạn chế cơ hội tiếp cận vốn của các chủ đầu tư trong nước. Đây chính là các nút thắt và gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận vốn vay. 

Vì vậy, các cơ quan chức năng và ngân hàng nên phối hợp với nhau để thiết lập cơ chế thẩm định và ưu tiên các dự án có tính pháp lý tốt và phương án kinh doanh khả thi, tạo điều kiện cho các nhà phát triển đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn để tránh tạo ra sự thiếu hụt nguồn cung sản phẩm trên thị trường.

Ngoài ra, điều quan trọng là phải làm sao để những người mua nhà lần đầu tiếp cận được nguồn vốn vay vì họ là những người mua thực sự. Đối với phân khúc này, chính sách tín dụng cần linh hoạt, dễ tiếp cận để giải quyết vấn đề an sinh xã hội, ông Angus Liew nhấn mạnh.

Còn nhiều dư địa phát triển tín dụng cho bất động sản

Liên quan đến việc tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho thị trường, vừa qua Ngân hàng Nhà nước đã giảm một số lãi suất điều hành 2 lần trong một tháng vừa qua, qua đó định hướng các tổ chức tín dụng giảm lãi suất huy động và cho vay, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, theo ông Lực, những động thái như vậy là chưa đủ.

Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, các cơ quan quản lý cần nhìn nhận rõ, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung. Do đó, cần cách tiếp cận phát triển cân bằng, hài hòa hơn trên thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới để tăng trưởng. 

Các cơ quan quản lý nhà nước cần có quy định rõ ràng hơn trong phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp, hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản về lâu dài...

Còn theo chuyên gia Lê Xuân Nghĩa, dòng vốn tín dụng có vai trò tài trợ lớn nhất với thị trường bất động sản hiện tại và sắp tới. Hệ thống ngân hàng chắc chắn vẫn sẽ đóng vai trò không nhỏ trong việc hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững trở lại.

Theo đó, các ngân hàng thương mại có thể xem xét và phân tích kỹ nền tảng tài chính của từng tập đoàn bất động sản. Đánh giá toàn diện về tài sản đảm bảo hoặc tài sản có tiềm năng đảm bảo nhưng do chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý và khả năng trả nợ trong ngắn hạn, trung hạn và khả năng quản trị điều hành của bộ máy quản lý để quyết định việc cơ cấu lại nợ. Sau đó, xem xét cho vay mới cả nhà đầu tư lẫn người mua hàng trên nền tảng giá cả được nhà xây dựng đưa ra hợp lý và khả năng thanh toán của ngân hàng được đảm bảo.

Hiện ngân sách của Nhà nước không đủ để tài trợ cho tất cả các phân khúc và càng không thể nào tài trợ cho các doanh nghiệp. Vì vậy, việc giải quyết vấn đề dòng vốn cho thị trường bất động sản phải tập trung ưu tiên vốn tín dụng ngân hàng để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là ưu tiên quan trọng nhất, tạo ra một tái cấu trúc phân khúc quyết định nhất đối với sự phục hồi.

Mặt khác theo ông Nghĩa, để tháo gỡ khó khăn về vốn, doanh nghiệp bất động sản cũng không thể chỉ ngồi im chờ đợi, mà cần nỗ lực tự vận động, thậm chí phải chấp nhận thanh lý tài sản để xử lý nợ cũng như các vướng mắc của mình.

Doanh nghiệp bất động sản cần có kế hoạch cụ thể, khả thi trong việc thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn (nhất là giai đoạn 2023-2024). Đồng thời, đa dạng hóa nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng như các kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính, chuyển nhượng dự án... để tài trợ cho dự án hoặc làm vốn lưu động.

Các doanh nghiệp cần đưa ra kế hoạch huy động vốn cần gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải; hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, cam kết với nhà đầu tư để lấy lại niềm tin của khách hàng trên thị trường.