Nắm dự án BOT lớn nhưng CII kỳ vọng 95% lợi nhuận đến từ bất động sản

Một năm buồn của CII

Chưa đại hội cổ đông nào buồn như năm nay. Tổng giám đốc CII Lê Quốc Bình đã phải thừa nhận trước kết quả kinh doanh đáng thất vọng tại đại hội cổ đông thường niên tổ chức ngày 18/4/2019. 

Thất vọng là vì CII bước vào năm 2018 tràn đầy niềm tin, với kế hoạch doanh thu thuần và lợi nhuận thuộc về công ty mẹ đầy tham vọng khi đưa ra con số tương ứng là 5.813 tỷ đồng và 1.212 tỷ đồng cho năm 2019. Nhưng kết quả cuối năm lại kém xa kỳ vọng, khi doanh thu chỉ đạt 46% kế hoạch, còn lợi nhuận chỉ đạt vẻn vẹn 8% kế hoạch năm. 

Vướng mắc trong hàng loạt dự án BT và BOT đã khiến cho tham vọng của CII đổ bể.

Trong suốt năm 2018, CII không được thanh toán bất cứ hợp đồng BT nào đã được ký kết sau khi Bộ Tài chính có văn bản tạm dừng xem xét sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư kể từ ngày 1/1/2018 cho đến khi Nghị định của Chính phủ quy định về việc này có hiệu lực. Đến cuối năm 2018, Chính phủ mới ban hành Nghị định, nên mọi kế hoạch kinh doanh của CII đều đổ bể.

Bất lợi thứ hai là dự án BOT Trung Lương - Mỹ Thuận chậm tiến độ so với kế hoạch do phải tăng vốn trong khi năng lực tài chính của các nhà đầu tư tham gia liên danh đều hạn chế. Cụ thể, phương án tài chính được duyệt là các nhà đầu tư phải góp 1.542 tỷ đồng, tương đương 15% vốn đầu tư, nhưng các ngân hàng yêu cầu nâng tỷ lệ vốn chủ lên 30%, buộc các bên liên danh phải huy động thêm gần 1.000 tỷ đồng. 

Bên cạnh đó, Công ty CP Tập đoàn Yên Khánh, cổ đông chiếm 30% vốn trong doanh nghiệp dự án, đã mắc sai phạm tại một số dự án do doanh nghiệp làm chủ đầu tư nên ngân hàng yêu cầu thay thế Yên Khánh thì mới cho vay. Trong khi đó, các cơ quan có thẩm quyền chưa cho phép thay thế, nên việc giải ngân cho dự án bị tắc. 

Bên cạnh đó, dự án cũng vướng mắc về lãi suất vay vốn, vì có sự chênh lệch giữa lãi suất trong phương án tài chính được duyệt và lãi suất vay thực tế. 

Một vấn đề nữa cũng được ông Bình đưa ra là việc chưa triển khai thu phí dự án BOT mở rộng Xa lộ Hà Nộ. Dự án có tổng mức đầu tư 2.847 tỷ đồng, thu phí hoàn vốn trong vòng 13 năm kể từ tháng 3/2018.

Tuy nhiên, đến tháng 7/2018, dự án mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh và cơ quan nhà nước mới ký phụ lục hợp đồng và dự kiến bắt đầu thu phí từ 1/10/2018. Tuy nhiên, CII thừa nhận vẫn còn vướng mắc về câu chữ, nên văn bản bị đá qua đá lại, nên vẫn chưa thu được phí.

Những khó khăn đó làm sụt giảm nghiêm trọng dòng tiền, kết quả hoạt động kinh doanh của CII. Cụ thể, doanh thu năm 2018 của CII đạt 2.686 tỷ đồng, bằng 46% kế hoạch năm, lãi ròng 95 tỷ đồng, bằng 8% kế hoạch lợi nhuận năm và bằng 6% so với năm trước.

Giá cổ phiếu CII sụt giảm từ khoảng 35.000 đồng xuống vùng 25.000 đồng tại thời điểm cuối năm 2018.

Ông Bình chia sẻ, việc CII mất cân đối thu chi khiến hội đồng quản trị phải chịu áp lực kinh khủng. Tuy nhiên, ông thừa nhận, trải qua thất bại, CII học được bài học xây dựng phòng chống rủi ro, cân đối các nguồn lực về tài chính giữa đầu tư và thu hồi.

Kỳ vọng lợi nhuận bất động sản

Mặc dù trải qua một năm thất bại nhưng CII tiếp tục đặt mục tiêu tham vọng cho năm 2019. Đại hội cổ đông đã thông qua kế hoạch doanh thu 5.400 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế công ty mẹ lên tới 932 tỷ đồng, tăng gần 10 lần so với năm trước. 

Điểm đáng chú ý được ông Bình chia sẻ là tới 95% lợi nhuận năm nay đến từ mảng bất động sản chứ không phải mảng cốt lõi là BT và BOT.

Theo ông Bình, CII đang sở hữu 49% cổ phần tại CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy và có kế hoạch tăng lên 64% trong thời gian tới. CII đã thống nhất với hội đồng quản trị Năm Bảy Bảy thoái vốn tại các dự án. Năm 2018, Năm Bảy Bảy đã thoái vốn tại hai dự án, dự kiến thu về 2.000 tỷ đồng năm nay nên CII cũng sẽ thu về dòng tiền lớn từ việc thoái vốn các dự án này.

Mục đích ban đầu khi CII chọn mua Năm Bảy Bảy là để xây dựng CII Land và công ty này sẽ phát triển các dự án do CII và Năm Bảy Bảy chuyển qua. Tuy nhiên, khi CII làm việc với các đối tác nước ngoài lại nảy sinh hai vấn đề. 

Thứ nhất, nếu lựa chọn CII để phát triển bất động sản, họ sẽ hợp tác đầu tư từng dự án chứ không đầu tư vào CII Land.

Thứ hai, khi CII đang phát triển theo định hướng BT, BOT để phát triển quỹ đất nhưng lại chuyển sang phát triển bất động sản, nhà đầu tư nước ngoài đánh giá CII không có kinh nghiệm bằng Novaland hay Khang Điền. Do đó, hội đồng quản trị quyết định lựa chọn nhà đầu tư hợp tác từng dự án.

Ông Bình cũng thừa nhận CII không có năng lực làm bất động sản và không đi theo con đường phát triển dự án bất động sản. Nhưng CII có thể tạo ra quỹ đất sau đó sẽ hợp tác với nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp và chốt lợi nhuận tối thiểu.

CII đang hợp tác với Hong Kong Land để phát triển dự án Thủ Thiêm River Park với hơn 9ha, tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 400 triệu USD ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, Quận 2. Hện dự án đã bắt đầu xây nhà mẫu, phần phụ trợ như tường rào, khoan cọc nhồi, dự kiến cuối tháng 5 có giấy phép xây dựng. 

Sắp tới, CII sẽ hợp tác với hai đối tác nữa theo hình thức như với dự án ở Thủ Thiêm, hiện đang đàm phán về giá.

Ngoài ra, CII đang xúc tiến đầu tư dự án quy mô 312ha ở Đồng Nai nhưng chưa thể công bố chi tiết.

Bên cạnh đó, CII sẽ xây dựng quỹ đất ở những nơi chưa có cơ sở hạ tầng và khi có hạ tầng, đất nông nghiệp nơi đó thành đất đô thị, từ đó CII có lợi nhuận địa tô. Đây là chiến lược dài hạn và là tương lai của CII. Tuy nhiên, cốt lõi của CII trong những năm tới vẫn là phát triển những dự án BT, BOT.