Đất ở không hình thành đơn vị ở: Thuật ngữ mâu thuẫn, nhiều hệ lụy

Nhập nhằng khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”

Giữa thời điểm thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang sốt nóng, bùng nổ nguồn cung và giao dịch cuối năm 2017 với gần 23.000 căn hộ khách sạn (condotel) đã được chào bán trên phạm vi cả nước, để gỡ vướng cho loại hình bất động sản này về quyền sử dụng đất, một số địa phương đã áp dụng biện pháp cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Theo tiết lộ của lãnh đạo một doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, tại thời điểm đó, thực tế đã có gần 10 tỉnh như Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định, Đà Nẵng, Quảng Ninh đã cho phép sử dụng thuật ngữ đất ở không hình thành đơn vị ở để cấp sổ đỏ cho loại hình căn hộ này. 

Bình Định thậm chí còn cấp cho phép toàn bộ từ biệt thự tới condotel của doanh nghiệp là đất sử dụng lâu dài, cấp sổ đỏ cho các căn hộ tại dự án như đất ở.

Theo nhiều chuyên gia và doanh nghiệp, đây là giải pháp ngắn hạn trước mắt để tháo gỡ những khó khăn về pháp lý đối với bất động sản nghỉ dưỡng. Việc cấp sổ đỏ cho loại hình căn hộ này nhằm giúp các nhà đầu tư yên tâm đầu tư. Đó là chưa kể, nếu được cấp sổ đỏ, căn hộ khách sạn sẽ dễ bán hơn với giá cao hơn, trong khi chủ đầu tư lại chỉ phải đóng tiền sử dụng đất thấp hơn so với đất ở.

Từ đó đến nay, không ít các khu du lịch, khu biệt thự nghỉ dưỡng đã cho phép cấp đất ở không hình thành đơn vị ở. Theo đó, người mua biệt thự, condotel gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại đô thị không hình thành đơn vị ở được sử dụng ổn định lâu dài.

Tại Khánh Hoà, nhiều dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng, chủ yếu là TP. Nha Trang và bán đảo Cam Ranh đã được xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở. Hầu hết các dự án này đã bán cho khách hàng.

Tuy nhiên, thực tế đã xảy ra nhiều hệ lụy khi phát triển các dự án này. Theo đó, tại nhiều dự án condotel, cư dân đã đến ở, sinh hoạt như những chung cư bình thường, gây khó khăn cho công tác quản lý của chính quyền địa phương, quá tải hạ tầng, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.

Đơn cử như tại dự án Nha Trang Center bán căn hộ du lịch nhưng ghi căn hộ chung cư. Trong khi đó, khách hàng lại không được đảm bảo quyền lợi lâu dài như căn hộ chung cư. Còn tại dự án khách sạn, căn hộ Mường Thanh Viễn Triều, hiện người mua căn hộ du lịch đã vào ở đầy như một khu chung cư, dù dự án không phải là một chung cư "bình thường".

Hệ luỵ từ "sáng tạo đầy mâu thuẫn"

Về những vướng mắc hiện nay của loại hình condotel, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, cho rằng, mấu chốt của vấn đề chính là quyền sử dụng đất. Đối với đất ở, việc sở hữu sẽ hấp dẫn hơn vì được sở hữu lâu dài, trong khi đó, nếu là đất kinh doanh dịch vụ thì hết 50 năm sẽ phải xin gia hạn, hết thời hạn sử dụng đất nếu không gia hạn được coi như hết quyền.

Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư phát triển dự án bất động sản du lịch đã “sáng tác” ra khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở để xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài cho dự án. Đây là cách sử dụng thuật ngữ không đúng. 

Phân tích dưới góc độ pháp lý, theo luật sư Ngô Huỳnh Phương Thào, Phó giám đốc TAT Law, việc nhiều địa phương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho các căn hộ condotel với mục đích đất ở không hình thành đơn vị ở không phải là giải pháp triệt để, thậm chí gây nhiều phức tạp cho công tác quản lý về đất đai, không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. 

Thuật ngữ đất ở không hình thành đơn vị ở là một khái niệm hoàn toàn mới và chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào. Theo Luật Đất đai, căn cứ vào mục đích sử dụng, các loại đất đều được gọi tên, định nghĩa rõ ràng. 

Đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thể trở thành đất ở, mặt khác nếu không phải đất ở thì cũng không được xây dựng nhà ở. Các loại đất khác nhau sẽ gắn liền với các quy phạm pháp luật điều chỉnh khác nhau. Chính vì vậy, không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ du lịch như một số địa phương đang thực hiện.

Cũng theo luật sư Thảo, sở dĩ các chủ đầu tư và khách hàng nảy sinh tâm lý được sở hữu căn hộ condotel như sở hữu căn hộ chung cư là do các căn hộ condotel được xây dựng như một căn hộ chung cư, nhưng lại để kinh doanh cho khách du lịch thuê lưu trú như khách sạn. 

Tuy nhiên, sự khác biệt quá lớn trong việc quản lý, sử dụng, tính pháp lý giữa hai loại hình này là nguyên nhân lớn dẫn đến việc khó cấp sổ đỏ cho condotel. 

Đáng nói, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các căn hộ condotel sẽ gây ra nhiều tranh cãi và hệ quả pháp lý. Về tổng thể quy hoạch, condotel mang bản chất của loại hình kinh doanh dịch vụ, do đó khi được xây dựng sẽ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xây dựng phát triển ngành du lịch và phù hợp với quỹ đất để phát triển ngành nghề này. 

Trong khi đó, sổ đỏ mang ý nghĩa xác nhận quyền sở hữu nhà ở lâu dài cho người sở hữu, phù hợp với quy hoạch về nhà ở, quản lý dân cư. Trong trường hợp cấp sổ đỏ cho các căn hộ condotel sẽ “phá hỏng” tổng thể quy hoạch của địa phương, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau này.

Mặt khác, nếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các căn hộ condotel sẽ rất dễ nảy sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu trong quá trình quản lý sử dụng về chi phí quản lý, phân định sở hữu chung sở hữu riêng. Những rủi ro phát sinh khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận.

"Ai sẽ có trách nhiệm sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ chung cư khi xuống cấp? Ai sẽ có nghĩa vụ đóng phí quản lý, dịch vụ của căn hộ? Sẽ ra sao nếu chủ sở hữu mong muốn ở lâu dài tại căn hộ condotel?", bà Thảo đặt ra hàng loạt các vấn đề đặt ra đối với loại hình hỗn hợp này.

Luật sư Thảo cho rằng, với các dự án đã triển khai xây dựng đưa vào giao dịch trên thị trường và được cấp sổ đỏ theo diện "đất ở không hình thành đơn vị ở", thì chủ đầu tư phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở. 

Đối với các dự án được cấp giấy phép nhưng chưa triển khai xây dựng hoặc chưa đưa ra giao dịch trên thị trường thì cần đưa các căn hộ condotel về đúng bản chất của nó, tức là phải đưa về loại hình đất kinh doanh dịch vụ du lịch.

"Chúng ta không nên vì tình thế bắt buộc mà sáng tạo nên những khái niệm mâu thuẫn như “đất ở không hình đơn vị ở”. Tôi cho rằng, không phải khung pháp lý điều chỉnh chưa đầy đủ mà chỉ bởi chúng ta đang cố tình lái vấn đề đi lệch bản chất nhằm tạo ra lợi ích cho một nhóm chủ đầu tư", bà Thảo nhận định. 

Đồng quan điểm, ông Thân Thành Vũ, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Du lịch Việt Nam cũng cho rằng, sở dĩ các chủ đầu tư muốn vận động để ban hành chính sách mới, công nhận pháp lý và nâng tầm cho condotel là vì muốn dự án của mình hấp dẫn khách hàng, nhanh chóng có thanh khoản.

Tuy nhiên, nếu dự án nào cũng cho cấp sổ đỏ thì sẽ mạnh ai nấy cấp và Việt Nam sẽ có một "Vạn Lý Trường Thành" bê tông hoá dọc bờ biển. Hệ quả là hạ tầng không theo kịp, phá vỡ quy hoạch phát triển du lịch.

Theo ông Vũ, việc phát triển condotel cần căn cứ theo quy hoạch sử dụng đất và dựa vào đó để xác định căn cứ pháp lý cho condotel.