Ngân hàng kiểm soát cho vay, bất động sản xoay sở tìm vốn

Kiểm soát cho vay bất động sản

Sự tăng trưởng của thị trường bất động sản thời gian qua đã thu hút nhiều nguồn vốn đổ vào thị trường, trong đó phải kể đến vai trò không nhỏ của các ngân hàng. Ngân hàng hiện tại không chỉ là kênh cung cấp vốn cho các chủ đầu tư bất động sản mà còn cho vay đối với người mua nhà.

Theo số liệu thống kê, năm 2017, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ngân hàng đạt khoảng 19%. Trong đó, tăng trưởng cho vay vào lĩnh vực bất động sản và xây dựng khoảng 13%. Cho vay bất động sản và xây dựng trên tổng tín dụng vào khoảng 15,5%, chủ yếu là các lĩnh vực xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu du lịch, khách sạn, nhà ở.

Tín dụng dành cho bất động sản tiếp tục bị thắt chặt trong năm 2018 vì tỉ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn chỉ còn 45% từ đầu năm nay thay vì 50% như năm 2017 được nhiều chuyên gia đánh giá sẽ gây những khó khăn nhất định đến sự phát triển của thị trường. 

Đầu năm nay, Ngân hàng Nhà nước cũng có văn bản yêu cầu các ngân hàng hạn chế tập trung cho vay đối với lĩnh vực bất động sản và xây dựng; rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ các dự án bất động sản; giám sát việc sử dụng vốn để tránh việc cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là đầu tư bất động sản hoặc chứng khoán.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, năm 2018 là năm trọng điểm thực hiện Nghị quyết 42/NQ-QH của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, Trong đó, khoảng 60 - 70% tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu là bất động sản.

Mặt khác, bất động sản là một trong những lĩnh vực tiêu dùng lớn nhất của nền kinh tế, sử dụng hàng ngàn sản phẩm của hơn 90 ngành sản xuất, kinh doanh, tạo nhiều việc làm cho người lao động.

Nếu siết tín dụng bất động sản ở thời điểm hiện tại sẽ dẫn đến những khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường cũng như nền kinh tế nói chung, ông Châu nhận định.

Nhìn ở khía cạnh khác, TS. Nguyễn Tú Anh, Phó vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước lại cho rằng, bất động sản là ngành thiết yếu trong nền kinh tế, sự phát triển ổn định của ngành này là động lực quan trọng để phát triển bền vững nền kinh tế nói chung. 

Tuy nhiên, ngành bất động sản cũng tiềm ẩn rủi ro cao khi rất dễ tạo ra các bong bóng đầu cơ và có nguy cơ gây đổ vỡ cả nền kinh tế khi. Do đó, chính sách tiền tệ đối với bất động sản phải hỗ trợ để ngành ngày càng phát triển lành mạnh. Đồng thời, cần có các giải pháp kiểm soát chặt chẽ để hạn chế tối đa các nguy cơ gây ra bong bóng trên thị trường, hỗ trợ nhu cầu phát triển ổn định, bền vững.

Không quá bị quan về nguồn vốn của thị trường, TS. Trương Văn Phước, Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cho rằng, khi cho vay trực tiếp vào bất động sản bị siết lại, vẫn có những dòng vốn tiếp tục đổ vào thị trường này từ khu vực ngân hàng một cách gián tiếp, đến từ các cá nhân. 

Thời gian gần đây, tín dụng tiêu dùng của khu vực ngân hàng tăng mạnh. Trong đó, phần lớn là nhu cầu của các cá nhân vay tiêu dùng để sửa chữa và mua nhà để ở. Từ năm 2016, tín dụng tiêu dùng đã đột ngột tăng mạnh, 50,2% so với năm 2015 và tăng cao hơn vào năm 2017, khoảng 65%. Đến cuối năm 2017, tỷ trọng tín dụng tiêu dùng chiếm khoảng 16 - 17% tổng tín dụng, trong đó gần 60% là tập trung tăng ở phân khúc cho vay sửa chữa và mua nhà để ở.

Mặc dù có những chính sách hạn chế tín dụng bất động sản, nhưng xét về tổng thể, bằng nhiều cách, cả về trực tiếp lẫn gián tiếp, nguồn vốn, chủ yếu là từ ngân hàng, vẫn tiếp tục tăng và góp phần phục hồi thị trường bất động sản, ông Phước cho hay.

Bất động sản tìm cách giảm lệ thuộc vào ngân hàng

Một số doanh nghiệp bất động sản đang tìm cách giảm bớt sự lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng như tăng vốn điều lệ thông qua việc phát hành cổ phiếu của công ty niêm yết hoặc tìm cách niêm yết trên thị trường chứng khoán để huy động vốn.

Nhờ thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán đều "thăng hoa" trong năm qua nên nhiều doanh nghiệp bất động sản đã huy động vốn thành công thông qua phát hành cổ phiếu.

Cuối tháng 9/2017, LDG đã công bố hoàn tất đợt chào bán 53,5 triệu cổ phiếu riêng lẻ thu về 535 tỷ đồng, qua đó đã tăng vốn điều lệ từ 1.064 tỷ đồng lên gần 1.600 tỷ đồng. Trước đó, CEO Group đã phát hành thành công 51,5 triệu cổ phiếu với mệnh giá 10.000 đồng/ cổ phiếu, tăng vốn điều lệ lên 1.544 tỷ đồng.

Năm ngoái Đất Xanh cũng phát hành cổ phiếu tăng vốn từ 2.530 tỷ đồng lên hơn 3.000 tỷ đồng. Đại hội cổ đông 2018 mới đây của Đất Xanh đã thông qua nghị quyết tăng vốn thêm 850 tỷ đồng để tăng cường tiềm lực tài chính đầu tư nhiều dự án bất động sản quy mô lớn.

Cổ đông Novaland cũng vừa thông qua tờ trình niêm yết cổ phiếu ở nước ngoài, đồng thời phát hành thêm tối đa 100 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước để tăng quy mô vốn hoạt động cho công ty con và công ty liên kết.

Trong khi đó, một số công ty đại chúng cũng đang chạy đua niêm yết cổ phiếu nhằm huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán. Trong đó Văn Phú - Invest đã niêm yết trên HNX từ cuối năm ngoái.

Trong thời gian tới sẽ có ít nhất bốn doanh nghiệp bất động sản có kế hoạch đưa cổ phiếu niêm yết trên thị trường chứng khoán là Cenland thuộc Cengroup, Hải Phát Invest (dự kiến trong quý I/2018), MBLand và BIDGroup (dự kiến trong quý II/2018).

Đáng chú ý, Hải Phát Invest đã được Dragon Capital mua 15% cổ phần và trở thành nhà đầu tư chiến lược.

Nhận định về nguồn vốn trên thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng Thương mại CP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho rằng, với việc tiếp tục siết tín dụng bất động sản trong thời gian tới, nguồn vốn trên thị trường sẽ đến từ khu vực tư nhân, từ thị trường vốn nhiều hơn là từ phía các ngân hàng thương mại.

Theo vị chuyên gia này, thực tế trong thời gian vừa qua đã cho thấy dòng vốn tư nhân đổ vào thị trường bất động sản rất lớn. Hiện nay hầu hết các doanh nghiệp đều sử dụng nguồn vốn huy động từ người dân, tận dụng những thế mạnh của dự án để thu hút khách hàng mua nhà. Từ đó, chủ đầu tư có vốn để đầu tư xây dựng, ông Lực cho hay.

Bên cạnh đó, theo TS. Trương Văn Phước, một trong những yếu tố góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản thời gian gần đây là quá trình xử lý nợ xấu của hệ thống ngân hàng. Bởi đa phần các tài sản đảm bảo của các khoản nợ xấu này là bất động sản. Trong đó có nhiều dự án đang ngừng triển khai, nằm rải rác tại nhiều vị trí đẹp trong các thành phố lớn.

Trong điều kiện quỹ đất ở các thành phố lớn ngày càng chật hẹp, đây là một trong những cơ hội lớn cho các doanh nghiệp bất động sản có thể phát triển các dự án mới. 

Một số phương pháp huy động vốn khác của doanh nghiệp bất động sản hiện nay như ký kết hợp tác với các đối tác nước ngoài, mua bán và sáp nhập (M&A), chuyển nhượng dự án cũng đang có xu hướng phát triển mạnh hơn trước đây nhờ việc triển khai thực hiện hiệu quả Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu.

Dự kiến, giai đoạn 2018 - 2020, theo nội dung của Nghị quyết 42, hệ thống tổ chức tín dụng sẽ xử lý khoảng 550.000 - 600.000 tỷ đồng nợ xấu, trong đó khoảng 70% là các khoản được đảm bảo bằng bất động sản. Như vậy, trong 3 năm tới, thị trường bất động sản có thể đón nhận thêm hàng trăm nghìn tỷ đồng tái khởi động các dự án này, ông Phước cho hay.