Nguyên nhân của những cơn sốt đất gần đây

Mặc dù dịch bệnh Covid-19 đang gây ra những ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh tế thế giới và Việt Nam nhưng trên thị trường bất động sản, giá đất nền vẫn liên tục sốt nóng. 

Ngay từ đầu năm 2021, cơn sốt đất nền đã càn quét qua hàng loạt địa phương trên phạm vi cả nước, từ Bắc chí Nam. Nhiều nơi, giá bất động sản đã tăng chóng mặt, lên gấp 2, 3 lần chỉ trong một thời gian ngắn.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, điều bất thường trong cơn sốt đất là nó không xảy ra ở các khu vực có quy hoạch rõ ràng, có giấy phép xây dựng. Hầu hết các cơn sốt đất đều ở những vị trí không nằm trong quy hoạch, đất thổ cư trong làng xóm, thậm chí đất phi nông nghiệp như đất trồng rừng.

Những cơn sóng bất động sản xuất hiện chủ yếu bởi các thông tin quy hoạch như sân bay, đường cao tốc giao thông, dự án của doanh nghiệp lớn.

Quan trọng hơn, dù chỉ trong thời gian ngắn nhưng sốt đất đã tàn phá kinh hoàng đến đời sống kinh tế, xã hội, công ăn việc làm của người dân địa phương. Cơn sốt đất tại Ba Vì 10 năm nước, hay như mới đây ở Hớn Quản, Bình Phước chính là những ví dụ điển hình.

Mặc dù không thể phủ nhận nguyên nhân dẫn đến sốt đất chính là do bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn được người Việt tin tưởng và nguồn cung tại một số địa phương thiếu hụt đã đẩy giá bất động sản tăng cao, song theo ông Hà, sốt đất sẽ để lại những hệ quả rất lớn đối với cả nhà đầu tư và thị trường.

Tại tọa đàm "Bất động sản Mùa Xuân" do Tạp chí Bất động sản Việt Nam tổ chức, ông Hà cho rằng, trong những cơn sốt đất, bên cạnh cái lợi nhanh, trước mắt cho các nhà đầu cơ, lướt sóng, thì những thiệt hại lớn, nguy cơ chôn vốn cũng luôn luôn rình rập. Đặc biệt là các nhà đầu tư non trẻ, thiếu kinh nghiệm, đầu tư theo số đông.

Do đó, ông Hà kiến nghị Nhà nước, lãnh đạo địa phương cần quan tâm và kiểm soát, ngăn chặn kịp thời hiện tượng sốt đất, nhất là sốt đất tại các khu vực không nằm trong các dự án được quy hoạch rõ ràng, pháp lý hoàn chỉnh.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng, người dân và các cơ quan quản lý nhà nước cần hết sức cảnh giác với cơn sốt đất nền. Sốt đất nền luôn là nguồn cơn của sốt giá, bong bóng bất động sản.

Đó là tình trạng giá bất động sản tăng cao nhưng không ai mua, không có thanh khoản gây rủi ro cho nhà đầu tư.

Với thực trạng sốt đất hiện nay, khi kinh tế thực của Việt Nam có thể không đạt được tốc độ phát triển nhanh như mong muốn của Nhà nước, theo ông Nghĩa, các nguy cơ về bùng nổ tài chính có thể xảy ra. Nhà đầu tư không nên đua nhau lao vào cơn sốt đất ảo, bởi nó có thể dẫn đến đổ vỡ bong bóng bất động sản bất cứ lúc nào.

Giải pháp chặn đứng cơn sốt đất

Ở khía cạnh khác, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, nguyên nhân của tình trạng sốt đất một phần là do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền. 

Đưa đất nền vào thương mại là điều rất tối kỵ. Về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá đất để gặt hái lợi nhuận. Đầu tư bỏ tiền vào bất động sản để tăng giá bán đi là một hành động làm hại nền kinh tế, ông Võ nhấn mạnh.

Do đó, theo vị chuyên gia này, để ngăn chặn việc sốt đất ảo, cần sửa đổi Luật Đất đai. Tuy nhiên, từ năm 2016 đến nay, bộ luật này vẫn chưa được sửa và có lẽ đến 2023 mới có thể thực hiện sửa đổi được.

Dưới góc độ pháp lý, theo luật sư Trương Anh Tú, hiện tượng sốt đất xảy ra trong thời gian vừa qua là do công tác quản lý thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém. Các cơ quan quản lý nhà nước gần như hoàn toàn lúng túng, không có giải pháp mang tính triệt để để xử lý, triệt tiêu được tình trạng này.

Về nguyên tắc, sốt đất, sốt nhà ở là do nhu cầu của người dân, nhà đầu tư quá lớn, trong khi nguồn cung trên thị trường chưa đáp ứng được. Đây chính là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản phát triển méo mó do những hành vi trục lợi, thổi giá lên cao như thời gian gần đây.

Do đó, vị luật sư này cho rằng, Chính phủ phải đưa vào thị trường khối lượng bất động sản lớn, từ đất nền, cho đến nhà ở. Muốn đưa vào số lượng lớn thì phải minh bạch. Khi có cơ chế pháp luật minh bạch, rõ ràng, tạo điều kiện tối đa để các doanh nghiệp bất động sản có cơ hội tiếp cận thị trường bất động sản một cách công bằng, đương nhiên, hàng hóa bất động sản sẽ nhiều lên. Điều đó đồng nghĩa với việc giá thành sẽ rẻ đi.

"Nếu chúng ta minh bạch, liêm chính, công bằng thì không có lý do gì giá bất động sản lại cao bất thường như hiện nay. Khi nguồn cung tăng lên, giá thành giảm xuống. Như vậy, thực trạng thổi giá bất động sản mới được giải quyết", ông Tú phân tích.

Bên cạnh đó, luật sư Tú cũng cho rằng, Chính phủ cần có chế tài mạnh để xử lý tình trạng “thổi giá” bất động sản. Các cơ quan quản lý cần phải xây dựng những tội danh mới trong Bộ luật Hình sự như hành vi thổi giá bất động sản lên cao thu lợi hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng. Đây rõ ràng là hành vi xâm phạm nghiêm trọng tới quá trình quản lý thị trường bất động sản, xâm phạm tới lợi ích của người dân.