Dấu hiệu bất thường trong những cơn sốt đất

Từ cuối năm 2018, đầu năm 2019, cơn sốt đất nền đã diễn ra tại nhiều địa phương trên cả nước như Vân Đồn, Đà Nẵng, Quảng Nam... khiến giá đất tăng mạnh chỉ sau một thời gian ngắn.

Mới đây nhất, ngay sau khi UBND tỉnh Khánh Hòa gỡ lệnh tạm dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất tại Bắc Vân Phong, huyện Vạn Ninh, nhiều luồng thông tin đã cho rằng, thị trường nhà đất tại đây sẽ lại dậy sóng sau hơn một năm tê liệt.

Thực tế cũng cho thấy, bất động sản Bắc Vân Phong đã có những khởi sắc một chút khi “vòng kim cô” được tháo bỏ, giao dịch trở lại và giá bắt đầu rục rịch tăng.

Các môi giới đều dựa vào “giấc mơ quy hoạch đặc khu” để bán hàng. Giá đất tái định cư khu vực Hải Triều được chào bán từ 14 - 14,5 triệu đồng/m2, tái định cư Đại Lãnh từ 7-10 triệu đồng/m2. Nhiều lô đất lớn ở Vạn Ninh, tong đó có một phần đất thổ cư, chào bán từ 3 - 4 triệu đồng/m2; đất tại Vạn Hưng giá chào bán từ 2 - 3 triệu đồng/m2.

Cũng ba tháng trở lại đây, sau khi UBND TP. Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng công bố quyết định quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 khu vực trung tâm Hòa Bình, giá nhà đất các tuyến đường khu vực này liên tục “sốt nóng”, đẩy giá lên rất cao.

Trước đây, giá nhà đất tại khu trung tâm Đà Lạt, gồm các trục đường chính như Phan Bội Châu, Nguyễn Chí Thanh, Bùi Thị Xuân, Lý Tự Trọng cao nhất khoảng 150 - 250 triệu đồng/m2, hiện được rao bán với giá vài trăm triệu đồng, cá biệt có nơi rao lên cả tỉ đồng.

Tại Quảng Ninh, sau khi cơn sốt đất tại Vân Đồn hồi đầu năm đã lắng xuống từ vài tháng nay, hàng loạt những khu vực khác cũng đang lần lượt sốt nóng như Cẩm Phả, Uông Bí, Hạ Long. 

Chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh cho rằng, bên cạnh thông tin về quy hoạch, hạ tầng giao thông hay những dự án lớn được triển khai tại các địa phương, sốt đất chủ yếu được "bơm thổi" bởi các chủ đầu tư, sàn giao dịch hoặc các nhà đầu cơ, môi giới bất động sản.

Ông Minh nhìn nhận, thị trường hiện nay đang tồn tại hai kiểu sốt đất chính: Sốt đất để bán hàng và sốt đất để thoát hàng. Đối với loại sốt đất để bán hàng, các sàn giao dịch, chủ đầu tư cố tình sử dụng các chiêu trò truyền thông để đẩy giá, tạo nên sự sôi động trên thị trường để bán được hàng tại các dự án họ đang triển khai.

Còn đối với sốt đất để thoát hàng, cơn sốt này thường được tạo nên bởi một nhóm đầu cơ cùng chung nhau làm một thị trường. Các môi giới đã bắt tay nhau để "tạo sóng", tạo khan hiếm giả tạo, tăng giá ảo. Mục đích của họ là nhằm "thoát" một lượng hàng lớn mà họ đã mua vào từ trước đó, đẩy rủi ro cho người mua.

Lấy ví dụ như cơn sốt đất tại Bắc Vân Phong năm 2018, nhiều nhà đầu tư đã biết trước thông tin tạm dừng giao dịch chuyển nhượng, họ đã đẩy cơn sốt đất lên cao trào ở giai đoạn cuối để thoát hàng, khiến những người mua sau mắc cạn.

Cũng chính vì sốt đất thường là công cụ để đầu cơ, môi giới nhà đất thoát hàng nên theo ông Minh, đặc điểm chung là diễn ra trong khoảng thời gian rất ngắn. Tại Cẩm Phả, sốt đất chỉ diễn ra trong vòng 5 - 4 ngày, tại Vân Đồn, Đà Nẵng cũng chỉ gần một tháng. Khi các nhà đầu tư, môi giới "thoát" hàng xong, ngay lập tức sốt đất sẽ chững lại, không có thanh khoản.

Ông Minh cho rằng, những cơn sốt đất để thoát hàng đặc biệt nghiêm trọng và nguy hiểm đối với các nhà đầu tư. Đối với loại sốt đất này, nếu nhà đầu tư không có kinh nghiệm sẽ có thể bị đọng vốn khi thị trường không có giao dịch.

Thông thường rất ít nhà đầu tư có quan hệ mật thiết với nguồn tin, biết trước thông tin về sốt đất và ôm đất sớm nhất khi cơn sốt chưa diễn ra, chưa ai biết. Đây là nhóm những nhà đầu tư sẽ thắng lớn sau sốt đất.

Trong khi đó, thời điểm họ xả hàng ra là đỉnh sốt, giá đất sẽ tăng mạnh trong thời gian ngắn sau đó thị trường sẽ chững lại, không có giao dịch. Những người mua sau sẽ gặp rủi ro đọng vốn rất lớn hoặc phải chờ sự tăng giá của thị trường thực, ông Minh chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cũng cho rằng, khi cả thị trường đã biết đến sốt đất, truyền thông rầm rộ đưa tin, nhà nhà đều nói đến sốt đất, các nhà đầu tư đổ xô đi mua đất chính là thời điểm rất nguy hiểm của thị trường, dấu hiệu cảnh báo về việc cơn sốt đất sắp "sập".

Sốt đất diễn ra trong thời gian rất ngắn, cơ hội chỉ dành cho các nhà đầu tư biết trước thông tin và vào thị trường trước khi cơn sốt đất diễn ra. Trong khi đó, những nhà đầu tư đến sau, "ảo tưởng" về việc có thể giàu nhanh qua một đêm sẽ rất dễ rơi vào bẫy của các nhà đầu cơ.

Mặt khác, một rủi ro nữa đối với các nhà đầu tư là họ "chỉ có thể biết được thị trường sốt, đạt đỉnh khi đó là đỉnh của ngày hôm qua, còn ngày mai có đạt đỉnh hay không thì không thể biết trước được. Do đó các nhà đầu tư sẽ rất khó nắm bắt được thị trường để lướt sóng trong cơn sốt đất", ông Chánh chia sẻ.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo bất động sản cho rằng, sốt đất thường được tạo ra bởi một nhóm các nhà đầu tư có nguồn lực, thao túng thị trường. Hậu quả của nó để lại cho các nhà đầu tư chậm chân mắc cạn và thị trường bất động sản là rất lớn.

Do đó, nhà đầu tư bất động sản cần bám sát thị trường, có kiến thức về thị trường bất động sản để nhận biết khi thị trường đang sốt nóng hay tiềm ẩn rủi ro. Bên cạnh đó, cũng cần tránh đầu tư theo hiệu ứng đám đông, rơi vào bẫy của các đầu cơ, môi giới nhà đất tạo sốt ảo để thoát hàng.