Nhu cầu bất động sản trung tâm dữ liệu đạt đỉnh trong đại dịch

Trong cuộc khủng hoảng do đại dịch Covid-19, sự gia tăng đột ngột và nhanh chóng của thương mại điện tử do những chính sách về giãn cách xã hội đã giúp nâng tầm giá trị của các trung tâm dữ liệu. Nhu cầu của con người về dịch vụ này ngày một tăng, nó dần trở thành một dịch vụ thiết yếu trong cuộc sống hiện đại.

Covid-19 tiếp tục khiến nhiều hoạt động thường ngày của thế giới trên nền tảng trực tuyến, cũng từ đó mà số lượng dữ liệu được tải lên ngày càng tăng.

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc, Savills Việt Nam nhận định, có hai động lực chính đằng sau sự leo thang về nhu cầu trung tâm dữ liệu trên thế giới. Đầu tiên, đó là nhu cầu về việc sử dụng máy tính và các công cụ kỹ thuật số, được thúc đẩy bởi sự chuyển đổi quy mô lớn sang làm việc tại nhà của nhiều doanh nghiệp và tổ chức. 

Cơ sở hạ tầng kỹ thuật số chưa bao giờ trở nên quan trọng đối với nền kinh tế toàn cầu hơn lúc này. Trong đợt dịch bùng phát lần đầu tiên, từ tháng 2 đến giữa tháng 4 năm 2020, lưu lượng truy cập internet toàn cầu đã tăng gần 40%, được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng về phát trực tuyến video, hội nghị trực tuyến, trò chơi trực tuyến và mạng xã hội.

Dữ liệu của Savills trong quý I/2021 cho thấy, nhu cầu sử dụng các dịch vụ số đã tăng đáng kể so với lượng tăng của thập kỷ trước. Riêng trong năm 2020, 59% dân số toàn cầu đã được kết nối Internet, con số này chỉ là 26% năm 2010. 

Song song với đó, lưu lượng Internet toàn cầu đã lên gấp 12 lần. Lượng dữ liệu thu thập được cũng đồng thời tăng với tốc độ chưa từng có với sự phát triển không ngừng của Internet vạn vật (IoT), trí tuệ nhân tạo (AI), tương tác thực tế ảo (AR) hay blockchain. Đến năm 2026, quy mô của thị trường dữ liệu toàn cầu dự kiến sẽ đạt 251 tỷ USD với tốc độ tăng trưởng trung bình hàng năm từ là 4,5%.

Hiện nay, phần lớn các thiết bị công nghệ được áp dụng vào mục đích quản lý và giám sát. Theo Cisco Systems, đến năm 2023, giao tiếp giữa các thiết bị điện tử (machine to machine M2M) sẽ chiếm tới 50% trong số 14,7 tỉ kết nối. Năm 2018, M2M đã chiếm 33% trong số 6,1 tỉ kết nối toàn cầu. Các ứng dụng mới xuất hiện từ việc triển khai 5G sẽ đóng một vai trò quan trọng trong sự phát triển của kết nối M2M trong vòng hai năm tới.

Cơ hội mới cho các nhà lãnh đạo thị trường

Để đáp ứng sự gia tăng bùng nổ này về nhu cầu dung lượng lưu trữ, số lượng trung tâm dữ liệu đang mở rộng nhanh chóng trên toàn cầu và ở mọi hình dạng và kích thước (siêu tần, đám mây, cạnh, vi mô và mô-đun).

Đông Nam Á là khu vực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng trung tâm dữ liệu toàn cầu. Công ty Technavio đã ước tính rằng các trung tâm dữ liệu ở Đông Nam Á sẽ tăng với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) đạt 14% từ năm 2019 đến năm 2023. 

Trong đó, cơ sở hạ tầng điện toán đám mây đóng một vai trò quan trọng trong việc cho phép các doanh nghiệp và chính phủ nhanh chóng áp dụng các giải pháp để ứng phó với đại dịch. 

Theo khảo sát toàn cầu của Snow Software với 250 nhà lãnh đạo công nghệ thông tin vào tháng 6 năm ngoái, 82% người được hỏi cho biết họ đã tăng cường sử dụng đám mây để cho phép làm việc từ xa, trong khi 45% người được hỏi có kế hoạch đẩy nhanh năng lực của hệ thống đám mây của họ.

Nhu cầu về các cơ sở trung tâm dữ liệu đám mây sẽ tiếp tục tăng trong tương lai gần và sẽ mang lại các yêu cầu mới cho các cụm cơ sở hạ tầng. Thật vậy, các nhà cung cấp dịch vụ đám mây và trung tâm định vị đang ngày càng hợp tác để cung cấp kết nối và mạng tốt hơn giữa cơ sở hạ tầng trung tâm dữ liệu toàn cầu.

Sự gia tăng nhu cầu đối với các dịch vụ đám mây và các cụm dịch vụ đã kích hoạt một cuộc săn lùng mang dấu ấn toàn cầu, tạo ra sự cạnh tranh gay gắt giữa các công ty CNTT khổng lồ với các thị trường nhỏ hơn

Kể từ năm 2015, sự hợp nhất giữa các nhà cung cấp dịch vụ đã tăng lên. Năm 2017, Digital Realty mua lại DuPont Fabros với giá 7,6 tỷ USD. Năm 2020 lập kỷ lục mới nhờ thương vụ mua lại Digital Realty của công ty trung tâm dữ liệu Interxion của Hà Lan vào tháng 3 với giá 8,4 tỷ USD, đây là giao dịch mua bán và sáp nhập trung tâm dữ liệu lớn nhất từ ​​trước đến nay.

Trong 11 tháng đầu năm 2020, 113 thương vụ M&A trung tâm dữ liệu toàn cầu đã được ghi nhận, trị giá 30,9 tỷ USD, theo Synergy Research Group. Digital Realty và Equinix, các nhà cung cấp vị trí hàng đầu thế giới, chiếm 35% tổng giá trị giao dịch được ghi nhận kể từ năm 2015.

Tổng lợi suất của hình thức đầu tư này sẽ hấp dẫn so với các loại tài sản khác, với sự khác biệt lớn trên toàn cầu. Tại Hoa Kỳ, thị trường có tính thanh khoản cao nhất, lợi suất cơ bản dao động từ 4% đến 12%; một phạm vi rộng lớn, phụ thuộc rất nhiều vào quy mô, thời hạn sử dụng và các địa điểm khác nhau trên toàn quốc. 

Tại Nhật Bản, lợi suất từ trung tâm dữ liệu chính nằm trong khoảng 4% đến 5%, ở Tây Âu từ 5% đến 7%, ở Singapore từ 6% đến 7%, ở Malaysia từ 7% đến 7,5% và ở Trung Quốc từ 8% đến 12 %.