Quản lý chung cư: Thuê đơn vị chuyên nghiệp hay tự quản lý?

Chia sẻ tại tọa đàm "Những nghịch lý của thị trường bất động sản" do TheLEADER tổ chức mới đây, chuyên gia kinh tế Trần Sĩ Chương nêu lên một thực tế rất nguy hiểm hiện nay: “Tôi ngạc nhiên là người Việt mình mua nải chuối cũng phải tính rất kỹ, đi từ đầu chợ đến cuối chợ để khảo giá, dù chênh nhau có mấy ngàn thôi. Nhưng mua cái nhà to đùng với giá tiền rất lớn thì lại ít ai quan tâm đúng mức tới hợp đồng, tới các điều khoản trong luật nhà ở và cam kết của chủ đầu tư”.

Đồng quan điểm, TS. Võ Kim Cương, nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TP. HCM cũng nhấn mạnh: “Những tranh chấp gần đây đều liên quan đến hợp đồng, do người dân Việt Nam chưa quen với kinh tế thị trường. Quyền quyết định mua nhà là của người mua chứ không phải chủ đầu tư nên khi nhận bàn giao nhà cần có luật sư để giúp bảo vệ người tiêu dùng. Thuê luật sư giá cũng rẻ thôi nên chúng ta cần thuê sớm, ngay như tôi am hiểu luật mà còn bị mắc lừa huống hồ người dân bình thường”.

Với kinh nghiệm thực tế nhiều năm trong quản lý vận hành các dự án chung cư, bà Trần Minh Ái - Giám đốc bộ phận Quản lý bất động sản của Savills tại TP. HCM đưa ra cảnh báo: “Tâm lý mua nhà của người dân Việt Nam chủ yếu quan tâm vị trí có ổn, có hot không, khả năng thanh khoản thế nào, rất ít người nhìn thẳng vào vấn đề pháp lý, nên rất nhiều chung cư không lấy được sổ đỏ. Nhiều chung cư để tên Savills quản lý nhưng chúng tôi không biết họ là ai? Nhiều khách hàng chỉ cần bể bơi trên hình nhưng không cần biết sở hữu thuộc về ai?

Trước hết người mua nhà phải tìm hiểu kỹ càng về pháp lý, về công ty đứng ra quản lý toà nhà, phí quản lý có thực sự đủ để chạy được cả toà nhà hay không? Về an toàn, có bảo đảm chất lượng xây dựng, cam kết bảo đảm hạ tầng chung không”.

Ở góc nhìn tương tự, KTS Trần Khánh Trung, Giám đốc Công ty TTT, Chủ tịch CLB Kiến trúc xanh TP. HCM đồng thời cũng nằm trong ban quản lý chung cư Saigon Peal cho biết: “Tôi cho rằng mỗi chung cư đều phải có một quỹ. Tôi từng đi mua chung cư, từng huỷ hợp đồng và bây giờ thì ở nhà chung cư nên tôi thấy nguyên nhân xuất phát từ hai phía, luật lệ của Nhà nước còn nhiều bất cập, người mua gần như chưa hiểu luật. 

Chủ đầu tư đưa ra hợp đồng thì chỉ lo ký lẹ không nhỡ người khác mua mất, có người thậm chí còn không thèm đọc hợp đồng luôn. Có lần tôi đọc hết toàn bộ hợp đồng, chỉ thấy toàn là có lợi cho chủ đầu tư thôi. Họ ép người mua đủ điều, nhưng người dân mình cứ lo dành nhau mua mà không quan tâm đúng mức đến luật. 

Cách đây 20 năm dân Sài Gòn không ai chịu mua chung cư vì thói quen văn hoá, đến giờ này dân Sài Gòn chịu ở chung cư nhưng chưa có thói quen sử dụng luật sư trong mua bán nhà. Nên cần phải có thời gian để người dân hiểu rằng bất cứ chuyện mua bán gì lớn cần thuê luật sư”.

Kỹ sư Huỳnh Quốc Vũ cũng cho biết: “Trong tỷ lệ mua nhà, chỉ có ¼ quan tâm đến dài hạn, ¾ quan tâm có đầu tư có lời không, không quan tâm chất lượng công trình. Tôi đang mua nhà của một chủ đầu tư uy tín Singapore nhưng ngay trong hợp đồng có nhiều điều kiện bất lợi cho người mua, nhất là quyền sở hữu. 

Tôi đặt ra vấn đề tại sao họ đưa ra điều kiện bất lợi như thế mà người mua vẫn nhào vô? Nói cho cùng cũng là lòng tham, sự thiếu hiểu biết nhưng xét về góc độ quản lý Nhà nước, tôi không hiểu sao những hợp đồng như thế lại được Hiệp hội người tiêu dùng thông qua. Đơn vị thứ ba để cân bằng các hình thức mua bán bất động sản đã không làm đúng chức năng, dẫn đến việc cho phép đưa ra hợp đồng bất lợi cho người mua nhà, đó là nguyên nhân lớn nhất.

Chất lượng công trình cũng do cung cầu thôi, chủ đầu tư có quyền quảng cáo cho dự án, nếu người mua nhà không đủ năng lực, hoặc không quan tâm đến chất lượng thì khó lắm. Còn về xây dựng, nhà thầu xây dựng chỉ làm đúng hợp đồng với chủ đầu tư thôi, không thể làm theo người mua nhà.

Tôi thấy vai trò Nhà nước rất lớn ở đây, người kinh doanh thì làm sao có lợi càng nhiều càng tốt, nếu quản lý không chặt chẽ thì họ sẽ lách đủ kiểu để kiếm lời. Có nhiều việc thuộc trách nhiệm Nhà nước phải làm mà chưa làm như vấn đề công trình xanh, theo tiêu chí Lotus thì hơi khó nhưng Nhà nước phải có tiêu chí về công trình xanh ở Việt Nam để bảo đảm năng lượng tiêu thụ giảm xuống, có lợi cho tổng thể, cho đất nước”.

Nên thuê công ty quản lý chuyên nghiệp để tránh những tranh chấp kiện tụng

Là thành viên trong ban quản trị một chung cư, ông Đinh Duy Linh - Giám đốc Trung tâm Đào tạo bưu chính viễn thông II (Học viện Công nghệ Bưu chính Viễn thông) chia sẻ về những điểm hay và cả những lúng túng khi ban quản trị do cư dân tự bầu ra. 

“Khi thuê ban quản lý, tình trạng tiền cứ tăng mà hiệu quả không có, dẫn đến trường hợp chúng tôi tự thu tự chi, hiệu quả thấy rõ, phí chỉ có 3.500 đồng/m2 thôi, hai năm vừa rồi mỗi năm dư ra 2 tỷ đồng, có ứng dụng công nghệ. Nhưng chuyện vừa xảy ra là cơ quan thuế vô kiểm tra, họ nói ngoại trừ phí quản lý 3.500 đồng không phải đối tượng thu thuế, còn lại tất cả là doanh thu phải đóng thuế.

Ban quản trị là tổ chức tự quản, tiền đó đâu phải doanh thu đâu? Tập thể gom tiền vào quỹ chung sau đó chi ra, không kinh doanh, không phát sinh lợi nhuận, chỉ trả VAT cho dịch vụ mua vào. Như vậy đứng ở góc độ người tiêu dùng, ban quản trị là một đại diện, không lý do gì lại thu thuế.

Nhưng bên thuế đang xoay ngược lại hết, nói chúng tôi đang trốn thuế, đang tận thu, Ban quản trị đang vác đơn đi kiện. Câu chuyện này sẽ ập tới tất cả các chung cư tự quản khác, đó là lỗ hổng của luật. Khi xây dựng thông tư 02, nhà quản lý quan niệm toà nhà chung cư phải do một doanh nghiệp vô quản lý vận hành nó và tất cả hệ thống tài chính theo sau họ đang áp dụng cho doanh nghiệp. Nhưng mô hình đó cư dân thấy lỗi thời, họ thấy không hợp lý, đứng ra tự thuê vì mình là chủ nhà. Rõ ràng nhà quản lý chưa theo kịp thực tế đang diễn ra ở chung cư, nên chăng cần khảo sát hết các chung cư rồi ra hướng dẫn chính xác cho dân làm, vì điều đó có lợi cho dân.

Thông tư 02 chỉ quy định Ban quản trị hoạt động theo mô hình HTX hoặc HĐQT công ty, nếu theo mô hình nào thì nguyên tắc họp hành cũng theo mô hình đó thôi... Nguyên một khoảng trống rất lớn, dẫn đến rất nguy hiểm cho hoạt động của ban quản trị. Lợi thì người khác hưởng, chưa nói đến cháy, quản 1.000 người nếu chỉ 1 người không đồng ý vác đơn đi tố ban quản trị trốn thuế là phạt Ban quản trị mấy chục triệu ngay. Khi tranh chấp xảy ra, ban quản trị thì nghèo thời gian và tiền bạc nên không đủ thể lực để theo đuổi cuộc chiến khi chủ đầu tư cố tình câu giờ".

KTS Trần Khánh Trung cũng cho rằng nên thuê công ty quản lý chuyên nghiệp hơn là cư dân đứng ra tự quản: “Nên chăng phải thành lập một Hiệp hội ban quản trị chung cư để tự bảo vệ nhau? Chung cư tôi quỹ bảo trì 40 tỷ đồng, đến nay vẫn còn nguyên là do hàng năm gửi ngân hàng lấy số tiền lãi đó để bảo trì thôi. Nhưng chỉ duy trì từ 10 đến 15 năm thôi, sau đó sẽ hư hỏng nhiều, phải bù lỗ qua để sửa chữa mới đủ. 

Tôi cảm thấy mình còn may mắn khi được ở một toà nhà do Saviils quản lý khá tốt. Bên cạnh tôi là Tân Cảng, ban quản trị bên đó còn qua gặp chúng tôi học hỏi kinh nghiệm, họ cho biết bên kia chủ đầu tư là ban quản lý luôn, không thuê ai hết, ban quản lý nắm luôn quỹ dự phòng. Họ nói mới 2 năm đã chi hết 10 tỷ đồng bảo trì hiện chỉ còn 20 tỷ đồng, mà chi kiểu gì thì ban quản lý chỉ báo cáo sơ sơ thôi. Ban quản trị cũng chưa biết làm cách nào để đòi lại số tiền đó. Rõ ràng có thể thấy chủ đầu tư nếu nắm luôn quỹ bảo trì, họ sẽ tiêu sạch hết, vấn đề là Nhà nước đưa ra luật chưa rõ ràng”.

Nhấn mạnh đến tính chuyên nghiệp trong quản lý chung cư, một công việc đòi hỏi trách nhiệm cao và khá nguy hiểm, bà Trần Minh Ái - Giám đốc bộ phận Quản lý bất động sản của Savills tại TP. HCM chia sẻ: “Tôi có theo dõi cuộc tranh luận về officetel trên Quốc Hội, khi được hỏi về vấn đề officetel trong chung cư, Bộ trưởng Bộ Xây dựng trả lời đến cuối 2019 mới ra luật, trong khi nhiều officetel đã bàn giao rồi. Trong luật ghi rất rõ không dùng căn hộ để kinh doanh, nhưng officetel lại là một hình thức cho căn hộ kinh doanh, nên phải lách chút đợi luật thôi.

Một việc mới xảy ra khi chúng tôi quản lý officetel, gọi là văn phòng cư trú nhưng đi tìm trong luật không thấy có điều khoản nào liên quan cả. Chúng tôi không đồng ý cho họ ở lại qua đêm, mà yêu cầu họ phải đăng ký tạm trú tạm vắng với chính quyền. Chính quyền cho chúng tôi mới được phép. Họ không đăng ký được, mới dẫn đến chuyện chúng tôi phải làm là “đăng ký làm việc qua đêm”. Vì nếu làm sai, chẳng may đêm họ nấu nướng có vấn đề gì rất rủi ro, lỗi thuộc về công ty quản lý ngay.

Công việc quản lý toà nhà là cực kỳ nguy hiểm chứ không đơn giản. Chúng tôi cũng đang chờ đợi cuối 2019 Luật mới ra đời sẽ thế nào?”.

Nhiều cuộc nội chiến chung cư dai dẳng xuất phát từ tranh chấp trong việc quản lý vận hành, tuy nhiên vẫn còn nhiều quan điểm trái chiều nhau liên quan đến việc nên thuê đơn vị chuyên nghiệp quản lý hay để dân tự bầu ban quản trị. Cuộc tranh luận này có vẻ không hồi kết, theo các chuyên gia tại tọa đàm, dù bên nào quản lý chung cư thì vẫn cần một đơn vị thứ ba độc lập để quản kiểm cả về tài chính lẫn chất lượng dịch vụ.