Những bất cập của chung cư cao tầng tại TP. HCM

Khoảng 2 thập niên trước đây, người dân thành phố còn khá xa lạ với mô hình nhà ở chung cư cao tầng (CCCT) bởi quan niệm cũ: nhà ở lơ lửng trên không thì sẽ luôn có cảm giác không yên ổn, nơi sinh sống thì chân phải đạp đất mới cảm thấy vững tâm làm ăn. 

Thế nhưng khi các khu CCCT sạch đẹp được xây dựng lên đã dần làm thay đổi quan niệm cũ. Cư dân sống trong CCCT ngoài việc được hưởng các tiện ích như sân vườn, hồ bơi, phòng tập gym,… còn được bảo vệ tốt hơn rất nhiều so với nhà ngoài phố. Cư dân có thể bỏ nhà đi du lịch vài tuần đến vài tháng mà không phải lo lắng bị trộm cắp, không phải nhờ người quen đến giữ nhà dùm như trước đây. 

Sự thay đổi quan điểm này của cư dân thành phố đã giúp CCCT phát triển nóng trong thời gian gần đây: các CCCT đã mọc lên như nấm suốt từ khu trung tâm thành phố (quận 1, quận 3) đến các quận lân cận chung quanh. Bên cạnh những ưu điểm mà CCCT mang lại cho cư dân thành phố thì thực tế cho thấy vẫn còn tồn tại nhiều bất cập.

Ở góc nhìn tổng quan

Đa số các CCCT được xây dựng ở các quận trong thành phố hiện nay đều dành cho người có thu nhập trung bình và cao, số chung cư cho người thu nhập thấp còn khá ít trong khi nhu cầu thực tế từ bộ phận này lại đang rất cao. 

Hiện nay căn hộ 2 phòng ngủ (chiếm tỷ lệ nhiều nhất) ở các CCCT loại trung bình có giá dao động trong khoảng trên dưới 2 tỷ đồng, tuy nhiên khả năng của người lao động thu nhập thấp thì chỉ có khoảng vài trăm triệu đồng. Sự chênh lệch này dẫn đến người thu nhập thấp tiếp tục sống chen chúc trong khu ổ chuột dưới phố còn các căn hộ CCCT thì chỉ dành cho người thu nhập trung bình hoặc những người có thu nhập cao mua, trong đó có một phần lớn là mua để đầu tư.

Ở góc độ nhà đầu tư, với các lô đất trong nội đô giá đang rất cao và bắt đầu khan hiếm, nếu sử dụng để đầu tư căn hộ dành cho người thu nhập thấp (giá bán thấp) thì chắc chắn sẽ không hiệu quả nên họ sẽ không mặn mà.

Câu hỏi đặt ra là vì sao nhà đầu tư không chọn các khu đất ngoại thành để xây dựng CCCT giá rẻ và người thu nhập thấp sẽ chọn nơi ở xa trung tâm để có được nơi ở khang trang hơn vừa túi tiền?

Câu trả lời nằm ở hạ tầng giao thông của thành phố. Hiện nay do hạ tầng giao thông còn yếu kém, di chuyển từ ngoại thành vào khu trung tâm để làm việc tốn rất nhiều thời gian, có khi đến hơn 2 giờ, có nghĩa phải mất hơn 1/6 thời gian mỗi ngày dành cho di chuyển thì quá nhiều khiến người lao động sẽ không còn thời gian nghỉ ngơi, giải trí sau giờ làm việc, chưa kể việc di chuyển nhiều giờ mỗi ngày bằng phương tiện cá nhân trên các tuyến giao thông đầy xe cộ sẽ luôn kèm theo các rủi ro rất cao về an toàn tính mạng. Do vậy người thu nhập thấp vẫn tiếp tục sống trong khu ổ chuột trong nội thành cho dù giá nhà ở ngoại thành có phù hợp với khả năng chi trả.

Với chủ đầu tư, khi nhu cầu mua căn hộ trong CCCT ở ngoại thành không cao thì việc đầu tư các dự án như vậy sẽ gặp khó khăn khi tiêu thụ, dẫn đến xoay vòng vốn chậm nên ít được quan tâm. Điều này trở thành cái vòng lần quẩn mà nguyên nhân chính xuất phát từ hạ tầng giao thông công cộng của thành phố còn yếu kém.

Thông thường với các khu đất trong nội thành có giá trị rất cao nên để dự án có hiệu quả, chủ đầu tư sẽ tận dụng hết mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất/diện tích đất) và hệ số sử dụng đất (tổng diện tích sàn/diện tích đất) được phép, đôi khi còn xây lấn thêm diện tích sàn. 

Để hạn chế sự “ăn gian” của chủ đầu tư thì các văn bản thỏa thuận quy hoạch kiến trúc của Sở Quy hoạch kiến trúc cho các dự án thường khống chế rất chặt các chỉ số này kèm theo quy định rõ tổng số tầng và chiều cao tối đa cho phép của công trình.

Cách đưa ra các chỉ số một cách quá chặt chẽ này trong thỏa thuận quy hoạch kiến trúc vô tình khiến hình khối công trình gần như bị cố định về chiều cao và diện tích sàn mỗi tầng. 

Theo quy định thì diện tích chiếm đất của CCCT (được yêu cầu phải nhỏ hơn mật độ xây dựng cho phép) sẽ là đường giọt nước dóng từ mép ngoài của mái công trình, mái che các cửa sổ, cửa đi ngoài nhà hay bất kỳ cấu kiện nào nhô ra khỏi tường ngoài. 

Như vậy nếu CCCT có các mái che, vươn ra khỏi tường ngoài bao nhiêu thì diện tích sàn sẽ bị thu hẹp bấy nhiêu. Diện tích bị mất đi này thường không thể bù được vào chỗ nào khác do công trình không thể tăng thêm số tầng vì đã bị khống chế từ đầu, dẫn đến dự án bị giảm diện tích sàn thương phẩm – diện tích sàn có thể bán được. Điều này có nghĩa dự án sẽ kém hiệu quả - đây là điều mà chủ đầu tư không mong muốn.

Kết quả chúng ta thấy hầu hết các CCCT hiện nay các ô cửa sổ đều không có mái che hay lam chắn nắng, điều hoàn toàn không phù hợp với công trình kiến trúc trong điều kiện khí hậu nhiệt đới nắng nóng mưa nhiều như TP.HCM.

Hậu quả là các CCCT đang nhận một lượng lớn nhiệt bên ngoài vào trong nhà khiến điều kiện vi khí hậu bên trong các căn hộ không đạt được tiện nghi nhiệt theo yêu cầu và khi cư dân sử dụng máy điều hòa để khắc phục thì sẽ tiêu tốn một lượng điện lớn hơn nhiều so với các công trình có mái che hay lam chắn nắng cửa sổ. 

Trong chiến lược phát triển bền vững của thành phố nói riêng và của Việt Nam nói chung, việc tiết kiệm năng lượng là một yêu cầu bức bách nhất, thế nhưng với cách ứng xử cho CCCT như kể trên nếu tính trên tổng số các CCCT hiện nay tại thành phố, chúng ta đã lãng phí một lượng năng lượng không nhỏ, đi ngược lại với chiến lược xanh mà chính phủ đã công bố từ 2012.

Hầu hết CCCT tại TPHCM đều là những khối beton với các cửa sổ không có mái che hay làm chắn nắng

Ở góc nhìn chi tiết (bên trong các CCCT)

Một trong những bất cập lớn nhất trong CCCT chính là vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC). So với nhà phố thì nguy cơ cháy trong CCCT tăng cao hơn từ vài chục đến vài trăm lần - tương ứng với số lượng căn hộ trong mỗi tòa nhà. Trong khi đó cư dân thì chưa ý thức được vấn đề này, vẫn quen cách nấu ăn theo kiểu bừa bãi như ở nhà phố. Cửa ngăn cháy cầu thang có bộ phận đóng cửa tự động thì hay bị cư dân chêm lại vì ra vào khó khăn và thực tế đã dẫn đến hậu quả nghiêm trọng như vụ cháy tòa nhà Carina đầu năm 2018.

Bên cạnh đó, do chi phí đầu tư hệ thống PCCC cho CCCT khá cao mà thực tế thì nhiều tòa nếu không gặp sự cố thì gần như chưa bao giờ dùng đến nên các chủ đầu tư thường tìm cách cắt giảm, hay thi công lấp liếm cho qua giai đoạn hoàn công hoặc thanh tra PCCC. 

Quá trình vận hành bảo trì lại không được kiểm soát thường xuyên nên có trường hợp khi sự cố cháy nổ xảy ra, dù chỉ mỗi nguồn điện dự phòng của tòa nhà không hoạt động nhưng lại dẫn đến toàn bộ các thiết bị báo cháy chữa cháy bị tê liệt vì các thiết bị này đều cần nguồn điện để hoạt động (thông thường khi sự cố xảy ra, để đảm bảo an toàn hệ thống điện dự phòng dành riêng cho hệ thống PCCC sẽ khởi động thay thế nguồn điện chính đã được ngắt).

Một bất cập khác là các luật liên quan đến nhà chung cư chưa theo kịp sự phát triển CCCT, rất nhiều điều luật, quy chuẩn quy phạm ban hành khá trễ dẫn đến nhiều CCCT một nửa theo quy định cũ, một nửa theo quy định mới. 

Các quy định về diện tích sở hữu của cư dân thể hiện trên sổ hồng cũng ban hành trễ nên cùng 1 mặt bằng giống nhau nhưng 2 căn hộ ở 2 tòa nhà khác nhau có thể có diện tích sở hữu khác nhau, đây cũng là điều dễ gây tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư do không được thể hiện rõ trên hợp đồng. Ngoài ra việc phân định diện tích chung - riêng (của chủ đầu tư, của từng căn hộ) chưa được quy định rạch ròi trên luật lệ nên thường xảy ra tranh chấp bởi chủ đầu tư thường lách luật sao có lợi cho họ.

Trong khi đó về phía cư dân thì họ thường thiếu kiến thức luật pháp, ít chịu tìm hiểu kỹ luật, hoặc đọc kỹ hợp đồng trước khi mua nhà nên đến khi vào ở mới thấy các thiệt thòi và dẫn đến khiếu kiện. 

Cư dân cũng không nhận thấy quyền lợi và trách nhiệm của mình khi sinh sống trong CCCT, do vậy các cuộc họp cư dân, hội nghị nhà chung cư hàng năm thường rất vắng, không đủ 50% cư dân có mặt để có thể lấy ý kiến một cách hợp pháp theo quy định, dẫn đến các quyết định của Ban quản trị không được thực hiện đúng yêu cầu và quy định pháp luật. Bản thân một số cư dân thành viên Ban quản trị chung cư cũng chưa được trang bị các kiến thức về quản trị tòa nhà nên còn nhiều lúng túng khi làm việc.

Một điểm bất cập nữa đó là văn hóa chung cư. Do chỉ mới bắt đầu sinh sống trong CCCT nên các cư dân ở đây bắt đầu đối diện với nhiều rắc rối mới mà họ chưa lường được trước khi vào ở. Trước đây ở nhà phố có thể nuôi chó mèo thoải mái thì vào CCCT lại không được phép, trước đây ở nhà phố có thể hát karaoke trong nhà hơi ồn một chút cũng được vì tiếng ồn chỉ tràn ra đường phố nơi cũng đang ồn ào sẵn, giờ vào CCCT tiếng ồn không chỉ lan qua nhà hàng xóm bên cạnh mà còn cả tầng trên và tầng dưới dẫn đến các khiếu nại, kiện tụng. 

Ngoài ra chuyện văn hóa sử dụng chung cửa ra vào và thang máy cũng sinh nhiều hệ lụy từ cách nhường nhịn khi ra vào cửa, ra vào thang máy cho đến chuyện quấy rối tình dục trong thang máy mà báo chí đăng tin khá nhiều thời gian gần đây.

Nhìn chung, các bất cập tồn tại trong CCCT xuất phát từ nhiều phía:

Hạ tầng giao thông công cộng của thành phố yếu kém khiến các dự án CCCT chỉ tập trung vào khu vực trung tâm thành phố với giá thành cao, không đáp ứng được nguồn cầu rất lớn từ người lao động thu nhập thấp.

Quy định cứng nhắc trong các thỏa thuận quy hoạch cộng với bài toán hiệu quả tối đa của chủ đầu tư khiến CCCT không đáp ứng được các tiêu chí xanh về tiện nghi trong công trình và hiệu quả năng lượng, đi ngược lại xu thế phát triển bền vững của thành phố.

Cư dân chưa quen với văn hóa ứng xử mới trong CCCT, chưa có thói quen tìm hiểu pháp luật cũng như ý thức trách nhiệm đối với ngôi nhà chung nên thường dẫn đến mâu thuẫn. Hệ thống luật pháp về CCCT chưa chặt chẽ, dẫn đến chưa hạn chế được các tranh chấp giữa cư dân trong CCCT và chủ đầu tư.

Để khắc phục những điều bất cập này, thiết nghĩ trước mắt nhà nước nên có các chính sách ưu đãi nhiều hơn nữa cho các dự án CCCT dành cho người thu nhập thấp như hỗ trợ vốn, ưu đãi thuế, thời gian cấp phép,…

Chính phủ cũng cần có các quy định linh hoạt hơn trong thỏa thuận quy hoạch kiến trúc nhằm giúp các CCCT có được bộ mặt kiến trúc phù hợp với điều kiện khí hậu, giúp giảm thiểu tiêu thụ năng lượng của xã hội, đóng góp cho chiến lược chung của thành phố. Chính phủ cũng cần hoàn thiện hơn các luật lệ liên quan đến CCCT để giảm thiểu các tranh chấp không đáng có như hiện nay. 

Về lâu dài, Chính phủ cần đầu tư nâng cấp hạ tầng giao thông thành phố thì mới giải quyết được bài toán cung cầu của CCCT và người lao đông thu nhập thấp. 

Về phía cư dân, cần thích nghi nhanh với các điều kiện sinh hoạt trong CCCT: thực hiện nếp văn hóa nhà chung cư, ý thức trách nhiệm trong an toàn PCCC, và vận hành tòa nhà, hiểu rõ luật lệ về nhà chung cư để luôn có ứng xử đúng pháp luật. 

Đã có ý kiến đề nghị thành lập Hiệp hội Ban Quản trị nhà chung cư để các tòa nhà có thể chia sẻ kinh nghiệm cho nhau trong việc quản lý, vận hành công trình một cách an toàn và hiệu quả. Có lẽ đó cũng là mong muốn chung của cư dân trong CCCT!

(*) Bài viết thể hiện quan điểm cá nhân của tác giả KTS Trần khánh Trung, Chủ nhiệm CLB Kiến trúc xanh TP.HCM