Bất động sản công nghiệp duy trì đà tăng trưởng

Giá thuê tăng mạnh

Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn, nhiều phân khúc đóng băng giao dịch, bất động sản công nghiệp vẫn là một trong những phân khúc phát triển nhanh nhất và mạnh nhất của thị trường.

Theo dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhu cầu thuê đất công nghiệp rất lớn và đang trong xu hướng tăng.

Nhu cầu thuê kho bãi, nhà xưởng sản xuất cũng tiếp tục phát triển mạnh mẽ, chủ yếu đến từ ngành công nghiệp sản xuất; thương mại điện tử; máy móc, linh kiện điện tử.

Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định. Các khu công nghiệp đang hoạt động có tỷ lệ lấp đầy ước tính trên 75%. Trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 82% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 92%.

Nhu cầu ở mức cao và đang trong xu hướng tăng đẩy giá thuê đất khu công nghiệp lên cao, với mức tăng ổn định từ 8-12% theo năm. 

Khu vực miền Bắc chứng kiến mức tăng giá mạnh nhất với giá thuê trung bình 135 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại miền Nam, giá thuê trung bình 188 USD/m2/chu kỳ thuê.

Nhu cầu kho bãi, nhà xưởng xây sẵn cho thuê cũng tiếp tục phát triển mạnh mẽ, chủ yếu đến từ ngành công nghiệp sản xuất; thương mại điện tử, máy móc, linh kiện điện tử. 

Giá thuê kho bãi, nhà xưởng xây sẵn dao động từ 4-5USD/m2/tháng. Bắc Ninh là địa phương có mức giá thuê kho xưởng tăng cao nhất, dao động từ 4,5 - 5,6 USD/m2/tháng.

Theo số liệu thống kê, tính đến hết quý I/2024, cả nước có 418 khu công nghiệp (trong đó có 4 khu chế xuất) đã thành lập tại 61/63 tỉnh, thành phố với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 1.299 nghìn ha. 

Tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 892 nghìn ha, bao gồm 371 khu công nghiệp nằm ngoài các khu kinh tế, 39 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế ven biển, 8 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế cửa khẩu.

Các khu công nghiệp, khu kinh tế đã thu hút trên 10.400 dự án đầu tư trong nước và trên 11.200 dự án FDI còn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng trên 2,54 triệu tỷ đồng và 231 tỷ USD. 

Vốn FDI trong khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước trong những năm gần đây.

Tính đến năm 2023, các khu công nghiệp, khu kinh tế trên địa bàn cả nước đã tạo việc làm cho khoảng 4,15 triệu lao động trực tiếp, trong đó tập trung chủ yếu tại các vùng Đông Nam Bộ và vùng đồng bằng sông Hồng, chiếm lần lượt 41,3% và 30,3% số lao động làm việc trong khu công nghiệp trên cả nước.

Trong những năm gần đây, với nhiều chính sách đầu tư và hỗ trợ từ Chính phủ, cùng với việc cải thiện cơ sở hạ tầng và vị trí chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu,... bất động sản công nghiệp đã phát triển mạnh mẽ.

Bên cạnh đó, môi trường chính trị ổn định, chi phí lao động cạnh tranh và các chính sách ưu đãi thuế là các lợi thế của Việt Nam được đánh giá là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài. Việc dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, đặc biệt là từ Trung Quốc, cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.

Ngoài ra, sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông và logistics đã giúp kết nối tốt hơn giữa các khu công nghiệp  và các thị trường tiêu thụ trong và ngoài nước. 

Cùng với đó là cơ hội mở rộng thị trường xuất khẩu và thu hút đầu tư khi Việt Nam tham gia nhiều hiệp định thương mại tự do (FIA) như CPTPP, EVFTA, và RCEP.

Cần hoá giải nhiều thách thức

Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi, theo Hội Môi giới, bất động sản công nghiệp Việt Nam cũng còn nhiều thách thức khi một số thị trường trọng điểm như TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai, đang gặp khó khăn trong việc mở rộng quỹ đất công nghiệp do đô thị hóa nhanh và sự cạnh tranh về đất đai. 

Cùng với đó, cơ sở hạ tầng tại nhiều địa phương mặc dù có cải thiện nhưng chưa đáp ứng được tốc độ phát triển của các khu công nghiệp.

Trong khi đó, chính sách và thủ tục hành chính còn nhiều phức tạp, mất thời gian và chi phí, gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Các chính sách liên quan đến đầu tư và phát triển khu công nghiệp đôi khi thiếu nhất quán và thay đổi đột ngột khiến các nhà đầu tư gặp khó trong việc lập kế hoạch dài hạn.

Khó khăn đó còn đến từ việc thiếu hụt lao động trình độ cao, quản lý môi trường còn nhiều hạn chế, rủi ro đầu tư khi chi phí đất đai và xây dựng tăng cao, đặc biệt là chi phi tạo lập quỹ đất khi Luật Đất đai mới chính thức có hiệu lực... 

Đặc biệt, sức ép cạnh tranh từ các nước trong khu vực có các chính sách ưu đãi và hạ tầng phát triển tốt như Thái Lan, Indonesia, và Malaysia cũng đang tác động không nhỏ đến việc thu hút đầu tư của Việt Nam.

Do đó, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh đầu tư và nâng cấp hạ tầng giao thông, logistics, và các tiện ích công nghiệp để hỗ trợ sự phát triển của các khu công nghiệp

Chính phủ và các địa phương cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp. Việc đầu tư vào giáo dục và đào tạo nghề, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ cao và tự động hóa cần được chú trọng, để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, tận dụng 15 năm còn lại của thời kỳ dân số vàng.

Đồng thời, Chính phủ cần tạo ra các chính sách ưu đãi hấp dẫn và ổn định để thu hút đầu tư nước ngoài, tăng cường hợp tác quốc tế để học hỏi và áp dụng các mô hình phát triển thành công, các khu công nghiệp xanh vào Việt Nam.