Bất động sản đối diện nguy cơ cắt lỗ, giảm giá

Nhiều nhà đầu tư bất động sản vốn đã phải chật vật trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm, giá đi ngang từ hồi đầu năm do nguồn tín dụng bị siết chặt, nay lại càng hoang mang hơn khi mặt bằng lãi suất tiếp tục tăng cao.

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, khi lãi suất tăng cao, dòng tiền trong dân sẽ bị hút về phía các ngân hàng. Thay vì mua bất động sản, các nhà đầu tư sẽ lựa chọn ngân hàng như một kênh tích trữ tài sản an toàn.

Bên cạnh đó, bất động sản là một loại tài sản có giá trị cao, phần lớn người dân đều phải sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi lãi suất tăng cao, cộng với tín dụng bất động sản bị thắt chặt, người dân sẽ cần tính toán rất kỹ trước khi xuống tiền.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đã trầm lắng từ đầu năm, động thái tăng lãi suất của Ngân hàng Nhà nước mới đây sẽ càng ảnh hưởng lớn tới thanh khoản, khiến lượng giao dịch trên thị trường giảm mạnh. 

Theo Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA, quý III/2022, lượng tiêu thụ trên thị trường đất nền đã giảm 77,8% so với quý trước. 

Đối với phân khúc căn hộ, sức cầu cũng thấp ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 25% - 60%, phần lớn do tâm lý e ngại vấn đề vay mua bất động sản, lãi suất tăng cao.

Trong quý III/2022, nguồn cung căn hộ mới giảm 63,8% so với quý II/2022, thị trường đón nhận khoảng 4.873 căn đến từ 31 dự án mở bán. Sức tiêu thụ giảm 77,5% so với quý trước, đạt khoảng 52% nguồn cung mới, tương đương 2.531 căn.

Tương tự, thị trường nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và vùng phụ cận cũng chứng kiến thanh khoản giảm mạnh. Lượng tiêu thụ ghi nhận ở mức thấp, chỉ đạt 47% (tương đương 1.449 căn), giảm 5,2% so với quý trước. Thị trường thứ cấp kém sôi động và đã xuất hiện hiện tượng giảm giá cục bộ ở một số khu vực, số dự án nhất định do các nhà đầu tư bị ảnh hưởng dòng tiền, đầu tư lướt sóng, không xoay được dòng vốn trước áp lực lãi suất.

Đối với biệt thự và nhà phố/nhà phố nghỉ dưỡng, việc tăng cường kiểm soát tín dụng cũng khiến thanh khoản thị trường sụt giảm và gần như chững lại do room tín dụng khá ít, khách hàng khó tiếp cận nguồn vốn vay. Tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt dưới 30%, đây là lượng tiêu thụ thấp nhất từ đầu năm đến nay.

Theo nhiều chuyên gia, ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản chưa xuất hiện nhiều hiện tượng bán tháo, cắt lỗ sâu, tuy nhiên, nếu tình trạng giao dịch trầm lắng tiếp diễn, giá bất động sản giảm là điều tất yếu. Các nhà đầu tư không chịu được áp lực trả lãi ngân hàng sẽ buộc phải cắt lỗ mạnh để tìm kiếm thanh khoản.

Ông Toản cho rằng, khi lãi suất tăng sẽ dẫn đến hai vấn đề của thị trường là thanh khoản giảm và giá giảm. Các nhà đầu tư sẽ buộc phải cắt lỗ giảm giá, nhất là trong bối cảnh, trong trung hạn, cuối năm nay và đầu năm 2023, thị trường không có tín hiệu tốt, kinh tế gặp khó khăn, lạm phát nhiều khả năng tăng mạnh. Phải sang đến đầu năm 2024, thị trường bất động sản mới có thể bình ổn.

Theo ông Toản, các dự án đất nền, bất động sản xa trung tâm, đang xây dựng dở dang, pháp lý không đầy đủ sẽ giảm giá mạnh nhất thị trường. Trong khi đó, các bất động sản tại trung tâm các thành phố lớn, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực của người dân sẽ là phân khúc giữ được mức giá ổn định, thậm chí vẫn tăng giá nhẹ.

Mặt khác, mặc dù hiện tại chưa xuất hiện hiện tượng giảm giá mạnh, nhưng tại một số điểm nóng đất nền của Hà Nội như Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì, Nam Từ Liêm… giá đất tại các vị trí mặt đường lớn đã bắt đầu xuất hiện những lô đất được chào bán rẻ hơn từ 10 - 20% so với giá thị trường.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, giá bào bán đất nền tại Đại Mỗ, Tây Mỗ (Nam Từ Liêm), mặt ngõ hai ô tô tránh nhau đã giảm nhẹ từ 65 - 67 triệu đồng/m² xuống mức 60 - 60 triệu đồng/m². Đất nền Đa Tốn (Gia Lâm) gần ngã ba đường lớn, giá chào bán của một số lô cũng đã giảm từ mức 53 - 60 triệu đồng/m² xuống mức 50 - 55 triệu đồng/m².

Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại, ông Toản cho rằng, lãi suất tăng cao sẽ làm ăn mòn lợi nhuận từ đầu tư bất động sản. Chính vì vậy, các nhà đầu tư nên tính toán kỹ lưỡng về bài toán dòng tiền và lợi nhuận để "lượng sức mình". 

Nếu trong trường hợp lợi nhuận từ đầu tư bất động sản cao hơn lãi suất ngân hàng, nhà đầu tư có thể tiếp tục giữ bất động sản đó. Còn trong trường hợp khoản đầu tư không mang lại hiểu quả, nhà đầu tư nên cân nhắc "thoát hàng càng sớm càng tốt". Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao sẽ phải bán bớt tài sản nếu không muốn sa lầy ngày càng sâu.

Trước thực tế thanh khoản sản phẩm thấp, giao dịch khó diễn ra, nhiều nhà đầu tư bắt đầu đuối sức sau một thời gian “cầm cự”. Họ sẽ buộc phải chọn giải pháp bán cắt lỗ để thoát hàng. Trong khi đó, với những nhà đầu tư có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính, đây lại là cơ hội để họ thâu tóm các bất động sản chất lượng với giá rẻ, ông Toản chia sẻ.