Cơn khát tiền của nhiều doanh nghiệp bất động sản

Chạy đua ưu đãi, chiết khấu

Thay vì mức chiết khấu thông thường chỉ từ 5 - 10% cho khách hàng mua nhà, thời gian gần đây, thị trường bất động sản đang xuất hiện "hiện tượng lạ" khi hàng loạt dự án được chủ đầu tư "mạnh tay" nâng mức chiết khấu lên hàng chục phần trăm.

Tại một dự án căn hộ tại Linh Đàm (Hà Nội), tổng mức chiết khấu có thể lên tới 34% nếu người mua thanh toán vượt tiến độ 95% giá trị căn hộ. Hiện các căn hộ tại dự án này đang được rao bán với giá từ 33 – 47 triệu đồng/m2, tuy nhiên, áp dụng mức ưu đãi khủng này, giá căn hộ chỉ còn khoảng 30 triệu đồng/m2, từ 2,4 tỷ đồng cho một căn hộ 2 phòng ngủ.

Dự án Meraki Residences Ecoprark cũng là một trong những chung cư có chính sách bán hàng gây chú ý trên thị trường hiện nay khi chủ đầu tư tung ra mức chiết khấu lên đến 18% giá trị căn hộ. Chính sách ưu đãi của dự án được áp dụng đa dạng cho các đối tượng khách hàng chọn vay ngân hàng, không chọn vay ngân hàng, khác hàng thanh toán sớm, thanh toán theo tiến độ...

Cụ thể, mức chiết khấu cao nhất dành cho các khách hàng không chọn vay ngân hàng. Với các khách hàng này, chủ đầu tư sẽ chiết khấu 18% khi thanh toán sớm 95% trước ngày 30/12/2022; mức 15% khi thanh toán sớm 95% trước ngày 28/2/2023; mức 13% khi thanh toán sớm 70% trước ngày 30/12/2022.

Một dự án khác là căn hộ Sunshine Green Iconic (khu đô thị Phúc Đồng, Long Biên, Hà Nội) cũng đang có chính sách chiết khấu lên đến 10-16% giá trị căn hộ đối với khách hàng thanh toán sớm 95%.

Dự án do Sunshine Group làm chủ đầu tư, gồm 360 căn hộ cao cấp và 24 căn Penthouse có diện tích từ 28 m2 – 348 m2. Thời gian bàn giao căn hộ dự kiến vào quý 2/2024. Hiện các căn hộ tại đây đang được rao bán với giá phổ biến từ 45 – hơn 60 triệu đồng/m2.

Tại TP. HCM, một dự án căn hộ tại TP. Thủ Đức vừa ra mắt cũng đã gây "sốc" cho thị trường với công bố có tổng chiết khấu lên đến 40% khi nhà đầu tư thanh toán vượt tiến độ đến 98%. Điều này có nghĩa một căn hộ 70m2 tại đây với giá gốc khoảng 4,76 tỷ đồng sẽ chỉ còn giá dưới 2,9 tỷ đồng.

Thực tế cho thấy, việc các dự án bất động sản ưu đãi, khuyến mại cho khách mua nhà không phải mới. Hoạt động này luôn song hành cùng với kế hoạch bán hàng của các dự án và tri ân khách hàng, nhà đầu tư. Thế nhưng, chưa bao giờ thị trường bất động sản xuất hiện mức ưu đãi lớn như thời gian gần đây.

Theo nhiều chuyên gia, việc tăng khuyến mại, chiết khấu sâu chính là cách để các chủ đầu tư dự án xoay sở dòng vốn trong bối cảnh cả tín dụng và trái phiếu bất động sản đều bị siết chặt. 

Trong tháng 7, toàn thị trường chỉ ghi nhận một doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. So với cùng kỳ, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp của ngành giảm tới 98%. 

Nguồn vốn huy động từ khách hàng, nhà đầu tư là một trong 4 nguồn vốn chính của doanh nghiệp bất động sản. Từ đầu năm 2022, các nguồn vốn từ trái phiếu, tín dụng ngân hàng đã gặp khó khăn rất lớn. Theo dự báo, thách thức trong huy động vốn của khối bất động sản sẽ còn căng thẳng hơn trong các tháng cuối năm.

Điều này đang đẩy các doanh nghiệp vào khó khăn do không có dòng tiền để tiếp tục triển khai dự án, trong khi tỷ lệ nợ ngày càng tăng mạnh. Chính vì vậy, tận dụng kênh vốn từ khách hàng là giải pháp tình thế giúp các doanh nghiệp giải cơn khát về dòng tiền.

Tuy nhiên, có vẻ như trong bối cảnh hiện nay, việc huy động dòng vốn này là không dễ. Minh chứng là thanh khoản bất động sản trong quý III/2022 đã xuống mức rất thấp, lượng giao dịch trên thị trường đang chậm lại rõ rệt.

Số liệu từ Savills cho thấy, lượng giao dịch chung cư trong quý III/2022 tại Hà Nội chỉ đạt 3.605 căn. Mặc dù con số này tăng 61% theo quý và 49% theo năm nhưng giao dịch căn hộ hạng B chiếm 64% thị phần, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán chỉ đạt 33%. Tại phân khúc biệt thự, liền kề, trong quý III, thanh khoản trên thị trường Hà Nội cũng chỉ có 299 căn bán được.

Tương tự, tại TP. HCM, dữ liệu mới nhất từ Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, lượng căn hộ bán ra trên thị trường sơ cấp trong quý III đã giảm đến 54% so với quý II, chỉ khoảng 4.150 căn. Bất động sản liền thổ cũng không khả quan hơn khi chỉ ghi nhận 272 căn được giao dịch.

Chính sự ảm đạm về giao dịch của thị trường đã buộc các chủ đầu tư phải chạy đua ưu đãi, khiết khấu để hấp dẫn người mua nhà, giúp dự án có thanh khoản. Theo nhận định của nhiều chuyên gia, hiện nguồn tiền trong dân vân còn rất lớn, do đó, chính sách bán hàng này chủa các nhà đầu tư chính là nhắm đến những khách hàng có sẵn tiền mặt để chi trả.

So với việc "gỡ khó" từ các kênh huy động vốn khác như ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, đây có lẽ là giải pháp có tính khả thi nhất ở thời điểm hiện tại.

Có cứu được thanh khoản?

Với mức chiết khấu sâu cho người mua nhà, nếu xuống tiền ở thời điểm này, khách hàng sẽ được lợi rất lớn. Số tiền chênh lệch do được ưu đãi tại mỗi dự án có thể lên tới từ vài trăm, đến gần 1 tỷ đồng.

Song, vấn đề là đa số khách hàng, trên thị trường bất động sản hiện nay đều không thể tiếp cận được những ưu đãi này. Dẫn số liệu thống kê, chuyên gia tài chính ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, có tới 70 - 80% người dân phải vay ngân hàng để mua nhà.

Trong bối cảnh cạn room tín dụng và hạn chế nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản, nếu muốn thanh toán ngay 95% giá trị căn hộ để nhận mức chiết khấu, không có giải pháp nào khác ngoài việc họ phải có tiền mặt. Do đó, chính sách tưởng như rất hấp dẫn nhưng lại "bất khả thi" với đại đa số người mua nhà.

Đó là chưa kể với việc tăng lãi suất của các ngân hàng hiện nay, nếu tiếp cận được nguồn vốn tín dụng, nhiều khách hàng cũng có sự đắn do rất lớn khi cân đối đến khả năng trả nợ.

Theo ông Hiếu, thông thường, khi lãi suất vay mua nhà tăng, thanh khoản trên thị trường sẽ sụt giảm. Lãi suất tăng làm chi phí mua nhà tăng cao, trong khi đó người dân lại đang lo ngại và nguy cơ suy thoái kinh tế nên họ có sự cân nhắc rất kỹ về việc xuống tiền.

Mặt khác, lãi suất tăng cao cũng khiến các nhà đầu tư có xu hướng gửi tiền vào ngân hàng thay vì đầu tư bất động sản. Kinh nghiệm tại Mỹ cho thấy, khi lãi suất tăng 1%, tỷ lệ bất động sản bán được sẽ giảm khoảng 5%. 

Từ nay đến cuối năm, dự báo các dòng tiền vào thị trường bất động sản sẽ tiếp tục khó khăn. Nguồn vốn ngân hàng tắc nghẽn, cổ phiếu giảm giá mạnh, trái phiếu vẫn chậm... Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản chậm thanh khoản sẽ tiếp tục gây thêm khó khăn chồng chất cho các doanh nghiệp, ông Hiếu nhận định.

Bên cạnh đó, nhiều người mua nhà cũng cho rằng, trong bối cảnh thị trường trầm lắng, họ rất ngại khi xuống tiền. Khi các chủ đầu tư mạnh tay tung các khuyến mại, chiết khấu, không phủ nhận rằng khách hàng sẽ được hưởng lợi vì có mức giá tốt. 

Tuy nhiên, trong trường hợp thị trường diễn biến xấu, chủ đầu tư lâm vào khó khăn do không huy động đủ nguồn vốn triển khai dự án và duy trì hoạt động, khi đó, dự án sẽ không thể về đích đúng tiến độ theo cam kết với người mua nhà, thậm chí trường hợp xấu nhất là doanh nghiệp phá sản, vướng vòng lao lý... Đó là lý do khiến người mua phải cân nhắc rất kỹ uy tín, năng lực của chủ đầu tư trước khi xuống tiền.