Bất động sản ngấm đòn Covid-19

Cung - cầu giảm mạnh

Nguồn cung và giao dịch căn hộ tại hai thị trường bất động sản lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP. HCM đã tụt xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua. 

Dữ liệu từ công ty tư vấn JLL cho thấy, Hà Nội có 4.600 căn hộ mở bán trong ba tháng đầu năm, bằng 65% nguồn cung quý trước và là mức thấp nhất kể từ khi thị trường hồi phục vào năm 2015. 

Thị trường chỉ ghi nhận duy nhất một dự án mới thuộc phân khúc cao cấp tại quận Nam Từ Liêm với quy mô 740 căn. 

Thị trường TP. HCM trầm lắng hơn, với tổng số nguồn cung căn hộ mới chỉ khoảng 2.256 căn, mức thấp nhất từ năm 2014.

Trong khi đó, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng khẳng định, lượng cung nhà ở chào bán mới trên cả nước trong quý đầu năm rất hạn chế, với tổng cộng 8.363 căn hộ chung cư và 10.322 nhà ở thấp tầng.

Các chuyên gia cho rằng, quy trình phê duyệt pháp lý kéo dài cùng việc chủ đầu tư trì hoãn thời gian mở bán do việc hạn chế tụ tập đông người nhằm phòng chống dịch bệnh mới ban hành khiến nguồn cung mới hạn chế.

Thanh khoản thị trường cũng không mấy khả quan do tác động của dịch bệnh. Theo JLL, nhiều trường hợp khách mua, đặc biệt là người nước ngoài, đã đặt chỗ nhưng phải trì hoãn đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán do việc hạn chế đi lại trong thời gian gần đây, khiến các giao dịch chưa được ghi nhận. 

Hầu hết giao dịch trong quý được ghi nhận tại các dự án đã có hoạt động tiền mở bán từ trước khi có dịch và những dự án này đã có thể ký hợp đồng mua bán trong quý.

Tại Hà Nội, lượng thanh khoản đạt 3.520 căn trong quý đầu năm, thấp hơn 49,1% theo quý. 

Tại TP. HCM, lượng căn hộ bán chỉ đạt 1.980 căn, thấp hơn một nửa so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Mức bán này chỉ bằng khoảng 54% trên tổng lượng hàng sẵn có và là mức thấp nhất kể từ quý II/2017.

Theo các nhà môi giới, nhu cầu đầu tư ở phân khúc cao cấp đã chậm lại do tác động của đại dịch Covid-19, nhưng nhu cầu ở thực vẫn dẫn đầu về thanh khoản. 

Tuy nhiên, đại diện hội môi giới nhìn nhận, nếu dịch bệnh kéo dài, thị trường căn hộ tại các đô thị lớn sẽ tiếp tục chậm lại. Tổng số dự án mới ở mỗi địa phương có thể chỉ đạt ở mức một con số, hàng hóa chào bán chủ yếu là hàng tồn từ trước và giao dịch chắc chắn sẽ giảm mạnh.

Giá nhà chưa giảm rõ rệt

Một điểm đáng chú ý trên thị trường bất động sản là mặc dù thanh khoản sụt giảm nhưng giá bán lại chưa ghi nhận xu hướng giảm rõ rệt. 

Theo JLL, giá bán căn hộ trung bình trong quý I tại TP. HCM đạt 2.452USD/m2, giảm 15% theo quý. Nguyên nhân là do hai dự án thuộc phân khúc giá cao đang trong quá trình thay đổi chủ đầu tư, tạm thời dừng giao dịch. Tuy nhiên, giá bán này vẫn cao hơn cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, giá bán nhà liền thổ sơ cấp tăng lên 5.017 USD/m2 đất, tăng 37,7% theo năm và 8,4% theo quý. Việc tăng giá chủ yếu là do các dự án có giá thấp hơn mức trung bình đều đã bán hết. Xét trong cùng dự án, giá vẫn ổn định hoặc tăng nhẹ, dưới 4% theo quý ở mỗi dự án.

Tại Hà Nội, giá bán căn hộ vẫn duy trì ổn định, chỉ giảm nhẹ 1,4% theo quý, nhưng vẫn tăng 4% theo năm. Mức giảm trong quý được cho là chịu ảnh hưởng phần lớn từ các chính sách giảm giá gián tiếp ngắn hạn của chủ đầu tư như chiết khấu tiền mặt từ 3 – 5% đối với khách hàng thanh toán theo tiến độ và tặng gói nội thất giá trị cao có thể quy đổi ra tiền mặt và trừ trực tiếp vào giá trị căn hộ.

Theo lý giải của JLL, tác động của Covid-19 lên giá bán căn hộ chưa được cảm nhận rõ ràng trong quý này là do ảnh hưởng từ sự thiếu hụt nguồn cung vẫn còn. Các nhà đầu tư vẫn đang cố gắng giữ mức giá mà họ đã lập ra từ trước khi dịch bùng phát. 

Tuy nhiên nếu tình hình dịch bệnh trở nên tồi tệ hơn, JLL cho rằng, chủ đầu tư sẽ cần xem xét các chính sách giảm giá để kích cầu.

Đồng quan điểm, đại diện hội môi giới cũng cho rằng, giá bán căn hộ sẽ không giảm vì lượng hàng tồn không nhiều, nhưng cũng sẽ không tăng vì lực cầu giai đoạn này đang rất thấp do ảnh hưởng từ dịch bệnh.

Ở phân khúc cao cấp, giá căn hộ có thể giảm do lực bán chậm ở cả từ giai đoạn trước và sau thời điểm dịch bệnh đẩy áp lực vốn cho các dự án buộc chủ đầu tư phải giảm giá.

Đối với phân khúc nhà liền thổ và đất nền, ở những khu vực có sự đầu tư phát triển đô thị, kinh tế tốt, nguồn dự án chưa nhiều, các chuyên gia dự báo giá đất sẽ tiếp tục đi ngang hoặctăng chút ít vì những vùng như vậy vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư. 

Ngược lại, những khu vực đang tồn nhiều hàng và tốc độ phát triển kinh tế, đô thị không tương xứng, giá bán có thể giảm.