'Bóng ma' Covid-19 có thực sự đáng sợ với bất động sản?

"Bóng ma” Covid-19 xuất hiện đã khiến cho những người lạc quan cũng tưởng tượng đến một cơn "đại hồng thủy" cuốn trôi mọi thành tựu kinh tế và một sự đổ vỡ trên diện rộng của thị trường bất động sản. 

Nhưng theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bất động sản BHS, điều kỳ lạ là từ sau khi lệnh giãn cách xã hội được gỡ bỏ, tại nhiều phân khúc, hoạt động mua bán bất động sản vẫn diễn ra sôi động. 

Ông Tuyển dẫn chứng trung bình mỗi tuần dự án Vinhomes Ocean Park bán 150 căn hộ và Windham Lyntimes Thanh Thuỷ bán 50 căn. Dự án Sky Oasis - Ecopark bán 800 căn hộ xuyên dịch trong khi dự án bất động sản nghỉ dưỡng Legacy Hill Hoà Bình đã có trên 100 căn đặt chỗ trong một tuần.

Thị trường Miền Nam cũng có sự chuẩn bị quy mô của các chủ đầu tư như Novaland với Aqua City, Nam Long với Waterpoint, Đất Xanh với GEM Sky World Long Thành. Các dự án này đều được nhà đầu tư đón nhận khá tích cực.

Cùng chung nhận định, ông Hoàng Liên Sơn, Tổng giám đốc Alpha Real tiết lộ, phân khu thấp tầng The Manhattan của dự án Vinhomes Grand Park tại Quận 9, TP. HCM vừa ra mắt đã bán sạch hơn 550 căn nhà phố thương mại và biệt thự chỉ trong tám ngày. 

Ông Sơn nhìn nhận đây là kỷ lục vô tiền khoáng hậu trên thị trường bất động sản và còn rất nhiều khách hàng đăng ký mà chưa mua được. Hay như dự án nhà phố thương mại Vinpearl tại Tuyên Quang của Vingroup, dù chưa mở bán nhưng cũng có đến hàng trăm khách hàng đặt chỗ chờ mua.

Từ thực tế trên, ông Sơn cho rằng, ngay trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn, vẫn có những phân khúc thị trường có thanh khoản tốt, "có cửa" để phát triển và mang lại doanh thu. 

Theo ông Tuyển, thanh khoản của một số dự án bất động sản vẫn tốt bất chấp những ảnh hưởng tiêu cực của dịch Covid-19 phần lớn là do chất lượng sản phẩm. "Đây đều là những dự án bất động sản của chủ đầu tư uy tín, có năng lực, đáp ứng đúng nhu cầu của khách hàng trên thị trường", ông Tuyển nói.

Các sản phẩm có thanh khoản tốt trên thị trường thời gian vừa qua hầu hết đều đến từ sự nhạy bén của các chủ đầu tư khi ra các dòng sản phẩm mới. 

Đơn cử, ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ven đô, do yếu tố pháp lý và sự đổ vỡ cam kết của sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, sự thay đổi hành vi đi du lịch, thay vì phải bay và nghỉ dài ngày thì khách hàng đang lựa chọn cách tự lái xe và nghỉ ngắn ngày hơn đã tạo cơ hội cho dòng sản phẩm này. Các dự án Windham Lyntimes Thanh Thuỷ hay Legacy Hill Hoà Bình là ví dụ.

Đưa ra nhận định lạc quan về thị trường bất động sản, ông Tuyển cho rằng, thị trường bất động sản hiện tại không giống với đợt khủng hoảng năm 2011. Năm 2011 khi kinh tế thế giới phục hồi sau khủng hoảng, Việt Nam lại chìm trong lạm phát và thất nghiệp. Lãi suất ngân hàng cho vay trung dài hạn lên tới 18% đến 20%. Điều này khiến tiền trong dân khan hiếm, nhu cầu đầu tư đặc biệt là đầu tư bất động sản bằng không. 

Đó là chưa kể đến những hệ lụy của việc phát triển tràn lan các dự án phân lô bán nền không đủ điều kiện, sự quản lý lỏng lẻo của các doanh nghiệp Nhà nước. Đặc biệt, thị trường không có các chủ đầu tư lớn đủ tầm dẫn dắt thị trường theo hướng minh bạch và chất lượng. Cung thừa, cầu yếu dẫn đến kịch bản thị trường đóng băng.

Trong khi đó, bối cảnh hậu Covid -19, kinh tế Việt Nam đã đạt những thành tựu. Ngành bất động sản đã tạo lập một thế hệ các chủ đầu tư uy tín. Nguồn cung được chuẩn hoá và cạnh tranh nhau. Những khó khăn về thủ tục pháp lý khiến các chủ đầu tư không thể ra hàng dẫn đến bối cảnh thị trường “cung yếu - cầu cao - giá khó giảm”.

Mặt khác, các nhà đầu tư chuyên nghiệp trên thị trường vẫn đang rất đủng đỉnh tiền và sẵn sàng cho các “cuộc săn bắt” mới.

Ông Tuyển dự đoán thị trường bất động sản Việt Nam trong vài năm tới dự kiến sẽ không bị sụp đổ như nhiều người nghĩ; thậm chí có những điểm sáng và những thay đổi bản lề để có một giai đoạn 2020 - 2030 phát triển mạnh mẽ hơn.

Phần thắng trên thị trường sẽ thuộc về các chủ đầu tư có sẵn quỹ đất và đưa ra được các dòng sản phẩm có giá trị thực, đáp ứng nhu cầu dài hạn của người mua. 

"Hậu Covid-19 sẽ là cơ hội để bất động sản Việt Nam điều tiết, phát triển và thịnh vượng," ông Tuyển nhấn mạnh.

Đỉnh cao mới sẽ xuất hiện trong 3 năm tới

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT Cengroup cho rằng, trong 12 - 24 tháng tới, thị trường bất động sản sẽ có những thay đổi cục bộ ở một số phân khúc. 

Tuy nhiên, Covid-19 không hẳn là nguyên nhân duy nhất tác động tới giao dịch trên thị trường. Những xu hướng dịch chuyển này thực chất đã xuất hiện từ năm 2018 và trở nên rõ nét từ nửa cuối 2019.

Theo đó, phân khúc nhà ở giá rẻ vốn luôn giữ vai trò điều tiết thị trường sẽ chững lại và giảm nhẹ về số lượng giao dịch. Phân khúc trung và trung bình khá được quan tâm hơn. Khách hàng quan tâm nhiều hơn tới tiện nghi và sự an ninh/an toàn, vì vậy, những nhà ở nằm trong khu đô thị với đầy đủ tiện ích và đặc biệt là y tế và trường học sẽ được ưa thích hơn là những dự án nhà ở riêng lẻ, thiếu tiện ích.

Bất động sản cao cấp vẫn sẽ gặp khó. Tuy nhiên, đây là phân khúc có độ “lỳ” cao, ít nhạy cảm giá. Tuy nhiên, biệt thự hoặc nhà liền kề trong những dự án cao cấp vẫn sẽ thu hút khách hàng, và giao dịch tốt hơn những chung cư cao cấp.

Ông Hưng nhìn nhận ngôi nhà thứ hai sẽ là một xu thế mới ở vùng ven các đô thị lớn. Ở Hà Nội, trong nhiều năm qua, những khu vực ngoại ô như Sóc Sơn, Thạch Thất, Ba Vì… đã nhiều lần sốt đất nhưng vẫn còn tự phát. Hiện nay, các chủ đầu tư tập trung phát triển thành các khu nhà vườn ngoại ô một cách bài bản, với mục đích bán cho các khách hàng có nhu cầu để sử dụng riêng và có thể kinh doanh homestay.

Những loại hình khác như bất động sản công nghiệp, nhà xưởng, bất động sản kho tàng, bến bãi, căn hộ dịch vụ nằm gần khu công nghiệp sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới.

Theo ông Hưng, trong ngắn và trung hạn, thị trường bất động sản VIệt Nam có thể chững lại về lượng giao dịch nhưng sẽ không có xảy ra hiện tượng giảm giá sâu, thậm chí còn có thể tăng nhẹ. 

Trong dài hạn, giai đoạn 3 - 10 năm tới, ông Hưng cho rằng, Việt Nam sẽ chạm tới một giai đoạn vàng của thị trường bất động sản như từng xảy ra ở Trung Quốc khi người dân sẽ có tích luỹ tốt để có thể đầu tư bất động sản và cải thiện chất lượng cuộc sống.

Bên cạnh đó, một trong những tác động của khủng hoảng do Covid-19 đó là lượng cung tiền mặt tăng vọt ở nhiều cường quốc, khiến bất động sản ở các nước phát triển sẽ tăng theo. Điều này sau vài năm, sẽ tác động mang tính hiệu ứng đối với thị trường Việt Nam. Do đó, ông Hưng dự báo năm 2023 - 2024 sẽ thiết lập một đỉnh cao mới của thị trường bất động sản.