Công ty chứng khoán VDSC duy trì quan điểm tích cực với các chủ đầu tư khu công nghiệp sở hữu quỹ đất lớn và sẵn sàng khai thác.
Kể từ khi đại dịch Covid-19 bắt đầu lan rộng vào tháng 2/2020, các hoạt động đi lại đều bị hoãn lại, gây khó khăn cho các nhà đầu tư - đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài - khảo sát thị trường hoặc làm việc trực tiếp với chủ đầu tư khu công nghiệp. Mặc dù vậy, giá thuê khu công nghiệp không giảm, thậm chí còn có xu hướng tăng.
Theo Công ty chứng khoán Rồng Việt (VDSC), giá thuê đất trung bình tại miền Bắc trong quý đầu năm đạt 99 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 6,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Bắc Ninh và Hải Phòng vẫn là những thị trường khu công nghiệp trọng điểm nhờ nguồn cung lớn.
Ở phía Nam, hiện trạng khan hiếm quỹ đất là vấn đề chính nên tỷ lệ lấp đầy hiện tại ở mức cao trong khi nguồn cung mới hạn chế. Giá đất khu công nghiệp trung bình ở miền Nam hiện tại là 106 USD/m2/chu kì thuê, tăng 9,7% theo năm, theo báo cáo của JLL.
Theo nhận định của công ty tư vấn Savills, do nguồn cầu tiếp tục vượt quá nguồn cung nên cần thiết tăng nguồn cung tại các tỉnh công nghiệptrọng điểm.
Tính đến tháng 6/2020, cả nước có 336 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 97.800 ha. Trong đó, 261 khu công nghiệp đang hoạt động và 75 khu còn lại đang trong quá trình giải phóng mặt bằng hoặc trong giai đoạn xây dựng.
Tỷ lệ lấp đầy đạt 76% trên tổng các khu công nghiệp đang hoạt động trên toàn quốc, trong đó, tỷ lệ lấp đầy tại các vùng trọng điểm tại phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, và phía Bắc như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng đã gia tăng đáng kể từ năm 2018.
VDSC nhận định, trong tương lai, nhu cầu cho thuê được cho sẽ tiếp tục tăng cao, qua đó thúc đẩy đà phát triển của bất động sản công nghiệp.
Trong 6 tháng đầu năm 2020, dòng vốn FDI giải ngân đạt 9 tỷ USD, ngang ngửa so với cùng kỳ năm ngoái trong khi vốn đăng ký đạt 15 tỷ USD, giảm 15%. Dẫn đầu dòng vốn FDI là lĩnh vực sản xuất, chiếm 71%. Đa số các dòng vốn này đầu tư vào thị trường Hà Nội và Bắc Ninh ở phía Bắc; TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Bình Dương ở phía Nam.
Bà Rịa Vũng Tàu và Hải Phòng là hai địa điểm có tốc độ tăng trưởng vốn FDI nổi bật, lần lượt 186% và 41% trong khi các tỉnh khác chứng kiến sụt giảm trong 6 tháng đầu năm.
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc, Savills Việt Nam nhận định: “Khi nhiều nhà sản xuất bắt đầu theo đuổi chiến lược “Trung Quốc +1” nhằm tìm cách giảm thiểu rủi ro và đa dạng hóa địa điểm, một nguồn cầu lớn sẽ hướng về các khu công nghiệp tại Việt Nam”.
Ông Troy đặc biệt lưu ý đến các thông báo và hoạt động của Apple, Pegatron và Foxconn trong việc di dời một phần hoạt động sản xuất sang Việt Nam.
Bên cạnh đó, với gói kích thích kinh tế trị giá 2,2 tỷ USD gần đây của chính phủ Nhật Bản tài trợ cho việc chuyển đổi sản xuất từ Trung Quốc, 15 công ty Nhật Bản bao gồm Meiko Electronics, Nikkiso, Fujikin và Yamauchi đã đăng ký chuyển địa điểm sản xuất tới Việt Nam.
Theo Tổ chức Xúc tiến Thương mại Nhật Bản, sáu trong số 15 là các công ty lớn với chín công ty còn lại là các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Các công ty chủ yếu sản xuất thiết bị y tế, và phần còn lại sản xuất chất bán dẫn, linh kiện điện thoại, điều hòa không khí và các mô-đun điện.
Ông Matthew Powell, Giám đốc, Savill Hà Nội nhận định thị trường bất động sản công nghiệp đang hạn chế nguồn cung nên các nhà phát triển bất động sản cần nỗ lực phát triển để đáp ứng được nhu cầu thị trường.
Với số lượng lớn các nhà sản xuất có dự định rời khỏi Trung Quốc vào năm 2021 và 2022, ông Matthew cho rằng các nhà phát triển cần xây dựng nhiều dự án hơn để có thể nắm bắt cơ hội và đáp ứng được các khoản đầu tư sản xuất có giá trị cao.
Điển hình, Đồng Nai đang có kế hoạch bổ sung thêm tám khu công nghiệp mới. Trong đó, huyện Long Thành đã công bố kế hoạch xây dựng bốn khu công nghiệp mới nhằm đáp ứng nguồn cầu đang tăng mạnh.
Các nhà phát triển “cho thuê” như Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW cũng đang trong quá trình mở rộng trong khoảng thời gian này, tăng nguồn cung ban đầu từ 130 ha trong năm 2018 lên đến gần 500 ha trong năm nay.
VDSC đánh giá, với sự hỗ trợ từ các yếu tố cơ bản vững mạnh, Việt Nam đã thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài và họ đang tích cực "bắt tay" liên doanh với chủ đầu tư khu công nghiệp trong nước hoặc trực tiếp mua quỹ đất và tài sản vận hành.
Về phía doanh nghiệp, VDSC duy trì quan điểm tích cực với các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn và sẵn sàng khai thác.
Đơn cử, Kinh Bắc đang có 900ha và Viglacera là 1.150ha. Những quỹ đất này tập trung chủ yếu tại các khu công nghiệp phía Bắc với vị trí thuận lợi, thuộc các tỉnh thành như Bắc Ninh và Hải Phòng. Điều này sẽ giúp hai công ty nắm bắt tốt hơn nhu cầu cho thuê từ các doanh nghiệp điện tử và doanh nghiệp sản xuất phụ tùng và linh kiện.
Ở miền Nam, Becamex và Cao su Phước Hoà cũng sở hữu quỹ đất công nghiệp lớn, rộng hơn 1.000 ha, nằm chủ yếu ở tỉnh Bình Dương. Khách thuê chính là các doanh nghiệp gỗ, bao gồm cả trong nước và nước ngoài. Ngoài ra, cơ cấu khách thuê cũng rất đa dạng, đến từ nhiều ngành bao gồm vận tải, điện, cơ khí, gỗ và hàng tiêu dùng.
Cao su Phước Hoà đang dần chuyển đổi từ một công ty sản xuất cao su thiên nhiên sang một nhà phát triển khu công nghiệp với thế mạnh là quỹ đất cao su hơn 15.000ha, trong đó 10.000ha sẽ được chuyển đổi công năng sang khu công nghiệp, khu dân cư, nông nghiệp công nghệ cao.
Sonadezi cũng đang sở hữu quỹ đất rất lớn và sẵn có tại khu công nghiệp Châu Đức, với diện tích có thể cho thuê còn lại gần 900ha.
