‘Chưa nơi nào trên thế giới cam kết lợi nhuận như ở Việt Nam’

Xin ông cho biết đánh giá của mình về tiềm năng hiện nay về sự phát triển của condotel ở Việt Nam?

Ông Michael Piro: Tôi nghĩ rằng ở Việt Nam có rất nhiều cơ hội cho sản phẩm condotel. Condotels thường nằm trong các khu nghỉ dưỡng, điểm đến lý tưởng cho các kỳ nghỉ. Việt Nam có đường bờ biển dài 3.000km, vì vậy, ngành khách sạn và dịch vụ liên quan đến du lịch biển phát triển rất mạnh. Tạo hóa tự nhiên đã phú cho Việt Nam trở thành một điểm đến hấp dẫn để đầu tư vào căn hộ khách sạn. Tôi nghĩ rằng Việt Nam có rất nhiều cơ hội, dành cho cả chủ đầu tư và khách hàng mua sản phẩm này.

Tuy nhiên, tôi hơi lo ngại về tốc độ phát triển đang diễn ra khá nhanh của sản phẩm condotel trên thị trường. Chìa khóa để thành công cho sự phát triển bền vững của condotel là sự minh bạch, thực sự minh bạch.

Condotel là một sản phẩm mới trên thị trường, vì vậy, các chủ đầu tư cần minh bạch với khách mua, làm sao cho họ hiểu rõ những rủi ro liên quan đến việc mua sản phẩm này bên cạnh những lợi ích mang lại.

Nhìn chung, tôi nghĩ rằng thị trường condotel có rất nhiều tiềm năng vì Việt Nam có đường bờ biển dài và đẹp, ngành dịch vụ khách sạn ở đây phát triển rất mạnh. Tuy nhiên, tôi phải nói rằng sẽ có một số người được và một số người mất. Từ góc độ một chuyên gia trong ngành dịch vụ khách sạn, tôi hiểu những bài toán tài chính của chủ đầu tư khách sạn: làm thế nào để tạo ra doanh thu, làm thế nào giải ngân thu nhập ròng.

Khi nhìn vào những chính sách hấp dẫn đang được đưa ra trên thị trường cho căn hộ nghỉ dưỡng condotel, tôi hơi e ngại khi các chủ đầu tư đang đưa ra quá nhiều ưu đãi hấp dẫn cho người mua và băn khoăn tự hỏi liệu có phải tất cả đều làm được như kỳ vọng.

Mặc dù condotel là một sản phẩm tuyệt vời trong danh mục bất động sản, tôi vẫn khuyến nghị các khách hàng đang tìm hiểu và cân nhắc mua căn hộ khách sạn cần cẩn trọng trong việc lựa chọn chủ đầu tư, vì rõ ràng, trong kinh doanh luôn có những người thành công và cũng có thể có người thất bại

Hiện nay một số chủ đầu tư cam kết là đầu tư có thể có lợi nhuận là 8-12% thì liệu con số đó có khả thi hay không?

Ông Michael Piro: Thành thật mà nói, khi tôi nhìn vào các con số 8-12% lợi nhuận cam kết trong khoảng thời gian từ 8-10 năm, tôi cũng có đôi chút quan ngại. Chưa nơi nào trên thế giới cam kết mức lợi nhuận tương tự, nên Việt Nam dường như là ngoại lệ trong trường hợp này, khi chủ đầu tư đưa ra những ưu đãi cực kỳ hấp dẫn khi chào bán condotel.

Theo kinh nghiệm của tôi trong việc sở hữu đến vận hành và quản lý khách sạn, trong năm đầu tiên, thứ hai, ba hoặc năm thứ tư hoạt động thường khó khăn để tạo ra lợi nhuận từ việc khách đến và đi. Tôi nghĩ rằng đây thực sự là vấn đề quản lý dòng tiền. Khi lựa chọn một trong các chủ đầu tư đang chào bán căn hộ khách sạn, bạn cần thực sự tin tưởng vào khả năng quản lý dòng tiền một cách hiệu quả của chủ đầu tư, để đảm bảo bạn sẽ nhận được 10% lợi nhuận khi đến kỳ như đã ghi trong hợp đồng.

Cá nhân tôi rất thích condotel, tôi nghĩ rằng đây là một sản phẩm bất động sản tuyệt vời nếu có sự quản lý minh bạch và trách nhiệm của chủ đầu tư.

Tôi dự đoán, trong vòng 2-3 năm tới, bạn sẽ thấy một số chủ đầu tư không còn có thể tôn trọng những chính sách ưu đãi mà họ đã cam kết khi chào bán căn hộ khách sạn, ở thời điểm hiện tại chúng ta đã bắt đầu thấy một vài trường hợp. Điều này khiến tôi rất quan ngại.

Tôi dự đoán, trong vòng 2-3 năm tới, bạn sẽ thấy một số chủ đầu tư không còn có thể tôn trọng những chính sách ưu đãi mà họ đã cam kết khi chào bán căn hộ khách sạn, ở thời điểm hiện tại chúng ta đã bắt đầu thấy một vài trường hợp. Điều này khiến tôi rất quan ngại.

Xin ông chia sẻ một vài kinh nghiệm trong cách quản lý condotels ở một số nước trên thế giới, đặc biệt là vấn đề quản lý và cấp sổ đỏ cho các căn hộ condotel đó.

Ông Michael Piro: Phải nói thực là những khó khăn của thị trường condotel ở Việt Nam cũng không khác nhiều so với những gì đã diễn ra ở những thị trường phát triển.

Như bạn đã thấy những thay đổi ở thị trường Hoa Kỳ hay ở Bắc Mỹ quê hương tôi, sản phẩm căn hộ khách sạn condotel đã trở nên rất phổ biến. Tuy nhiên, có nhiều khách mua condotel không thực sự hiểu sản phẩm này tại thời điểm đăng ký mua nên sau đó gặp rất nhiều rắc rối với condotels. Chính phủ Hoa Kỳ sau đó đã đặt ra khung pháp lý cho sở hữu “nhà ở thứ 2”, căn hộ khách sạn condotel và các sản phẩm bất động sản khác.

Tôi nghĩ rằng Việt Nam cũng đang trải qua quá trình chuyển đổi tương tự. Chúng ta thấy rằng condotel đang nhận được rất nhiều sự quan tâm của chính phủ, các chủ đầu tư và khách hàng. Sắp tới tôi nghĩ chắc chắn sẽ có những khung pháp lý và quy định rõ ràng hơn về condotel. Theo dự đoán của tôi, hầu hết các quy định này sẽ thay đổi theo hướng có lợi cho khách hàng, luật pháp sẽ bảo vệ nhiều hơn cho người mua condotel.

Vì vậy, các chủ đầu tư cần công khai nhiều thông tin hơn, thậm chí minh bạch hơn, thông qua việc công bố những gì họ đang làm với các khoản tiền thu từ người mua, đồng thời có trách nhiệm giải thích phương thức họ sẽ trả lãi . Những gì diễn ra để cân đối giữa tài chính và đầu tư luôn luôn thú vị. Ở Việt Nam, bán condotel chính là một cách để phát triển tài chính, chứ không chỉ là bán bất động sản.

Vì vậy, tôi rất muốn xem mọi thứ diễn ra như thế nào trong ngắn hạn.

Là một nhà đầu tư phát triển condotel ở Việt Nam đã khá lâu, ông có thể chia sẻ những thuận lợi và khó khăn khi đầu tư vào thị trường condotel ở Việt Nam?

Ông Michael Piro: Đầu tư condotel rõ ràng có khá nhiều thuận lợi. Condotel tương đối hấp dẫn đối với khách hàng, các chủ đầu tư có thể bán căn hộ tương đối nhanh chóng. Khách mua hầu hết chỉ nhìn vào các con số và cam kết lợi nhuận nên đây chính là cơ hội cho một số chủ đầu tư không có nhiều kinh nghiệm thâm nhập vào thị trường và kết quả bán hàng tương đối tốt. Đây là một cách khá tốt để tăng tốc độ bán hàng nhưng bạn nên nhớ, ngày hôm nay chỉ tốt khi bạn lên kế hoạch cho ngày mai, vì sẽ đến một thời điểm chủ đầu tư bắt đầu phải trả lãi theo tiến độ hợp đồng.

Vì vậy, điểm mấu chốt đối với các chủ đầu tư là quản lý dòng tiền đúng cách và lựa chọn chuẩn xác đối tác quản lý condotel. Chủ đầu tư cần chọn đơn vị điều hành condotel hiểu biết thực sự về loại sản phẩm này, hay lựa chọn đối tác quản lý phù hợp, và thận trọng trong việc quản lý tài chính để đảm bảo sẽ thực hiện được các cam kết hoàn trả lợi nhuận trong tương lai. Đây chính là xu thế tất yếu trong quản lý và điều hành condotel. Tôi thực sự quan tâm xem thị trường này tiến triển như thế nào.

Indochina Capital là đơn vị đầu tiên phát triển một căn hộ khách sạn condotel nếu chỉ tính sản phẩm này ở Việt Nam. Chúng tôi phát triển condotel mà không cam kết lợi nhuận cho khách hàng. Theo quan điểm của tôi, khi bạn bán không gian sống, thì đó là một sự lựa chọn của khách hàng, họ mua để cải thiện chất lượng cuộc sống của họ, chứ không tập trung vào việc phát sinh lợi nhuận.

Nhìn chung, thị trường sẽ đi lên và đi xuống, nhưng rồi chúng ta cũng vẫn sẽ ổn. Một số sẽ thành công nhờ condotel, nhưng không phải không có người thất bại. Đây chính là động lực cho sự phát triển của Việt Nam, hoạt động marketing khách sạn, và đầu tư bất động sản ở Việt Nam.

Một vấn đề nổi lên ở Việt Nam hiện nay là có nên cấp sổ đỏ cho condotel hay không. Ở nước ngoài thì có nảy sinh vấn đề này không và giải quyết bằng cách nào?

Ông Michael Piro: Ở các nước khác, tôi không nghĩ rằng có ranh giới phân biệt giữa condotel và chung cư hay bất động sản truyền thống. Ở Việt Nam định nghĩa về condotel hiện vẫn còn chưa rõ ràng: condotel là căn hộ, văn phòng, hay là khách sạn? Câu hỏi hiện chưa có đáp án này chỉ có ở Việt Nam. Ở các nước khác, condotel được định nghĩa rõ ràng là một sản phẩm nhà ở, bạn sẽ nhận được quyền sở hữu nhà ở khi mua sản phẩm này. Vì vậy, họ không gặp những khó khăn mà chúng ta đang thấy ở Việt Nam, khi chúng ta đang phải cố gắng tìm cách phân loại sản phẩm bất động sản này.

Một trong những nguyên nhân là do loại hình căn hộ khách sạn condotel ở Việt Nam gắn liền với quyền sử dụng đất đai. Câu hỏi đặt ra ở đây là condotel là đất thương mại dịch vụ, đất làm khách sạn, hay đất thổ cư? Chưa có qui định rõ ràng về mặt khái niệm, phân loại quyền sử dụng đất đai, các khoản thuế phí, thanh toán lệ phí đất thường niên, nên dẫn đến bế tắc cho việc triển khai condotel trong thực tế. Đây thực sự chỉ là vấn đề còn tồn tại ở Việt Nam. Chúng ta không thể đi Hoa Kỳ hay châu Âu để chứng kiến điều tương tự và học cách giải quyết vấn đề từ họ.