Pháp lý cho condotel: Dù có sửa bốn luật cũng chưa hết vướng!

Sự phát triển mạnh mẽ của condotel trong khoảng thời gian từ năm 2009 đến nay, nhất là trong vòng ba năm gần đây đã thu hút một số tiền khổng lồ từ các nhà đầu tư. Tuy nhiên, khung pháp lý áp dụng đối với loại hình bất động sản còn gây nhiều tranh cãi trong dư luận và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng và thị trường bất động sản.

Nên hiểu thế nào về condotel?

Vừa qua có nhiều ý kiến cho rằng nên coi condotel là sản phẩm đầu tư tài chính. Nói như vậy cũng không sai, vì từ mấy năm qua, chủ đầu tư cũng đã nói như vậy, người dân cũng “bị” hiểu như vậy. 

Song, thực sự condotel là gì? Condotel là từ kết hợp giữa condo và hotel (căn hộ - khách sạn) được hiểu là sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn. Trong căn hộ khách sạn, bạn có thể sử dụng bếp nấu nướng và tất cả những tiện ích của một căn hộ chung cư thông thường.

Cần phải thống nhất cách hiểu về condotel là một loại hình khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư chứ không phải là việc sử dụng hỗn hợp hai mục đích khách sạn và căn hộ chung cư.

Lấy ví dụ, motel là một khách sạn được thiết kế dành cho người đi xe ô tô, có chỗ đỗ xe cho xe cơ giới. Loại hình khách sạn này được phát triển mạnh sau chiến tranh thế giới II để đáp ứng hệ thống đường cao tốc lớn bắt đầu được phát triển trong những năm 1920 ở nước Mỹ, khi các các cuộc hành trình đường bộ trở nên phổ biến hơn và nhu cầu các địa điểm lưu trú qua đêm giá rẻ và dễ tiếp cận gần các tuyến đường chính dẫn đến sự phát triển của khái niệm motel, nhưng không làm thay đổi bản chất khách sạn của nó.

Cũng tương tự như khái niệm của motel, condotel xây dựng để đáp ứng yêu cầu của du khách về việc được nghỉ ngơi, du lịch tại một phòng khách sạn có kết cấu của căn hộ chung cư, để họ có thể sử dụng các tiện ích tương tự của một căn hộ như nấu ăn, giặt giũ phù hợp với nhu cầu du lịch gia đình đang đà tăng trưởng và là xu thế du lịch hiện nay.Vì thế, condotel vẫn mang bản chất của khách sạn, phục vụ cho khách du lịch lưu trú mà không thể thay đổi bản chất này theo sự thay đổi kết cấu phòng khách sạn.

Như vậy, phải thống nhất khái niệm về condotel là phòng khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư và phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch.

Từ khái niệm này có thể thấy, thực chất condotel là một sự giải trí, thư giãn và nghỉ ngơi, hay nói ngắn gọn nó là một game (cuộc chơi). Condotel không phải là sự đầu tư nhằm tìm kiếm lợi nhuận như người ta vẫn quảng bá. Nếu khách hàng là người có tiền, việc đặt cố định một địa điểm nghỉ ngơi cho gia đình thì được, nhưng nếu mua nó như một sản phẩm đầu tư tài chính, khi đó khách hàng đã “vào đòn” chủ đầu tư rồi đấy!

Cấp sổ đỏ cho condotel là trái luật

Thời gian qua, Việt Nam đang trở thành điểm nóng trong phát triển của loại hình condotel. 

Trước áp lực về nhu cầu cấp sổ hồng cho các căn hộ này, được biết, hiện các cơ quan có thẩm quyền tỉnh Khánh Hoà đã thí điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho các căn hộ condotel tại Khánh Hoà với mục đích “đất ở không hình thành đơn vị ở”. 

Đây thực sự không phải là giải pháp triệt để, thậm chí gây nhiều phức tạp cho công tác quản lý về đất đai. Bởi hiện nay, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 chỉ có các khái niệm “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, “nhà chung cư”, “nhà ở thương mại”, “nhà ở công vụ”, “nhà ở xã hội”. Điểm chung của tất cả các khái niệm này đó đều là phục vụ cuộc sống, ăn ở thường xuyên của người dân.

Còn thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” như một giải pháp thí điểm hiện nay là một khái niệm hoàn toàn mới và chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào.

Đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thể trở thành đất ở. Nếu không phải đất ở thì cũng không được xây dựng nhà ở. Do đó, không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ (du lịch nghỉ dưỡng) trong trường hợp này.

Tại Việt Nam hiện nay, việc cấp sổ đỏ cho các căn hộ condotel là một vấn đề khó. Nguyên nhân trước hết xuất phát từ các quy định pháp luật đất đai. Điều 10, Luật Đất đai năm 2013 đã phân loại đất căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại, condotel thuộc nhóm đất phi nông nghiệp cụ thể là đất thương mại, dịch vụ. Vì vậy, nếu cấp sổ hồng với mục đích sử dụng là đất ở cho các căn hộ condotel thì sẽ dẫn đến xung đột trong quy định pháp luật.

Về thời hạn sử dụng, mặc dù chủ đầu tư cam kết với người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tức sở hữu lâu dài, hay nói cách khác là vô thời hạn nhưng phải khẳng định, condotel không phải là nhà ở được xây trên đất ở mà đây là loại đất nhà nước giao quyền sử dụng vào mục đích kinh doanh du lịch. 

Theo đó, tại Khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai về thời hạn giao đất có quy định, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư là không quá 50 năm và được gia hạn thêm. Điều này có nghĩa, dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn, theo dự án.

Bên cạnh đó là sự khác biệt lớn về quản lý, sử dụng giữa căn hộ chung cư để ở và căn hộ condotel. Các căn hộ condotel được xây dựng như một căn hộ chung cư, với tiện ích, tính năng để sử dụng như một căn hộ, chính vì lẽ đó sẽ nảy sinh tâm lý được sở hữu căn hộ condotel như sở hữu căn hộ chung cư.

Sự khác biệt quá lớn trong việc quản lý, sử dụng, tính pháp lý giữa hai loại hình này là nguyên nhân lớn dẫn đến việc khó cấp sổ hồng cho condotel.

Mặt khác, mỗi địa phương đều đã có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất rất rõ ràng. Việc sử dụng các loại đất khác nhau đã có trong quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của từng tỉnh thành, địa phương. Do đó, việc công nhận quyền sử dụng đất cũng chịu ràng buộc của quy hoạch kế hoạch sử dụng đất này. 

Việc codotel là đất kinh doanh dịch vụ nhưng hiện nay lại được đề xuất được cấp sổ hồng đất ở sẽ không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Sửa bốn luật cũng chưa hết vướng 

Từ những mâu thuẫn trong pháp lý, các cơ quan Nhà nước không có cơ sở để sửa luật nhằm “chiều” một nhóm các nhà đầu tư cấp sổ hồng cho condotel. 

Vừa qua, các bộ ngành đã có đề xuất sửa bốn luật: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng để cấp sổ đỏ cho các căn hộ này. Tuy nhiên, dù có sửa luật, pháp lý của condotel vẫn không thể đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành bởi vẫn còn đó Luật dân sự, Luật Doanh nghiệp.

Khi nguyên lý đã mâu thuẫn, dù có sửa trăm luật để condotel được công nhận thì đến cuối cùng, rất nhiều vấn đề pháp lý sẽ nảy sinh mà không thể có cách nào giải quyết triệt để. Dù có sửa luật để công nhận condotel cũng không thể hạn chế những rủi ro do loại hình căn hộ này mang lại.

Đối với các condotel, giải pháp tốt nhất là các dự án đã triển khai xây dựng và đưa vào giao dịch trên thị trường thì chủ đầu tư buộc phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở. 

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước tương tự như các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng khác, dự án condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và khu condotel phải trở thành khu dân cư. Trong trường hợp này các condotel này sẽ không phải không phải là khách sạn nữa, mà trở thành khu dân cư, khu chung cư do đó phải tuân thủ các quy định về quản lý nhà ở.

Thứ hai, đối với các dự án được cấp giấy phép nhưng chưa triển khai xây dựng hoặc chưa đưa ra giao dịch trên thị trường thì cần đưa các căn hộ condotel về đúng bản chất của nó. Tức là phải đưa về loại hình đất kinh doanh dịch vụ du lịch đồng thời điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ thành hợp đồng thuê căn hộ. Không nên vì tình thế bắt buộc mà sáng tạo nên những khái niệm mâu thuẫn như “đất ở không hình đơn vị ở”. 

Nếu chỉ để kích cầu cho sự phát triển của condotel, tạo tâm lý ổn định cho người mua thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xây dựng khung pháp lý đối với hợp đồng thuê phòng, nhằm đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho người thuê như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế tương tự như trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước trước đây, thay vì việc sửa luật, cố tình lái vấn đề đi lệch bản chất nhằm tạo ra lợi ích cho một nhóm chủ đầu tư.

*Luật sư Trương Anh Tú, Văn phòng luật sư Trương Anh Tú - Đoàn Luật sư Hà Nội