Leader talk

Pháp lý cho condotel: Dù có sửa bốn luật cũng chưa hết vướng!

Luật sư Trương Anh Tú* Thứ ba, 10/04/2018 - 09:05

Khi nguyên lý đã mâu thuẫn, dù có sửa trăm luật để condotel được công nhận thì đến cuối cùng, rất nhiều vấn đề pháp lý sẽ nảy sinh mà không thể có cách nào giải quyết triệt để. Dù có sửa luật để công nhận condotel cũng không thể hạn chế những rủi ro do loại hình căn hộ này mang lại.

Sự phát triển mạnh mẽ của condotel trong khoảng thời gian từ năm 2009 đến nay, nhất là trong vòng ba năm gần đây đã thu hút một số tiền khổng lồ từ các nhà đầu tư. Tuy nhiên, khung pháp lý áp dụng đối với loại hình bất động sản còn gây nhiều tranh cãi trong dư luận và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng và thị trường bất động sản.

Nên hiểu thế nào về condotel?

Vừa qua có nhiều ý kiến cho rằng nên coi condotel là sản phẩm đầu tư tài chính. Nói như vậy cũng không sai, vì từ mấy năm qua, chủ đầu tư cũng đã nói như vậy, người dân cũng “bị” hiểu như vậy. 

Song, thực sự condotel là gì? Condotel là từ kết hợp giữa condo và hotel (căn hộ - khách sạn) được hiểu là sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn. Trong căn hộ khách sạn, bạn có thể sử dụng bếp nấu nướng và tất cả những tiện ích của một căn hộ chung cư thông thường.

Cần phải thống nhất cách hiểu về condotel là một loại hình khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư chứ không phải là việc sử dụng hỗn hợp hai mục đích khách sạn và căn hộ chung cư.

Pháp lý cho condotel: Dù có sửa bốn luật cũng chưa hết vướng!
Dự án condotel Kahuna Hồ Tràm tại Bài Rịa - Vũng Tàu

Lấy ví dụ, motel là một khách sạn được thiết kế dành cho người đi xe ô tô, có chỗ đỗ xe cho xe cơ giới. Loại hình khách sạn này được phát triển mạnh sau chiến tranh thế giới II để đáp ứng hệ thống đường cao tốc lớn bắt đầu được phát triển trong những năm 1920 ở nước Mỹ, khi các các cuộc hành trình đường bộ trở nên phổ biến hơn và nhu cầu các địa điểm lưu trú qua đêm giá rẻ và dễ tiếp cận gần các tuyến đường chính dẫn đến sự phát triển của khái niệm motel, nhưng không làm thay đổi bản chất khách sạn của nó.

Cũng tương tự như khái niệm của motel, condotel xây dựng để đáp ứng yêu cầu của du khách về việc được nghỉ ngơi, du lịch tại một phòng khách sạn có kết cấu của căn hộ chung cư, để họ có thể sử dụng các tiện ích tương tự của một căn hộ như nấu ăn, giặt giũ phù hợp với nhu cầu du lịch gia đình đang đà tăng trưởng và là xu thế du lịch hiện nay.Vì thế, condotel vẫn mang bản chất của khách sạn, phục vụ cho khách du lịch lưu trú mà không thể thay đổi bản chất này theo sự thay đổi kết cấu phòng khách sạn.

Như vậy, phải thống nhất khái niệm về condotel là phòng khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư và phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch.

Từ khái niệm này có thể thấy, thực chất condotel là một sự giải trí, thư giãn và nghỉ ngơi, hay nói ngắn gọn nó là một game (cuộc chơi). Condotel không phải là sự đầu tư nhằm tìm kiếm lợi nhuận như người ta vẫn quảng bá. Nếu khách hàng là người có tiền, việc đặt cố định một địa điểm nghỉ ngơi cho gia đình thì được, nhưng nếu mua nó như một sản phẩm đầu tư tài chính, khi đó khách hàng đã “vào đòn” chủ đầu tư rồi đấy!

Cấp sổ đỏ cho condotel là trái luật

Thời gian qua, Việt Nam đang trở thành điểm nóng trong phát triển của loại hình condotel. 

Trước áp lực về nhu cầu cấp sổ hồng cho các căn hộ này, được biết, hiện các cơ quan có thẩm quyền tỉnh Khánh Hoà đã thí điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho các căn hộ condotel tại Khánh Hoà với mục đích “đất ở không hình thành đơn vị ở”. 

Đây thực sự không phải là giải pháp triệt để, thậm chí gây nhiều phức tạp cho công tác quản lý về đất đai. Bởi hiện nay, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 chỉ có các khái niệm “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, “nhà chung cư”, “nhà ở thương mại”, “nhà ở công vụ”, “nhà ở xã hội”. Điểm chung của tất cả các khái niệm này đó đều là phục vụ cuộc sống, ăn ở thường xuyên của người dân.

Đằng sau những cam kết về lợi nhuận condotel

Còn thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” như một giải pháp thí điểm hiện nay là một khái niệm hoàn toàn mới và chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào.

Đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thể trở thành đất ở. Nếu không phải đất ở thì cũng không được xây dựng nhà ở. Do đó, không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ (du lịch nghỉ dưỡng) trong trường hợp này.

Tại Việt Nam hiện nay, việc cấp sổ đỏ cho các căn hộ condotel là một vấn đề khó. Nguyên nhân trước hết xuất phát từ các quy định pháp luật đất đai. Điều 10, Luật Đất đai năm 2013 đã phân loại đất căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại, condotel thuộc nhóm đất phi nông nghiệp cụ thể là đất thương mại, dịch vụ. Vì vậy, nếu cấp sổ hồng với mục đích sử dụng là đất ở cho các căn hộ condotel thì sẽ dẫn đến xung đột trong quy định pháp luật.

Về thời hạn sử dụng, mặc dù chủ đầu tư cam kết với người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tức sở hữu lâu dài, hay nói cách khác là vô thời hạn nhưng phải khẳng định, condotel không phải là nhà ở được xây trên đất ở mà đây là loại đất nhà nước giao quyền sử dụng vào mục đích kinh doanh du lịch. 

Theo đó, tại Khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai về thời hạn giao đất có quy định, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư là không quá 50 năm và được gia hạn thêm. Điều này có nghĩa, dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn, theo dự án.

Pháp lý cho condotel: Dù có sửa bốn luật cũng chưa hết vướng! 2
Luật sư Trương Anh Tú

Bên cạnh đó là sự khác biệt lớn về quản lý, sử dụng giữa căn hộ chung cư để ở và căn hộ condotel. Các căn hộ condotel được xây dựng như một căn hộ chung cư, với tiện ích, tính năng để sử dụng như một căn hộ, chính vì lẽ đó sẽ nảy sinh tâm lý được sở hữu căn hộ condotel như sở hữu căn hộ chung cư.

Sự khác biệt quá lớn trong việc quản lý, sử dụng, tính pháp lý giữa hai loại hình này là nguyên nhân lớn dẫn đến việc khó cấp sổ hồng cho condotel.

Mặt khác, mỗi địa phương đều đã có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất rất rõ ràng. Việc sử dụng các loại đất khác nhau đã có trong quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của từng tỉnh thành, địa phương. Do đó, việc công nhận quyền sử dụng đất cũng chịu ràng buộc của quy hoạch kế hoạch sử dụng đất này. 

Việc codotel là đất kinh doanh dịch vụ nhưng hiện nay lại được đề xuất được cấp sổ hồng đất ở sẽ không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Sửa bốn luật cũng chưa hết vướng 

Từ những mâu thuẫn trong pháp lý, các cơ quan Nhà nước không có cơ sở để sửa luật nhằm “chiều” một nhóm các nhà đầu tư cấp sổ hồng cho condotel. 

Vừa qua, các bộ ngành đã có đề xuất sửa bốn luật: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng để cấp sổ đỏ cho các căn hộ này. Tuy nhiên, dù có sửa luật, pháp lý của condotel vẫn không thể đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành bởi vẫn còn đó Luật dân sự, Luật Doanh nghiệp.

Khi nguyên lý đã mâu thuẫn, dù có sửa trăm luật để condotel được công nhận thì đến cuối cùng, rất nhiều vấn đề pháp lý sẽ nảy sinh mà không thể có cách nào giải quyết triệt để. Dù có sửa luật để công nhận condotel cũng không thể hạn chế những rủi ro do loại hình căn hộ này mang lại.

Đối với các condotel, giải pháp tốt nhất là các dự án đã triển khai xây dựng và đưa vào giao dịch trên thị trường thì chủ đầu tư buộc phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở. 

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước tương tự như các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng khác, dự án condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và khu condotel phải trở thành khu dân cư. Trong trường hợp này các condotel này sẽ không phải không phải là khách sạn nữa, mà trở thành khu dân cư, khu chung cư do đó phải tuân thủ các quy định về quản lý nhà ở.

Thứ hai, đối với các dự án được cấp giấy phép nhưng chưa triển khai xây dựng hoặc chưa đưa ra giao dịch trên thị trường thì cần đưa các căn hộ condotel về đúng bản chất của nó. Tức là phải đưa về loại hình đất kinh doanh dịch vụ du lịch đồng thời điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ thành hợp đồng thuê căn hộ. Không nên vì tình thế bắt buộc mà sáng tạo nên những khái niệm mâu thuẫn như “đất ở không hình đơn vị ở”. 

Nếu chỉ để kích cầu cho sự phát triển của condotel, tạo tâm lý ổn định cho người mua thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xây dựng khung pháp lý đối với hợp đồng thuê phòng, nhằm đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho người thuê như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế tương tự như trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước trước đây, thay vì việc sửa luật, cố tình lái vấn đề đi lệch bản chất nhằm tạo ra lợi ích cho một nhóm chủ đầu tư.

*Luật sư Trương Anh Tú, Văn phòng luật sư Trương Anh Tú - Đoàn Luật sư Hà Nội

Bốn bộ hợp lực tìm cách gỡ vướng cho condotel

Bốn bộ hợp lực tìm cách gỡ vướng cho condotel

Bất động sản -  7 năm
Bộ Xây dựng cho biết, hiện bộ này đang cùng với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch tìm cách gỡ vướng cho các công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở, trong đó có các condotel và officetel.
Bốn bộ hợp lực tìm cách gỡ vướng cho condotel

Bốn bộ hợp lực tìm cách gỡ vướng cho condotel

Bất động sản -  7 năm
Bộ Xây dựng cho biết, hiện bộ này đang cùng với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch tìm cách gỡ vướng cho các công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở, trong đó có các condotel và officetel.
Bội thực nguồn cung condotel, nguy cơ chủ đầu tư 'xù' cam kết lợi nhuận

Bội thực nguồn cung condotel, nguy cơ chủ đầu tư 'xù' cam kết lợi nhuận

Leader talk -  6 năm

Với sự gia tăng mạnh mẽ các căn hộ condotel trong khi lượng khách du lịch không thể tăng nhanh tương ứng cũng có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với kênh đầu tư này.

Rủi ro trong đầu tư condotel bắt đầu lộ diện?

Rủi ro trong đầu tư condotel bắt đầu lộ diện?

Bất động sản -  6 năm

Là một trong những xu hướng đầu tư hấp dẫn nhất trên thị trường bất động sản hiện nay, tuy nhiên thời gian gần đây, condotel đang dần bộc lộ nhiều rủi ro tiềm ẩn có thể gây thiệt hại kinh tế lớn cho khách hàng.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng: Sẽ sửa luật để cấp sổ đỏ cho condotel

Thứ trưởng Bộ Xây dựng: Sẽ sửa luật để cấp sổ đỏ cho condotel

Bất động sản -  6 năm

Đó là khẳng định của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng tại phiên họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 3/2018 trước vấn đề về tính pháp lý của loại hình căn hộ dịch vụ.

Vì sao giới đầu tư vẫn 'máu' condotel?

Vì sao giới đầu tư vẫn 'máu' condotel?

Bất động sản -  6 năm

Bất chấp cảnh báo phát triển nóng, nhiều đại gia bất động sản vẫn chuộng đầu tư dự án condotel bởi hàng loạt những ưu việt của loại hình căn hộ này so với các sản phẩm bất động sản khác trên thị trường.

Thủ tướng: Phải phấn đấu vì dân giàu nước mạnh, 'khó mấy cũng phải làm'

Thủ tướng: Phải phấn đấu vì dân giàu nước mạnh, 'khó mấy cũng phải làm'

Leader talk -  2 ngày

Chiều 14/2, Quốc hội thảo luận tại tổ về Đề án bổ sung về phát triển kinh tế-xã hội năm 2025 với mục tiêu tăng trưởng đạt 8% trở lên; chủ trương đầu tư Dự án tuyến đường sắt Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng; dự thảo Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt để phát triển hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị tại Hà Nội, TPHCM; các cơ chế, chính sách đặc thù đầu tư xây dựng dự án điện hạt nhân Ninh Thuận.

Doanh nghiệp Việt trong kỷ nguyên mới: Rồng tái sinh

Doanh nghiệp Việt trong kỷ nguyên mới: Rồng tái sinh

Leader talk -  3 ngày

Doanh nghiệp Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội sau khi đã trải qua một năm Rồng với những nền tảng vững chắc và tăng trưởng ấn tượng.

Đột phá về thể chế để doanh nghiệp phát triển

Đột phá về thể chế để doanh nghiệp phát triển

Leader talk -  4 ngày

“Đột phá của đột phá” về cải cách thể chế là yêu cầu bắt buộc để doanh nghiệp tư nhân nắm bắt cơ hội, vận hội mới.

Chủ tịch Alpha Books Nguyễn Cảnh Bình: Cách đánh thức 'con rồng' Việt Nam

Chủ tịch Alpha Books Nguyễn Cảnh Bình: Cách đánh thức 'con rồng' Việt Nam

Leader talk -  5 ngày

Ông Nguyễn Cảnh Bình, Chủ tịch Alpha Books kỳ vọng, việc đẩy mạnh cải cách thể chế, chú trọng đầu tư vào các nền tảng trí thức và phát triển thế hệ lãnh đạo mới sẽ là động lực mới đưa nền kinh tế Việt Nam tăng tốc, bứt phá.

Làm sao để tận dụng cơ hội từ căng thẳng thương mại Mỹ - Trung?

Làm sao để tận dụng cơ hội từ căng thẳng thương mại Mỹ - Trung?

Leader talk -  5 ngày

Thúc đẩy tiêu dùng nội địa cùng xuất khẩu nội khối có thể giúp châu Á có thêm động lực tăng trưởng trong bối cảnh căng thẳng thương mại Mỹ - Trung.

Động lực mới hút đầu tư ngành bán dẫn

Động lực mới hút đầu tư ngành bán dẫn

Tiêu điểm -  6 giờ

Mặc dù vốn đầu tư nước ngoài toàn cầu có xu hướng chững lại, ngành bán dẫn ghi nhận mức đầu tư kỷ lục và thu hút sự tham gia của nhiều tên tuổi lớn tại Việt Nam.

Bất động sản sống chất, giá tốt cho gia đình đông thành viên

Bất động sản sống chất, giá tốt cho gia đình đông thành viên

Nhịp cầu kinh doanh -  9 giờ

Giới chuyên gia nhận định, những dự án có thể dung hòa nhu cầu đa thế hệ, từ thiết kế căn hộ đến hệ thống tiện ích nội – ngoại khu, sẽ ngày càng được ưa chuộng và bền vững.

Cuộc đua sinh tồn của ngân hàng số

Cuộc đua sinh tồn của ngân hàng số

Tài chính -  11 giờ

Khả năng sinh lời đang là câu hỏi lớn nhất của các ngân hàng số tại Việt Nam, sau nhiều năm nỗ lực chứng minh về tính hiệu quả, tinh gọn và hiện đại.

Tổ hợp hóa dầu miền Nam: Ròng rã hành trình 2 thập kỷ

Tổ hợp hóa dầu miền Nam: Ròng rã hành trình 2 thập kỷ

Tiêu điểm -  11 giờ

Trong bối cảnh Tổ hợp hóa dầu miền Nam dừng hoạt động chưa hẹn ngày về, chủ đầu tư thông báo sẽ rót nửa tỷ đô để tối ưu hiệu năng, tính cạnh tranh của dự án.

Việt Nam trước 'sóng gió' thương mại Mỹ - Trung: 2018 và 2025 có gì khác?

Việt Nam trước 'sóng gió' thương mại Mỹ - Trung: 2018 và 2025 có gì khác?

Hồ sơ quản trị -  12 giờ

Cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung tái diễn năm 2025 với quy mô lớn hơn. Việt Nam đứng trước cả cơ hội và thách thức khi chuỗi cung ứng toàn cầu thay đổi, tác động mạnh đến xuất khẩu và đầu tư.

Kỹ năng bán hàng thực chiến: Bí quyết tăng doanh số

Kỹ năng bán hàng thực chiến: Bí quyết tăng doanh số

Tủ sách quản trị -  12 giờ

Thành công trong bán hàng không chỉ dựa vào năng lực cá nhân mà chủ yếu nhờ xây dựng hệ thống quy trình bán hàng chuyên nghiệp.

Cơ chế đặc thù cho điện hạt nhân: Chưa cụ thể hóa chủ đầu tư

Cơ chế đặc thù cho điện hạt nhân: Chưa cụ thể hóa chủ đầu tư

Tiêu điểm -  13 giờ

Cơ chế đặc thù phục vụ triển khai dự án nhà máy điện hạt nhân Ninh Thuận chưa cụ thể hóa danh tính chủ đầu tư như Chính phủ đề xuất.