Đất nông nghiệp thành vàng nhờ du lịch: Cơ hội hay cạm bẫy?

Chiều cuối tuần, tại Nông trại Tam Nông (phường An Phú Đông, TP.HCM), chị Thùy Anh và các con được tham gia trải nghiệm các công việc của nghề nông như: mò cua, bắt ốc, trồng rau, thu hoạch trứng, trái cây, hoa màu… hoặc tự tay làm những món ăn từ nguyên liệu tươi ngon vừa thu hoạch tại vườn..

“Ở trung tâm thành phố, các con tôi chỉ biết rau đến từ siêu thị, không hiểu chúng lớn lên như thế nào. Nghỉ hè, tôi muốn các con được đi nhiều hơn, tiếp xúc nhiều với thiên nhiên hơn là ngồi điều hòa cả ngày. Ra ngoại ô vừa học, vừa chơi thấy các bạn háo hức mình cũng vui”, chị Thùy Anh cho biết.

Nông trại Tam Nông là mô hình du lịch nông nghiệp tuần hoàn điển hình tại vùng ven TP.HCM. Tiến sĩ nông nghiệp Nguyễn Văn Bắc, chủ cơ sở này cho hay, Nông trại Tam Nông không chỉ chú trọng đến việc phát triển mô hình nông nghiệp bền vững mà còn tạo cơ hội cho du khách tham quan, trải nghiệm hoạt động nông nghiệp.

“Hiện nay TP.HCM rất thiếu mảng xanh, việc áp dụng du lịch nông nghiệp có khả năng cao thu hút được nhà đầu tư; thành phố có mảng xanh và người dân thành phố không phải đi xa để trải nghiệm nông thôn”, ông Bắc nói.

“Thời điểm vàng” cho bất động sản du lịch nông nghiệp

Chuyên gia Phạm Thanh Tùng, nhà hoạch định, người khởi xướng mô hình chiến lược Farmstay tại Việt Nam, nhận định, du lịch nông nghiệp đang trở thành một xu hướng thu hút, mang đến cho du khách những trải nghiệm chân thực về cuộc sống và sản xuất nông nghiệp. Sự hấp dẫn này không chỉ đến từ việc được hòa mình vào thiên nhiên, mà còn bởi những giá trị bền vững mà mô hình du lịch này mang lại, tạo thu nhập cho người dân địa phương và thúc đẩy sự phát triển chung.

Thực tế, mô hình du lịch nông nghiệp đang ngày càng được TP.HCM quan tâm như một phần quan trọng của việc xây dựng nông thôn mới.

Không chỉ TP.HCM, nhiều tỉnh thành khác trên cả nước đều định hướng đến phát triển du lịch nông nghiệp, xem đây là “mỏ vàng” cần khai thác sớm và hiệu quả.

Theo ông Tùng, Việt Nam có đầy đủ các nguồn tài nguyên vô cùng quý giá để phát triển các hoạt động du lịch nông nghiệp, nông thôn. Ngoài bản sắc địa phương đa dạng, đặc sắc, thì với nền văn minh nông nghiệp lâu đời, với tổ chức cộng đồng cơ bản là xóm làng, đã hình thành một hệ thống các sản vật rất phong phú và đặc trưng. Cùng với sự đa dạng về dân tộc, lịch sử văn hóa đã tạo nên hệ thống các giá trị văn hóa đa dạng, gắn với các giá trị sản xuất, đời sống của người dân nông thôn.

“Trong dòng chảy đó, bất động sản du lịch nông nghiệp đã và đang trở thành một hình thức du lịch độc đáo và phổ biến. Bất động sản du lịch nông nghiệp không chỉ là cơ hội cho du khách thư giãn, trải nghiệm cuộc sống của người dân địa phương, vùng miền mà còn là một cách để thấu hiểu văn hóa và cuộc sống của người dân địa phương”, chuyên gia du lịch nông nghiệp Phạm Thanh Tùng, nhận định tại tọa đàm “Bất động sản Du lịch Nông nghiệp: Tương lai vươn mình”, diễn ra tại TP.HCM gần đây.

Ông Tùng dẫn câu chuyện về tập đoàn kinh tế tư nhân đa ngành Thaco Group do tỷ phú Trần Bá Dương làm chủ tịch Hội đồng quản trị, vừa công bố kế hoạch đầu tư dự án trồng sâm Ngọc Linh và dược liệu trên diện tích khoảng 1.250 ha tại Đà Nẵng sau quá trình khảo sát thực địa trong tháng 7/2025.

Với quy hoạch tới 1.250 ha để trồng sâm Ngọc Linh, Thaco kỳ vọng góp phần định hình ngành công nghiệp dược liệu quy mô lớn. Theo ông Tùng, đây cũng là mô hình gia tăng giá trị đất nông nghiệp, thúc đẩy du lịch đầy tiềm năng.

Tuy nhiên, chuyên gia này cũng nhìn nhận thực tế rằng, trong những năm gần đây, nhiều nhà đầu tư đã tìm đến mô hình farmstay, homestay, glamping, ecolodge… như một hướng phát triển mới cho nông nghiệp và du lịch. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít dự án thất bại, “đốt tiền” phi lý ngay từ khi khởi nghiệp. Nguyên nhân không phải ở thị trường mà nằm ở sự thiếu kiến thức, thiếu phân định mô hình và hoạch định sai chiến lược.

Ông Tùng phân tích rõ sự khác biệt giữa các loại hình farmstay (gắn với trải nghiệm nông nghiệp, đời sống nông thôn); homestay (nhấn mạnh trải nghiệm văn hóa, đời sống bản địa); glamping (nghỉ dưỡng sang trọng giữa thiên nhiên) và ecolodge (tức lưu trú kết hợp bảo tồn, giáo dục và phát triển bền vững).

“Việc phân định đúng mô hình chính là bước đầu tiên để đầu tư hiệu quả, tránh tình trạng đầu tư tràn lan, thiếu tập trung vào trải nghiệm cốt lõi”, ông Tùng khẳng định.

Về nhận định “thời điểm vàng” để đầu tư bất động sản du lịch nông nghiệp, ông chia sẻ: “Tôi nhìn thấy trên đất nông nghiệp sẽ xuất hiện nhiều mô hình mới như farmstay; homestay gắn với canh tác xanh; làng nghề kết hợp trải nghiệm du lịch; khu bảo tồn dược liệu, nông trại hữu cơ; dịch vụ giáo dục trải nghiệm cho trẻ em; du lịch sức khỏe kết hợp trị liệu từ thiên nhiên”.

Chuyên gia này cho rằng, những mô hình trên không chỉ tạo sinh kế bền vững cho nông dân mà còn gìn giữ bản sắc, làm giàu thêm kho tàng văn hóa Việt.

“Việt Nam có gần 28 triệu hecta đất nông nghiệp, trải dài từ miền núi, trung du, đồng bằng cho tới ven biển. Trong đó, mỗi mảnh đất, mỗi nếp nhà, mỗi nếp sinh hoạt lao động đều mang trong mình một câu chuyện, một giá trị văn hóa độc đáo; và du khách hiện nay thích những gì độc đáo như vậy”, vị chuyên gia đúc kết.

Pháp lý đã gỡ

Ông Nguyễn Tuấn, kĩ sư quản lý đất đai, chuyên gia pháp lý bất động sản với 13 năm hoạt động trong ngành tài nguyên môi trường, tác giả cuốn sách “Phân tích cạm bẫy khi mua sắm nhà, đất”, nhận định: “Tôi nghĩ rằng, chúng ta đang đứng trước một thời điểm vàng để phát triển các mô hình kinh tế trên đất nông nghiệp”.

Cụ thể, ông Tuấn dẫn chứng, Điều 218 Luật Đất đai 2024 cho phép đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp đa mục đích. Cụ thể, khoản 1 Điều 218 quy định đất nông nghiệp có thể được sử dụng kết hợp với các mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu.

Theo chuyên gia này, nhiều ý tưởng trước kia chưa thể thực hiện được vì khung pháp lý còn nhiều rào cản, và người dân khó khai thác đúng tiềm năng trên chính mảnh đất của mình. Nhưng nay, với Luật Đất đai mới, nhiều hàng rào đã được cởi bỏ, mở ra cánh cửa mới cho mỗi người dân có thể khai thác ruộng vườn, phát triển du lịch và các mô hình kinh tế gắn với đất nông nghiệp một cách hợp pháp.

“Luật Đất đai mới cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã mở ra hành lang pháp lý rất rõ ràng. Điều 218 của luật cho phép đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp đa mục đích, từ sản xuất, chăn nuôi cho đến thương mại, dịch vụ và du lịch”, ông Tuấn nói.

Cũng theo ông Tuấn, điều 99 Nghị định 102/2024 (hướng dẫn thực hiện luật) đã hướng dẫn chi tiết cách thức triển khai, bảo đảm người dân và doanh nghiệp có thể thực hiện đúng quy định, tránh tình trạng mơ hồ hay vướng mắc pháp lý như trước kia.

“Trong hành trình hơn mười năm gắn bó với bất động sản, từ đô thị, nghỉ dưỡng đến du lịch nông nghiệp, tôi đã chứng kiến nhiều nhà đầu tư thất bại không phải vì thị trường xấu mà vì thiếu kiến thức nền tảng và hoạch định chiến lược. Khi được trang bị đúng, mỗi nhà đầu tư có thể nhìn ra tiềm năng của mảnh đất tưởng chừng bình thường, biến nó thành không gian trải nghiệm, thành tài sản sinh lời bền vững và đóng góp cho cộng đồng”, ông nói.

Theo chuyên gia này, hiện nay không chỉ những doanh nghiệp lớn hay các nhà đầu tư chuyên nghiệp, mà ngay cả từng hộ gia đình, từng người nông dân cũng có cơ hội tham gia vào cuộc chuyển mình này.

“Khi chính sách đã ủng hộ, khi pháp luật đã thông thoáng, thì trách nhiệm của chúng ta là làm đúng mô hình, hoạch định đúng chiến lược, để biến cơ hội thành giá trị thật cho cả cộng đồng và cho đất nước”, ông Tuấn khẳng định.