Tỷ lệ trống tăng mạnh
Trong 6 tháng đầu năm 2023, sự mở rộng của các công ty đa quốc gia tại hai tòa nhà văn phòng hạng A có chứng chỉ Leed ở khu vực trung tâm Hà Nội là Capital Place và Lancaster Luminaire đã giúp làm tăng diện tích hấp thụ thuần của thị trường văn phòng. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, sự khó khăn của các doanh nghiệp nội địa lại đang gây áp lực đè nặng lên hoạt động cho thuê của phân khúc này.
Theo đó, trong bối cảnh kinh tế bất ổn, các khách thuê, đặc biệt là nhóm các công ty nội địa đang xem xét điều chỉnh ngân sách thuê văn phòng. Điều này dẫn đến xu hướng dịch chuyển từ các tòa nhà hạng A sang các tòa nhà hạng B với giá hợp lý hơn.
Thị trường tiếp tục chứng kiến xu hướng khách thuê di dời từ các tòa nhà hạng A sang các tòa nhà Hạng B do khó khăn về kinh tế. Các tòa nhà hạng A cũ đang gặp áp lực rất lớn trong việc giữ chân khách hàng và tìm kiếm khách thuê mới.
Số liệu từ JLL Việt Nam cho thấy, thị trường văn phòng hạng A Hà Nội trong quý II/2023 ghi nhận diện tích hấp thụ thuần đạt 7.298m2, tăng 6,7% theo quý nhưng suy giảm 27,9% so với cùng kỳ năm ngoái.
Diện tích trống văn phòng hạng A ở Hà Nội nhìn chung ở mức cao, khoảng 79.023m2 trong quý II/2023, tương đương tỷ lệ trống 16,8%, cao hơn nhiều so với mức 5,9% ghi nhận tại TP. HCM.
Tỷ lệ trống cao ở thị trường văn phòng hạng A Hà Nội chủ yếu là do nguồn cung mới tăng cao trong giai đoạn 2020 - 2023 trong khi nhu cầu thuê hầu như không ghi nhận sự tăng trưởng trong giai đoạn này.
Theo nhận định từ JLL Việt Nam, các doanh nghiệp hiện nay đang rơi vào bối cảnh vô cùng khó khăn. Thời gian vừa qua, các chính sách tài khóa, cũng như giãn ngày nộp thuế và giảm thuế giá trị gia tăng cho doanh nghiệp đã giúp giảm áp lực tài chính trong ngắn hạn nhưng vẫn chưa đủ vực dậy tâm lý khách thuê trong giai đoạn thị trường còn nhiều quan ngại về triển vọng hồi phục kinh tế.
Áp lực từ tỷ lệ lấp đầy đã khiến giá thuê điều chỉnh giảm. Tại Hà Nội, giá thuê thuần tại khu vực trung tâm giảm nhẹ 2,4% so với quý trước, về mức 33,1 USD/m2/tháng. Mức giảm này chủ yếu là do chính sách điều chỉnh giá thuê tại một số tòa nhà chất lượng tốt với giá chào thuê đang ở mức cao nhằm thu hút khách thuê mới trong bối cảnh thị trường gặp nhiều khó khăn. Trong khi đó, giá thuê tại các tòa nhà lâu đời được giữ bình ổn do hoạt động cho thuê chủ yếu là các hợp đồng gia hạn và không có giao dịch thuê mới.
Tại TP. HCM, đối diện với sự gia tăng của nguồn cung mới, thị trường văn phòng hạng A hiện đang chịu áp lực cạnh tranh đáng kể, đặc biệt là với các tòa nhà lâu đời. Để đối phó, các chủ đầu tư dự kiến sẽ duy trì mức giá thuê của mình, nỗ lực tìm kiếm sự cân bằng giữa việc thu hút khách thuê mới và duy trì khách hàng hiện tại. Do đó, mức giá thuê trung bình hạng A tại trung tâm đã giữ vững ở mức 48,6 USD/m2/tháng trong quý II.
Áp lực lớn do nguồn cung tăng mạnh
Từ nay tới cuối năm 2023, với nguồn cung mới dồi dào khoảng 64.000 m2 từ các dự án Diamond Park Plaza, Lotte Mall Tây Hồ và 36 Cát Linh, trong bối cảnh nhu cầu hấp thụ thấp dưới tác động của tình hình kinh tế, diện tích trống văn phòng cho thuê tại Hà Nội được JLL dự báo sẽ còn tăng cao hơn nữa.
Mặc dù nguồn cung mới đều đến từ các tòa nhà có chất lượng cao, song giá thuê văn phòng trung bình tại khu vực trung tâm Hà Nội vào cuối năm 2023 dự kiến sẽ bị kìm hãm do bối cảnh nhu cầu thuê suy giảm. Trong khi đó, các tòa nhà hiện hữu sẽ tiếp tục giữ chân khách thuê bằng chính sách ổn định giá hoăc các ưu đãi khác.
Tại TP. HCM, các tòa nhà hạng A ở khu vực Thủ Thiêm như The Mett, The Hallmark cùng với tòa nhà E.town 6 ở quận Tân Bình (cụm văn phòng phía Bắc Sài Gòn) đã vào giai đoạn hoàn thiện và đang tiến hành chào thuê sớm. Điều này cũng đang gây áp lực cạnh tranh mạnh mẽ lên các tòa nhà hiện hữu ở khu vực trung tâm.
Theo JLL, giai đoạn cuối năm 2023 và đầu năm 2024 được dự báo sẽ chứng kiến một cuộc cạnh tranh lớn đến từ làn sóng các dự án toà nhà văn phòng mới ra mắt.
Nhu cầu mặt bằng văn phòng chất lượng cao theo tiêu chuẩn hạng A quốc tế dự kiến sẽ tiếp tục xu hướng tăng, đặc biệt là trong bối cảnh khách thuê cao cấp đang có nhu cầu mở rộng và nâng cấp diện tích văn phòng với các yêu cầu đặc biệt. Trong khí đó, các tòa nhà cũ hiện hữu sẽ tiếp tục duy trì mức giá ổn định, thậm chí giảm giá để giữ chân khách thuê.
