Đường đến tay chủ mới của lô đất 43ha đang bị thanh tra ở Bình Dương

Như TheLEADER.vn đã đưa tin, vụ chuyển nhượng 43ha đất tại Khu đô thị - thương mại - dịch vụ Tân Phú thuộc khu 567ha ở TP. Thủ Dầu Một của Tổng công ty Sản xuất - Xuất nhập khẩu Bình Dương (TCT Bình Dương) đang được thanh tra tỉnh Bình Dương làm rõ.

Một trong những vấn đề nổi cộm được thanh tra xem xét và việc chuyển nhượng lô đất có đúng trình tự quy định pháp luật và có gây thất thoát tài sản nhà nước hay không. 

Theo đó, vào giữa năm 2010, TCT Bình Dương ký thoả thuận với Công ty CP Bất động sản Âu Lạc thành lập Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Tân Phú để phát triển khu đất, trong đó TCT Bình Dương góp 30% vốn điều lệ và đối tác góp phần còn lại. Tuy nhiên, đến cuối năm 2016, TCT Bình Dương đã chuyển nhượng khu đất cho đối tác và thoái vốn để thu về lợi nhuận 300 tỷ đồng.

Nguồn gốc khu đất 43ha

Theo giải trình của TCT Bình Dương gửi Thường trực Tỉnh ủy Bình Dương, lô đất 43ha là một hợp phần trong khu đất 567ha được Ban Quản lý Khu Liên hợp Công nghiệp - Dịch vụ - Đô thị Bình Dương bàn giao cho Công ty Sản xuất và Xuất nhập khẩu Bình Dương theo biên bản bàn giao ngày 1/6/2016. 

Để được giao khu đất 567ha, Công ty Sản xuất và Xuất nhập khẩu Bình Dương (nay là Tổng công ty Sản xuất - Xuất nhập khẩu Bình Dương) đã ký hợp đồng đền bù giải phóng mặt bằng đất đai cho Ban quản lý Khu liên hợp với tổng số tiền đã chi trả là 414 tỷ đồng.

Theo giải trình của TCT Bình Dương, trong tổng chi phí đền bù, vốn vay và huy động là chiếm gần 90% và vốn tự có là hơn 42,76 tỷ đồng. TCT Bình Dương cho rằng, số tiền thực hiện đền bù là bằng nguồn vốn vay và vốn hợp tác kinh doanh, không có vốn từ ngân sách nhà nước.

Cụ thể, Công ty đã ký hợp đồng vay vốn với Ngân hàng Công thương Việt Nam, Sở giao dịch II vào ngày 28/6/2005 với tổng giá trị vay 125 tỷ đồng; Hợp đồng hợp tác kinh doanh góp vốn với Công ty TNHH Phát triển ngày 18/5/2005 với tổng giá trị góp vốn hơn 126 tỷ đồng; và Hợp đồng hợp tác kinh doanh góp vốn ký với Công ty Cổ phần Hưng Vượng với tổng giá trị góp vốn 120 tỷ đồng.

Đến ngày 2/12/2010, đơn vị đã hoàn thành việc chi trả tổng số khoảng 414 tỷ đồng tiền đền bù theo hợp đồng đã ký kết với Ban quản lý Khu liên hợp và đã được UBND tỉnh Bình Dương ban hành các quyết định giao đất với tổng diện tích thực tế được giao là 5.409.692m2.

Lãi hàng trăm tỷ đồng sau khi chuyển nhượng?

Theo TCT Bình Dương, việc chuyển nhượng 43ha và thoái vốn 30%, đơn vị này đã lãi tổng cộng 300 tỷ đồng. 

Cụ thể, ngày 1/7/2010, Công ty Sản xuất và Xuất nhập khẩu Bình Dương ký hợp đồng thỏa thuận với Công ty Âu Lạc để thành lập liên doanh Công ty Tân Phú.

Đến ngày 17/8/2010, Tỉnh ủy Bình Dương có Công văn 1830-CV/TU đồng ý chủ trương cho Công ty Sản xuất và Xuất nhập khẩu Bình Dương được hợp tác tới Công ty Âu Lạc để thành lập liên doanh đầu tư và xây dựng tại khu đất 43ha thuộc khu đất dịch vụ 567ha của Khu liên hợp. 

Trong đó, Công ty Sản xuất và Xuất nhập khẩu Bình Dương góp 30% vốn điều lệ. Liên doanh sẽ  đầu tư kinh doanh khu dân cư tại khu đất 43ha, giá chuyển giao khu đất để liên doanh thực hiện dự án được thỏa thuận tại thời điểm này là 570.000 đồng/m2.

Ngày 9/9/2010, Công ty Tân Phú được thành lập với vốn điều lệ là 200 tỷ đồng, trong đó Công ty Sản xuất và Xuất nhập khẩu Bình Dương góp 60 tỷ đồng. Các bên liên doanh đã thực hiện các thủ tục pháp lý để thực hiện dự án theo hợp đồng liên doanh.

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ góp vốn, các bên đã tiến hành ký thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất vào ngày 12/12/2016 để công ty liên doanh hoàn tất nghĩa vụ thanh toán tiền sử đất cho Công ty Sản xuất và Xuất nhập khẩu Bình Dương với đơn giá 581.653 đồng/m2 cho diện tích 43ha, tương ứng giá trị 250.110.964.496 đồng.

Giá trị chuyển nhươngj này gồm giá trị bồi hoàn chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, hạ tầng kết nối là 245 tỷ đồng – tương ứng 570.000 đồng/m2 – theo hợp đồng liên doanh và khoản hoàn trả tiền giao đất thương mại dịch vụ hơn 5 tỷ đồng – chưa bao gồm trong đơn giá của hợp đồng liên doanh.

Theo TCT Bình Dương, việc thực hiện hoàn tất hợp đồng liên doanh và chuyển giao khu đất đã mang lại cho Công ty khoản lợi nhuận 201 tỷ đồng.

Ông Trần Nguyên Vũ, Tổng Giám đốc TCT Bình Dương cho biết, việc chuyển giao khu đất 43ha này thông qua hợp đồng chuyển nhượng là phù hợp với chủ trương cho phép Công ty hợp tác liên doanh đầu tư và thuộc trách nhiệm của Công ty khi thực hiện hợp đồng liên doanh đã ký ngày 1/7/2010.

Theo ông Vũ, đây cũng là việc kinh doanh khi vay tiền đền bù dự án Khu liên hợp thuộc quyền tự chủ kinh doanh của Công ty và đảm bảo việc kinh doanh có hiệu quả, thực hiện đầy đủ trách nhiệm trả nợ vay và lãi vay đối với phương án kinh doanh vốn vay, không liên quan đến nguồn vốn ngân sách cấp.

Tuy nhiên, TCT Bình Dương thừa nhận có khuyết điểm chậm làm các thủ tục giao đất và chuyển giao đất cho công ty liên doanh do tình hình thị trường bất động sản chưa thuận lợi.

Thoái vốn

Về việc thoái vốn 30% khỏi liên doanh, TCT Bình Dương cho biết, ngày 13/3/2017, đơn vị đã có Công văn số 38/TCTY gửi Thường trực Tỉnh ủy, Văn phòng Tỉnh ủy Bình Dương xin chủ trương chuyển nhượng 30% vốn góp trong Công ty Tân Phú.

Theo thỏa thuận tại điều 11 của Hợp đồng liên doanh ký ngày 1/7/2010, nếu một bên liên doanh chuyển nhượng vốn thì phải ưu tiên chuyển nhượng cho đối tác trong liên doanh, trường hợp có sự đồng ý của các bên tham gia liên doanh thì mới được chuyển nhượng cho bên thứ ba.

Ngày 20/4/2017, Tỉnh ủy Bình Dương có thông báo số 287-TB/TU về việc Thông báo kết luận và chỉ đạo của Thường trực Tỉnh ủy tại cuộc họp giao ban định kỳ ngày 17/4/2017; theo đó, đồng ý chủ trương cho TCT Bình Dương được chuyển nhượng 30% vốn góp tại Công ty Tân Phú cho Công ty Âu Lạc.

Để thoái vốn, TCT Bình Dương phải thuê đơn vị tư vấn độc lập thẩm định giá đất để làm cơ sở đàm phán ký hợp đồng chuyển nhượng và chịu trách nhiệm việc ký kết hợp đồng, thu tiền đúng tiến độ.

Từ đó, TCT Bình Dương đã thuê hai đơn vị thẩm định độc lập để thẩm định giá đất và xác định giá trị doanh nghiệp làm cơ sở đàm phán với đối tác để chuyển nhượng 30% vốn trong công ty liên doanh.

Ngày 2/8/2017, TCT Bình Dương đã ký hợp đồng chuyển nhượng vốn với Công ty Âu Lạc với giá 161 tỷ đồng (tương ứng đơn giá đất 1,4 triệu đồng/m2) trên cơ sở kết quả thẩm định giá là hơn 158 tỷ đồng (tương ứng đơn giá đất 1,38 triệu đồng/m2).

Các bên đã hoàn tất nghĩa vụ thanh toán hợp đồng và TCT Bình Dương cho biết đã thu về khoản lợi nhuận hơn 101 tỷ đồng.

Âu Lạc kiến nghị sớm có kết luận thanh tra

Là một bên liên quan trong vụ việc, Công ty Cổ phần Bất động sản Âu Lạc vừa có văn bản do ông Nguyễn Quốc Hùng đại diện ký và gửi Thanh tra tỉnh Bình Dương kiến nghị sớm có kết luận để dư luận được rõ, tránh kéo dài dẫn đến những thiệt hại không đáng có cho doanh nghiệp.

Trong văn bản này, Công ty Âu Lạc cũng giải trình một số vấn đề pháp lý liên quan. 

Văn bản này khẳng định việc Công ty 3/2 (tiền thân của TCT Bình Dương) ký hợp đồng với công ty Âu Lạc ngày 1/7/2010 để thành lập liên doanh mang tên Công ty Tân Phú, vốn pháp định 200 tỷ đồng và việc “Liên doanh Tân Phú nhận chuyển nhượng lại quyền sở hữu 43ha đất thuộc sở hữu của Công ty 3/2 với đơn giá 570.000đ/m2 là hoàn toàn hợp pháp”.

Cụ thể, Công ty Âu Lạc cho rằng, 560 ha đất của Công ty 3/2 được giao để thực hiện đầu tư theo chủ trương của UBND tỉnh Bình Dương có nguồn gốc là đất nông nghiệp, đền bù cho dân để thực hiện Khu liên hợp 4.400ha, đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận và là dự án trọng điểm của tỉnh Bình Dương.

Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất thể hiện qua “Hợp đồng đền bù giải phóng mặt bằng đất đai và đầu tư công trình tạo lực tại Khu liên hợp Công nghiệp - Dịch vụ - Đô thị Bình Dương” ngày 29/11/2004 với Ban quản lý Khu liên hợp và được UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt.

Công ty Âu Lạc cũng cho rằng, dự án 560 ha tại Khu liên hợp không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước năm 2008 và Công ty 3/2 đã giải trình hơn 400 tỷ đồng trả tiền khu đất 560 ha là vốn doanh nghiệp tự huy động, hoàn toàn không dùng vốn ngân sách nhà nước.

Theo Công ty Âu Lạc, Sở Tài chính tỉnh Bình Dương có xác nhận số tiền TCT Bình Dương đã nộp vào ngân sách nhà nước để được giao quyền sử dụng đất diện tích 430.000m2 của dự án “không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước”.

Sở Tài nguyên và Môi trường cũng thẩm định hồ sơ, xác định việc đền bù giải phóng mặt bằng 43 ha không có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước nên ngày 1/3/2017 đã cho phép chuyển dịch quyền sở hữu 43ha từ Công ty 3/2 sang Công ty Tân Phú.

“Những căn cứ nêu trên cho thấy, Công ty 3/2 đầu tư dự án 560 ha đất (thuộc Khu liên hợp Thành phố Mới) không sử dụng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, vì vậy Doanh nghiệp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng 43 ha đất trong tổng số 560 ha đất cho Công ty liên doanh của mình là Tân Phú”, Công ty Âu Lạc khẳng định.

Đại diện Công ty Âu Lạc cũng cho biết, ngày 17/8/2010, Thường trực Tỉnh ủy có Công văn số 1830-CV/TU “Đồng ý chủ trương cho Công ty SX-XNK Bình Dương được hợp tác với Công ty cổ phần Bất động sản Âu Lạc để thành lập Công ty liên doanh đầu tư xây dựng và kinh doanh dự án tại khu B có diện tích 43ha, thuộc khu đất dịch vụ 567ha.

Công ty Âu Lạc khẳng định, hợp đồng thành lập liên doanh Tân Phú, nhận chuyển nhượng 43 ha đất từ Công ty 3/2 sang Công ty Tân Phú phù hợp với quy định của Pháp luật.

Công ty Âu Lạc cũng cho rằng về bản chất, Công ty 3/2 ký hợp đồng chuyển nhượng 43 ha đất cho Công ty Tân Phú là việc hoàn tất thủ tục trả đất cho Công ty liên doanh Tân Phú theo điều 6.1 hợp đồng liên doanh đã ký ngày 1/7/2010 với Công ty Âu Lạc.

“Theo quy định của pháp luật, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất phải được thể hiện bằng hợp đồng có công chứng trong thời hạn 10 ngày mới được Sở Tài nguyên và Môi trường làm thủ tục chuyển dịch quyền sở hữu. 

Vì vậy Hợp đồng này được hiểu như thủ tục hành chính bắt buộc để Công ty 3/2 thực hiện nghĩa vụ đã ký với Công ty Âu Lạc từ năm 2010. Không thể xem xét Hợp đồng này trên cơ sở độc lập: là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Công ty Tân Phú tại thời điểm 2016”, văn bản của Công ty Âu Lạc viện dẫn.

Sau thời gian xin quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, ngày 29/1/2012, UBND tỉnh Bình Dương ra Quyết định số 2214/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch 1/500, cho phép Công ty Tân Phú làm chủ đầu tư dự án. 

Theo lập luận của Công ty Âu Lạc, dự án đã được UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt từ trước khi có Nghị định 91/2015/NĐ-CP nên không phải áp dụng theo quy định mới của luật. Vì vậy có đủ căn cứ xác định Hợp đồng ký ngày 8/12/2016 với giá 570.000 đ/m2, không phải thông qua hình thức bán có thẩm định giá hoặc đấu giá là phù hợp với quy định của pháp luật vào thời điểm 2016.

Còn việc Công ty 3/2 chuyển nhượng 30% vốn tại Công ty Tân Phú cho Công ty Âu Lạc, phía Âu Lạc cho rằng: “Công ty 3/2 có quá trình chuẩn bị và hoàn tất quá trình cổ phần hoá doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước trong giai đoạn 2015 đến 2018. 

Việc chuyển nhượng vốn tại Công ty liên doanh diễn ra trong giai đoạn này nên phải căn cứ vào Thông tư số127/2014/TT-BTC ngày 5/9/2014 về việc “Hướng dẫn xử lý tài chính và xác định giá trị doanh nghiệp khi thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần”.

Ngày 13/3/2017, TCT Bình Dương có công văn xin chủ trương chuyển nhượng 30% vốn góp tại Công ty Tân Phú cho Công ty Âu Lạc theo phương thức thỏa thuận dựa trên cơ sở giá thẩm định của các đơn vị thẩm định giá có chức năng.

Ngày 20/4/2017, Tỉnh ủy Bình Dương có thông báo kết luận của Thường trực Tỉnh ủy tại cuộc họp giao ban định kỳ ngày 17/4/2017: “Đồng ý chủ trương cho Tổng công ty Bình Dương được chuyển nhượng 30% vốn góp tại Công ty TNHH Đầu tư – Xây dựng Tân Phú cho Công ty cổ phần Bất động sản Âu Lạc, Tổng công ty phải thuê đơn vị tư vấn độc lập thẩm định giá đất để làm cơ sở đàm phán ký hợp đồng chuyển nhượng và chịu trách nhiệm việc ký kết hợp đồng, thu tiền đúng theo quy định”.

TCT Bình Dương đã thuê Công ty Thẩm định giá Tây Nam Bộ thẩm định giá trị Công ty Tân Phú và bán 30% vốn cho Công ty Âu Lạc với giá cao hơn giá thẩm định.

“Vì vậy có đủ căn cứ xác định, ngày 2/8/2017, Tổng công ty đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng phần vốn góp 30% cho Công ty CP Bất Động Sản Âu Lạc là phù hợp với quy định của pháp luật”, Công ty Âu Lạc khẳng định.

Tuy nhiên, trong cuộc họp báo đầu tháng 10, đại diện Tỉnh uỷ Bình Dương khẳng định, chủ trương nhất quán và xuyên suốt của Thường trực Tỉnh uỷ là cho TCT Bình Dương thực hiện việc góp vốn và chuyển nhượng vốn góp là 30% cổ phần bằng tiền, không phải là góp vốn bằng quyền sử dụng đất.