"Giới hạn" của các doanh nghiệp bất động sản

Sương mù vẫn bao phủ toàn bộ thị trường

Mặc dù Chính phủ đã thể hiện sự quyết tâm đồng hành, ban hành các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, song những "bế tắc" của thị trường vẫn chưa được cải thiện đáng kể.

Theo đánh giá của TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, các chính sách này mới chỉ trấn an tinh thần, chưa thực sự can thiệp một cách sâu sắc, trực diện và triệt để nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp phục hồi.

Chính điều này đã khiến tình trạng sức khỏe của các đối tượng tham gia thị trường bất động sản rơi vào khó khăn rất lớn. Phần lớn các doanh nghiệp từ đầu tư phát triển dự án, kinh doanh dịch vụ, đến môi giới bất động sản đều đang duy trì trạng thái thoi thóp, cầm chừng trong suốt 6 tháng đầu năm 2023.

Tình trạng khó khăn kéo dài khiến toàn bộ các đối tượng tham gia thị trường điêu đứng, "rã rời", kéo theo đó là sự sự trì trệ của nhiều ngành nghề liên quan khác.

Thông tin từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, lần đầu tiên sau nhiều năm trở lại đây, các chủ đầu tư dự án đã thể hiện rõ thiện chí bán hàng với hàng loạt các chính sách kích cầu hấp dẫn như chiết khấu, khuyến mại, hỗ trợ lãi suất trong thời gian dài. Nhiều dự án ưu đãi nhận nhà sớm và kéo dài thời gian thanh toán cho khách hàng (điển hình có dự án lên tới 3 năm) nhằm thúc đẩy thanh khoản.

Bên cạnh đó, những bế tắc về pháp lý đã khiến 6 tháng đầu năm 2023, thị trường vẫn duy trì trạng thái “khát” nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung nhà ở giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của phần đông khách hàng. “Nghèo nàn, kém hấp dẫn và thiếu hụt” là những từ chính xác để mô tả về thực trạng nguồn cung trong thời gian qua.

Phần lớn các chủ đầu tư vẫn luẩn quẩn trong khâu hoàn thiện pháp lý. Một số doanh nghiệp thậm chí không đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án.

Trong khi đó, nguồn vốn từ tín dụng, trái phiếu bất động sản chưa có tín hiệu được tháo gỡ khó khăn. Mặc dù từ đầu năm 2023, Chính phủ đã có tới 4 lần điều chỉnh giảm lãi suất, song mức lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp và người mua nhà vẫn ở mức rất cao, 12 - 14% và hạn chế tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản.

Với các hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án, thay vì giữ vững “kỳ vọng được giá”, các chủ đầu tư mong muốn bán tài sản cũng dần thể hiện thiện chí thương lượng với mong muốn đàm phán sớm đạt được thành công, sớm có nguồn tiền để duy trì hoạt động. 

Tuy nhiên, theo Môi Môi giới bất động sản Việt Nam, mặc dù hoạt động M&A bắt đầu trở lên sôi động hơn với nhiều thông tin “săn dự án” của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, song các thương vụ hầu hết đang ở bước đặt hàng, xem xét và khảo sát, chưa chuyển sang giai đoạn đàm phán, chốt giao dịch. 

Điều này càng bồi thêm khó khăn cho các doanh nghiệp vốn đã cạn dòng tiền, bởi, khi M&A dự án đạt được thành công sẽ góp phần cải thiện nguồn cung cho thị trường. Các dự án dang dở gặp được chủ đầu tư có tiềm lực tài chính sẽ nhanh chóng được tái khởi động. Các chủ doanh nghiệp thu được tiền từ bán dự án cũng có nguồn vốn để quay vòng, thực hiện các dự án còn giữ lại

Cần sớm khai tử khái niệm “độ trễ chính sách”

Trước những khó khăn rất lớn của thị trường bất động sản, ông Đính cho rằng, nếu không tìm được “lối thoát” kịp thời, rất có thể thị trường sẽ phải đối mặt với kịch bản ra đi của hàng loạt doanh nghiệp. 

Chính vì vậy, đã đến lúc, Chính phủ phải “khai tử” các khái niệm “độ trễ chính sách”, “độ ngấm chính sách”. Sự chờ đợi vô hình chung sẽ góp phần bóp nghẹt thêm thị trường. Để đạt được mục tiêu xoay chuyển thị trường bất động sản, trước hết, việc sửa đổi, ban hành luật của Chính phủ phải bám sát yêu cầu thực tiễn. 

Với cơ quan quản lý nhà nước cần cụ thể hóa nhiệm vụ, giám sát chặt chẽ việc ban hành văn bản, triển khai văn bản luật. Việc thực thi chính sách không hiệu quả sẽ làm chậm tiến độ, bóp nghẹt các dự án đang triển khai, gây ảnh hưởng chung đến tăng trưởng kinh tế của các nước.

Thứ hai, Chính phủ cần nhanh chóng đưa ra các văn bản hướng dẫn cụ thể, rõ ràng và chi tiết về vai trò, trách nhiệm, quyền hạn của các đối tượng trong việc soát xét, thẩm định, phê duyệt hồ sơ dự án. Điều này nhằm sớm chấm dứt tình trạng hồ sơ, văn bản của doanh nghiệp bị “om” và “đùn đẩy”, gây mất thời gian, tốn nhiều chi phí cho doanh nghiệp.

Thứ ba, các cơ quan quản lý nhà nước cần tập trung sửa đổi, ban hành các nghị định, thông tư liên quan đến chuyển nhượng dự án, tính tiền sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội. Đây đang là các rào cản rất lớn gây ách tách và nghẽn mạch thị trường. Nếu không sớm được giải quyết sẽ khiến tình trạng khó khăn tiếp tục kéo dài.

Thứ tư, các cơ quan quản lý nhà nước cần tổ chức lấy ý kiến công khai, rộng rãi về quy trình phê duyệt thủ tục chuẩn bị đầu tư nói riêng cũng như các quy trình phối hợp khác nói chung giữa các cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp để đảm bảo rút ngắn thời gian, đúng người, đúng việc. Đây là một trong những tiền đề quan trọng góp phần giúp thị trường phát triển một cách minh bạch.

Thứ năm, Chính phủ cần tiếp tục hỗ trợ doanh nghiệp thông qua việc giãn, hoãn các khoản nợ vay, thuế và một số nghĩa vụ của doanh nghiệp. 

Thứ sáu, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu các cơ chế, chính sách tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận được các nguồn vốn ngoại từ các quỹ đầu tư nước ngoài. 

Thứ bảy, cơ quan quản lý nhà nước cần có cơ chế, chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện trong hoạt động M&A, đồng thời cần có các biện pháp kiểm soát để tránh sự “thâu tóm” của các nhà đầu tư nước ngoài.

Trong thời gian tới, với việc tiếp tục nghiên cứu, ban hành thêm các cơ chế, chính sách mới nhằm tăng tính đồng bộ cho các giải pháp hỗ trợ thị trường, Chính phủ sẽ mạnh tay hơn trong việc chỉ đạo, đảm bảo thúc đẩy các nghị định, nghị quyết, thông tư đã ban hành trong 6 tháng vừa qua nhằm phát huy được tác dụng thiết thực. Bên cạnh đó, số lượng khách hàng tiếp cận được các gói vay với lãi suất ưu đãi sẽ tăng dần, góp phần giúp thị trường dần trở lên nhộn nhịp hơn.

Cùng với đó, nguồn cung từ các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật, tình trạng pháp lý tốt từ các chủ đầu tư uy tín khả năng cao sẽ được cải thiện. Thị trường cũng sẽ rục rịch đón nhận thêm nguồn cung mới từ các dự án nhà ở xã hội trong 6 tháng cuối năm.

Với các động thái này, theo Hội Môi giới, mặc dù tinh thần lạc quan luôn đi kèm với tâm thế cẩn trọng, song có nhiều cơ sở để kỳ vọng sự phục hồi dần của thị trường, đặc biệt là từ cuối quý III cho đến hết năm 2023.