Bất động sản tắc nghẽn vì xung đột pháp luật

Phương Linh Thứ sáu, 14/07/2023 - 11:00

Việc sửa đổi, bổ sung các luật là cấp thiết để tháo gỡ những vướng mắc thực tế đang gặp phải nhưng chỉ được một thời gian ngắn, các rắc rối pháp luật lại tái diễn.

Xung đột pháp luật gây “nghẽn đường” sự phát triển của thị trường bất động sản. Ảnh: Hoàng Anh

Từ nửa cuối năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng mà nguyên nhân theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, là do điểm nghẽn về dòng vốn và pháp lý.

Về dòng vốn, các nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản như tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu đều bị siết chặt. Nguồn vốn lớn nhất để phát triển dự án là vốn từ cơ chế bán nhà hình thành trong tương lai, cũng không còn, do các dự án không được phê duyệt để mở bán ra thị trường.

Về pháp lý, thị trường bất động sản hiện đang "tắc nghẽn" do xung đột pháp luật. Ông Võ cho rằng, thời gian vừa qua, Chính phủ đã có nhiều giải pháp mang tính tháo gỡ khó khăn cho thị trường và Quốc hội cũng đang xây dựng nhiều luật sửa đổi có liên quan đến phát triển thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, các giải pháp này chưa chạm tới vấn đề căn cơ nhất là đổi mới cách xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản sao cho không còn khoảng trống, không còn xung đột để có một hệ thống pháp luật đầy đủ, nhất quán và hoàn chỉnh. Nhìn tổng thể, giữa ba luật này luôn xảy ra tình trạng chồng chéo với nhau, tạo nên các khoảng xung đột pháp luật gây “nghẽn đường” sự phát triển của thị trường.

Theo ông Võ, xung đột pháp luật đang là một “vấn nạn” hiện nay trong quá trình xây dựng luật. Thậm chí, đây còn là nguyên nhân chính làm cho các cán bộ có thẩm quyền không dám hạ bút ký các dự án đầu tư hay các công văn hướng dẫn thi hành pháp luật. "Đúng được luật này thì lại trái luật khác. Vậy nên “gác bút cho lành”, ông Võ nhìn nhận và nhấn mạnh, cứ như vậy dòng chảy phát triển dự án sẽ bị tắc nghẽn.

Bao giờ bất động sản đảo chiều

Để chữa căn bệnh này, trước đây Chính phủ vẫn thường dùng "đơn thuốc" “một luật sửa nhiều luật”. Đơn cử như Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản” ban hành ngày 19/6/2009, trong đó sửa một loạt như Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở. 

Gần đây nhất, Quốc hội đã thông qua “một luật sửa nhiều luật”, đó là Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật gồm Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công - tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự (ngày 11/01/2022). 

Tại Chương XVI của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về các quy định chuyển tiếp cũng đang đứng trước câu chuyện “một luật sửa nhiều luật” với nội dung sửa đổi, bổ sung một số điều của nhiều luật khác có liên quan. Cụ thể bao gồm Luật Quy hoạch (Điều 249); Luật Thủy sản (Điều 250); Luật Tổ chức chính quyền địa phương (Điều 251); Luật Ngân sách nhà nước (Điều 252).

"Tính chi tiết, tổng số văn bản quy phạm pháp luật phải sửa đổi, bổ sung, loại bỏ phải tới con số hai chục. Đây là con số rất lớn, nhưng chẳng biết bao lâu nữa xung đột pháp luật lại tái diễn, rồi bao nhiêu lần nữa hình thức “một luật sửa nhiều luật” lại phải áp dụng", ông Võ nhận định. 

Vị chuyên gia này cho rằng, việc sửa đổi, bổ sung này là cấp thiết để tháo gỡ những vướng mắc thực tế đang gặp phải. Tuy nhiên, chỉ được một thời gian ngắn, các rắc rối pháp luật lại tái diễn. Việc phê duyệt dự án vẫn bị ách tắc, làm cho thị trường bất động sản rơi vào đóng băng. Lý do chính là Luật Đất đai 2013 chưa được sửa đổi kịp thời.

Cần sửa luật từ gốc

Theo GS. Đặng Hùng Võ, cách làm “một luật sửa nhiều luật” không phải là giải pháp hợp lý trong việc tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý của thị trường bất động sản. Điều quan trọng hiện nay là phải tìm ra nguyên nhân chủ yếu gây ra tình trạng xung đột pháp luật và loại bỏ được nguyên nhân đó thì mới giải quyết được tận gốc vấn đề.

Ông Võ cho rằng, nguyên nhân chính là các luật đều có phạm vi điều chỉnh riêng và giữa các luật không thể có miền giao nhau của phạm vi điều chỉnh. Phạm vi điều chỉnh của một luật nào đó đã được xác định, nhưng thường các quy định vẫn hay vượt quá phạm vi điều chỉnh đó. 

GS. Đặng Hùng Võ: 'Hệ thống pháp luật chưa sẵn sàng đón đại bàng'

Do đó, cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra phải chú ý đặc biệt tới mối quan hệ giữa các điều luật với phạm vi điều chỉnh đã được xác định. Một luật chỉ được có các quy định trong đúng phạm vi điều chỉnh của luật đó, không được quy định với ra ngoài. Khi các quy định "với ra ngoài" thì chắc chắn sẽ xảy ra xung đột pháp luật.

Đối với Luật Đất đai, cần xác định thật rõ rằng đây là luật về “quản lý đất đai” hay luật về “sử dụng đất đai” hay cả “quản lý” cả “sử dụng”. Tại Điều 1 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện nay (tháng 6/2023) quy định về phạm vi điều chỉnh của luật với nội dung “luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, việc quản lý đất đai và chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai..."

Trong Điều 1 này, cần làm rõ phạm vi “chế độ sử dụng đất”, tức là thế nào là chế độ sử dụng đất gắn với “quản lý đất đai”. Luật Đất đai chỉ quy định những nguyên tắc chung về chế độ sử dụng đất bao gồm “thời hạn, hạn mức sử dụng đất, trình tự, thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với từng phân nhóm đất chính. 

Các quy định về việc sử dụng đất chi tiết cần quy định tại các luật về sử dụng đất đai như Luật Nhà ở; Luật Lâm nghiệp; Luật Du lịch; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; Luật Quốc phòng, Luật Công an nhân dân, Nghị định Quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế... Luật chuyên ngành của mỗi ngành phải quy định về việc sử dụng đất của ngành mình.

Về bản chất, Luật Đất đai không phải là một luật “đơn độc”, mà tồn tại cùng với Bộ luật Dân sự và rất nhiều luật khác quy định về việc sử dụng đất đai. Luật Đất đai không thể ôm tất cả các quy định vào mình, phạm vi điều chỉnh cần xác định rõ là việc Nhà nước thực hiện quyền “quản lý đất đai” và quyền “đại diện chủ sở hữu toàn dân ban hành các quyết định về đất đai”. 

Do đó, ông Võ cho rằng, Chính phủ cần rà soát lại để xác định phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai sửa đổi để sao cho không còn xung đột về sử dụng đất giữa Luật Đất đai với các luật chuyên ngành khác. Có như vậy mới tạo được sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Nếu điểm nghẽn pháp lý này không được giải quyết, thị trường bất động sản sẽ không thể phục hồi. 

'Nỗi đau' pháp lý và nghịch lý giá chung cư

'Nỗi đau' pháp lý và nghịch lý giá chung cư

Leader talk -  2 năm
Trước nguồn cung khan hiếm do vướng mắc pháp lý và chi phí vốn quá cao, giá chung cư, đặc biệt là phân khúc trung và cao cấp sẽ ngày càng tăng cao, không giảm và sẽ tiếp tục không giảm.
'Nỗi đau' pháp lý và nghịch lý giá chung cư

'Nỗi đau' pháp lý và nghịch lý giá chung cư

Leader talk -  2 năm
Trước nguồn cung khan hiếm do vướng mắc pháp lý và chi phí vốn quá cao, giá chung cư, đặc biệt là phân khúc trung và cao cấp sẽ ngày càng tăng cao, không giảm và sẽ tiếp tục không giảm.
Hiện tượng bất thường của thị trường bất động sản

Hiện tượng bất thường của thị trường bất động sản

Bất động sản -  1 năm

Trong bối cảnh thị trường bất động sản gần như đóng băng thanh khoản, một dự án chung cư cao cấp tại TP. HCM đã bất ngờ bùng nổ giao dịch trước sự ngạc nhiên, xen lẫn hoài nghi.

Bao giờ bất động sản đảo chiều

Bao giờ bất động sản đảo chiều

Bất động sản -  1 năm

Mặc dù thị trường bất động sản 2023 vẫn còn nhiều khó khăn nhưng đã nhen nhóm những tín hiệu phục hồi.

Kết quả tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản

Kết quả tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản

Bất động sản -  1 năm

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Tường Văn, do những vấn đề tồn tại, vướng mắc của các dự án bất động sản đã xảy ra trong một quá trình khá dài nên cần có thêm thời gian để giải quyết.

Bất động sản ngóng cơ hội hồi phục

Bất động sản ngóng cơ hội hồi phục

Bất động sản -  1 năm

Trước những khó khăn rất lớn của thị trường bất động sản và các doanh nghiệp hiện nay, Cushman & Wakefield cho rằng, phải đến năm 2024 thị trường mới có thể phục hồi và giai đoạn 2024 - 2026 sẽ là thời điểm kỳ vọng tăng trưởng của bất động sản Việt Nam.

Cơn khát môi giới giữa thời bùng nổ dự án bất động sản

Cơn khát môi giới giữa thời bùng nổ dự án bất động sản

Bất động sản -  9 giờ

Khi nguồn cung tăng tốc, bài toán ai sẽ bán và bán được hàng đang tái định hình lại vai trò chiến lược của các sàn môi giới bất động sản trên thị trường.

Rủi ro khí hậu: Mối nguy mới với bất động sản

Rủi ro khí hậu: Mối nguy mới với bất động sản

Bất động sản -  4 ngày

Những rủi ro khí hậu ngoài gây thiệt hại vật chất còn làm tăng chi phí vận hành, bảo hiểm và làm giảm giá trị đầu tư các tài sản bất động sản.

Từ nghỉ dưỡng đến định cư: Bước ngoặt mới ở Phú Quốc

Từ nghỉ dưỡng đến định cư: Bước ngoặt mới ở Phú Quốc

Bất động sản -  6 ngày

Phú Quốc không còn chỉ là điểm đến nghỉ dưỡng. Những dự án đô thị quy mô cùng chiến lược thu hút cư dân đang dần định hình đảo ngọc thành điểm đến để sống, không chỉ để ghé thăm.

The Privé – Một cách tiếp cận mới về giá trị bất động sản trung tâm

The Privé – Một cách tiếp cận mới về giá trị bất động sản trung tâm

Bất động sản -  6 ngày

Theo báo cáo "The Wealth Report" của Knight Frank, giới siêu giàu toàn cầu phân bổ đáng kể phần tài sản vào bất động sản, cho thấy đây là một phần quan trọng trong danh mục đầu tư của bộ phận được xem là kỹ tính.

Sau sáp nhập, quỹ đất Phát Đạt tại TP.HCM sẽ vượt 500ha

Sau sáp nhập, quỹ đất Phát Đạt tại TP.HCM sẽ vượt 500ha

Bất động sản -  1 tuần

Phát Đạt sẽ sở hữu hơn 500ha đất tại TP.HCM sau khi hoàn thành sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Áp thuế tiêu thụ đặc biệt với đồ uống có đường: Vẫn còn nhiều vướng mắc

Áp thuế tiêu thụ đặc biệt với đồ uống có đường: Vẫn còn nhiều vướng mắc

Tiêu điểm -  34 phút

Nhiều ý kiến cho rằng, việc áp thuế tiêu thụ đặc biệt với đồ uống có đường khó đạt được mục tiêu giảm tỷ lệ thừa cân, béo phì.

Samsung chung tay phát triển nhân lực, đưa Việt Nam bứt phá trên bản đồ công nghệ toàn cầu

Samsung chung tay phát triển nhân lực, đưa Việt Nam bứt phá trên bản đồ công nghệ toàn cầu

Nhịp cầu kinh doanh -  5 giờ

Đào tạo nhân tài là một nội dung quan trọng tạo nền móng cho quốc gia. Đặc biệt trong thời đại hiện nay, đào tạo nhân tài công nghệ là chìa khóa chủ lực để tiến tới nước phát triển.

Doanh nghiệp nỗ lực 'mở lối đi riêng' ở Hàn Quốc

Doanh nghiệp nỗ lực 'mở lối đi riêng' ở Hàn Quốc

Nhịp cầu kinh doanh -  5 giờ

Triển lãm Thực phẩm quốc tế Seoul Food 2025 ngày 10/6 đã khai mạc tại Trung tâm Triển lãm quốc tế Hàn Quốc (KINTEX) ở Goyang, phía Tây Bắc thủ đô Seoul (Hàn Quốc). Năm nay, Việt Nam ghi dấu ấn với một số sản phẩm thực phẩm, đồ uống mới, mở lối đi riêng cho các dòng sản phẩm lần đầu “mang chuông đi đánh xứ người”.

Quản trị rủi ro thế nào để sống chung với thế giới ngày càng biến động?

Quản trị rủi ro thế nào để sống chung với thế giới ngày càng biến động?

Diễn đàn quản trị -  6 giờ

Những tổ chức có văn hóa quản trị rủi ro mạnh mẽ sẽ vượt trội hơn hẳn các đối thủ cạnh tranh về lâu dài trong việc điều hướng các cú sốc.

Syre rót 1 tỷ USD xây nhà máy tái chế dệt may tại Việt Nam

Syre rót 1 tỷ USD xây nhà máy tái chế dệt may tại Việt Nam

Phát triển bền vững -  6 giờ

Nhà máy tái chế dệt may của Syre với tổng vốn đầu tư 1 tỷ USD vừa được Ban quản lý Khu kinh tế tỉnh Bình Định cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Ngân hàng chuyển giao bắt buộc có thể bị giảm hết vốn điều lệ

Ngân hàng chuyển giao bắt buộc có thể bị giảm hết vốn điều lệ

Tài chính -  6 giờ

Trong quy định mới, Ngân hàng Nhà nước sẽ giảm toàn bộ vốn của ngân hàng được chuyển giao bắt buộc nếu lỗ lũy kế lớn hơn 100% vốn điều lệ và quỹ dự trữ.

Cơn khát môi giới giữa thời bùng nổ dự án bất động sản

Cơn khát môi giới giữa thời bùng nổ dự án bất động sản

Bất động sản -  9 giờ

Khi nguồn cung tăng tốc, bài toán ai sẽ bán và bán được hàng đang tái định hình lại vai trò chiến lược của các sàn môi giới bất động sản trên thị trường.