Bao giờ bất động sản đảo chiều

Bất động sản tiếp tục đối diện nhiều khó khăn

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn thừa nhận, thị trường bất động sản năm 2023 đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn, thách thức chưa thể khắc phục.

Mặc dù Chính phủ đã có những động thái quyết liệt gỡ khó cho bất động sản như tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án, hạ lãi suất điều hành, liên tục giảm lãi suất huy động, nhưng các chính sách này vẫn chưa được "ngấm" vào thị trường. 

Trong quý II/2023, hạn mức tăng trưởng tín dụng vẫn ở mức thấp, 3,58% (so với 8,51% cùng kỳ 2022), lãi suất huy động giảm mạnh nhưng lãi suất vay vẫn ở mức cao trên 13%. Kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục ách tắc.

Kết quả là giao dịch bất động sản trên thị trường vẫn tiếp đà suy giảm, nhu cầu mua thấp, tâm lý đầu tư yếu, thanh khoản chung chưa có dấu hiệu phục hồi.

Dữ liệu của trang web bất động sản này cho thấy, lượng tìm mua bất động sản toàn quốc trong nửa đầu năm 2023 đã giảm 33% so với cùng kỳ năm trước, lượng tin đăng bán cũng giảm đến 44%. Đặc biệt, lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022. 

Một khảo sát được tiến hành với gần 1.000 môi giới bất động sản đã chỉ ra khó khăn lớn nhất khiến các giao dịch nhà đất không thể “chốt kèo”. Theo đó, nguyên nhân chủ yếu do người mua có tâm lý muốn giữ tiền chờ giá giảm thêm. Một số khác cảm thấy hoang mang, nghi ngại thị trường sẽ vẫn còn tiêu cực nên chưa dám xuống tiền.

Ngoài ra, những khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà, áp lực lãi suất lớn và giá nhà vẫn đang quá cao so với thu nhập người mua cũng là những rào cản lớn khiến thanh khoản thị trường chưa thể tốt lên. 

Bên cạnh đó, lệch pha cung cầu diễn ra trong những năm qua đã khiến nhiều người mua có nhu cầu ở thực, vốn chuộng sản phẩm nhà vừa túi tiền không tìm được sản phẩm phù hợp mình mong muốn, ông Quốc Anh chia sẻ.

Thời điểm đảo chiều

Nhận định thị trường bất động sản sẽ còn phải đối mặt nhiều khó khăn, song ông Quốc Anh cũng cho rằng, so với 6 tháng cuối năm 2022 và quý I/2023, trong quý II, thị trường đã có thêm nhiều sắc màu tươi sáng hơn.

Sau đợt sụt giảm mạnh gần 9 tháng qua, chỉ số mức độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã tăng nhẹ 1% trong quý II/2023. Tại TP. HCM, nhu cầu giao dịch dần phục hồi tốt ở loại hình căn hộ và nhà riêng bán. 

Theo đó, lượt tìm kiếm căn hộ quận Bình Tân, Bình Chánh, Tân Phú, Quận 9 và Quận 10 tăng từ 5-9%. Nhu cầu tìm thuê chung cư TP.HCM cũng tăng 8-17% ở các Quận 8, Quận 9 và Tân Phú. Riêng với phân khúc đất nền, ở một vài khu vực như Hóc Môn, Bình Chánh, Quận 9, lượt quan tâm tìm kiếm ghi nhận tăng từ 6-7% so với cuối năm 2022.

Còn ở thị trường Hà Nội, giao dịch căn hộ chung cư có phần hạ nhiệt nhưng vẫn ghi nhận lượt tìm mua nhà cải thiện ở các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Long Biên, Hà Đông​ với mức tăng từ 2- 6% so với quý trước. Đất nền tại khu vực Hoài Đức và Thanh Trì đã có tăng trưởng trở lại ở mức 4-6% về cả nhu cầu mua và giá bán.

Một số thị trường tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Thái Bình ở phía Bắc hay Long An, Bình Dương ở phía Nam cũng đang dần phục hồi nhu cầu tìm kiếm nhà đất sau thời gian dài suy giảm.

Ông Quốc Anh nhận định, dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024- 2026. Lúc này, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn trên toàn cầu. Chu kỳ phục hồi và tăng trưởng của thị trường có thể sẽ bắt đầu diễn ra trong nửa đầu năm 2024.

Hiện, nhiều tín hiệu vĩ mô đang tạo điều kiện tích cực cho sự phục hồi và “đảo chiều” của thị trường bất động sản​. Cụ thể, bối cảnh kinh tế vĩ mô thế giới đang có những dấu hiệu ổn định. Lạm phát được kiểm soát, lãi suất và tỷ giá cũng dần ổn định từ giữa năm 2023. Nền tảng kinh tế hiện tại của Việt Nam vẫn còn rất tốt. Dòng vốn FDI của các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đổ vào bất động sản 6 tháng đầu năm tăng 0,5%, CPI tăng 3,29%, GDP tăng 3,27% so với cùng kỳ 2022. Lãi suất huy động giảm xuống mức 8%, lãi suất vay từ 15 -17% trong quý 1 đã hạ nhiệt xuống còn 12,5 -13%.

Bên cạnh đó, một loạt hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng cũng là điểm sáng cho thị trường bất động sản 2023. Điển hình như sự kiện khánh thành cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, khởi công Vành đai 3, sự kiện tái khởi động thi công cao tốc Bến Lức – Long Thành hay sân bay Long Thành cũng đang tích cực thi công.

Xét về chính sách điều hành, Chính phủ đã ban hành những cập nhật thay đổi pháp lý tích cực nhằm gỡ vướng và thúc đẩy cho thị trường như ban hành các văn bản sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và quy định về lãi suất và bảo lãnh ngân hàng.

Tính đến nay, Bộ Xây dựng, tổ công tác của Thủ tướng đã xử lý, giải quyết 71 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân liên quan đến 121 dự án bất động sản trên cả nước. Từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần điều chỉnh giảm trần lãi suất huy động. Nhiều ngân hàng thương mại đã giảm 0,5 – 2% lãi suất huy động ở tất cả kỳ hạn, tạo đà giảm cho lãi suất vay trong thời gian tới.

Với những động thái này, khi các chính sách tháo gỡ khó khăn được đi vào thực tiễn và phát huy hiệu quả, thị trường bất động sản sẽ sớm hồi phục và lấy lại đà tăng trưởng, ông Quốc Anh nhận định.