Hoàn thiện chính sách nhằm tối ưu lợi thế bất động sản du lịch

Đoàn Văn Bình* - 10:28, 15/05/2020

TheLEADERThị trường bất động sản du lịch đang phát triển mạnh mẽ trong bối cảnh hệ thống pháp luật chưa đầy đủ. Vì thế, việc hoàn thiện khung pháp lý đối với loại hình kinh doanh này sẽ thúc đẩy thị trường phát triển tự do, minh bạch, lành mạnh và giúp khai thác tối đa lợi thế của bất động sản du lịch.

Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản du lịch

Có thể hiểu bất động sản du lịch là đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng được sử dụng phục vụ các chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 1 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác.

Hoàn thiện chính sách nhằm tối ưu lợi thế bất động sản du lịch
Ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch CEO Group

Bên cạnh những đặc điểm chung của BĐS bao gồm: tính khan hiếm và cá biệt, tính bền lâu, tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau, tính thích ứng… BĐS du lịch có một số đặc điểm riêng biệt.

- Về tính khan hiếm: BĐS du lịch có tính khan hiếm vượt trội do chỉ có thể khả thi và phát triển ở những địa điểm giàu tiềm năng về du lịch như các vùng đồi, núi có cảnh quan thiên nhiên đẹp, các thành phố ven biển, các bãi biển, các đảo xa bờ…thay vì có thể phát triển ở mọi địa điểm có con người sinh sống, sản xuất như các loại hình BĐS khác.

- Về mục đích sử dụng: BĐS du lịch là đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng không có mục đích để ở.

- Về tiêu chuẩn, quy chuẩn, xếp hạng: BĐS du lịch phục vụ mục đích du lịch, lưu trú nên việc quy hoạch, đầu tư xây dựng BĐS du lịch cần theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn, yêu cầu riêng, phù hợp với nhu cầu giải trí, nghỉ dưỡng của con người. Theo đó, BĐS du lịch thường được đầu tư theo tổ hợp, có quy mô lớn, đồng bộ đáp ứng đa dạng các nhu cầu lưu trú, nghỉ ngơi, giải trí.

- Về vấn đề sở hữu: So với loại hình BĐS du lịch truyền thống như khách sạn, hiện nay, BĐS du lịch có nhiều điểm mới đặc biệt là về vấn đề sở hữu. Nếu như khách sạn, khu nghỉ dưỡng truyền thống thuộc về một chủ sở hữu thì hiện tại các khách sạn, khu nghỉ dưỡng có xu hướng “đa sở hữu” nhằm đáp ứng nhu cầu sở hữu của các cá nhân muốn sở hữu “ngôi nhà thứ hai” để phục vụ nhu cầu du lịch của gia đình và thu lợi nhuận từ việc cho thuê phòng khách sạn, biệt thự.

- Về xu hướng phát triển: Theo Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030 vừa được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, mục tiêu đến năm 2025, Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn, phấn đấu thuộc nhóm ba quốc gia dẫn đầu về phát triển du lịch trong khu vực Đông Nam Á và 50 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch hàng đầu thế giới; đến năm 2030, du lịch thực sự là ngành kinh tế mũi nhọn và phát triển bền vững, Việt Nam trở thành điểm đến đặc biệt hấp dẫn, thuộc nhóm 30 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch hàng đầu thế giới. Để hiện thực hóa chiến lược này, có rất nhiều việc phải làm mà một trong số đó là phát triển hạ tầng du lịch với các cơ sở lưu trú du lịch hiện đại, cập nhật các tiêu chuẩn của thế giới. Bên cạnh ý nghĩa là hạ tầng phục vụ du lịch, BĐS du lịch mang lại lợi ích lớn cho nhà đầu tư, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, giải quyết việc làm cho người lao động, gia tăng lợi nhuận đầu tư với các thỏa thuận chia sẻ kỳ nghỉ.

Thực tế thời gian vừa qua, các sản phẩm BĐS với mục tiêu sử dụng phục vụ du lịch được xây dựng cả trên đất ở và đất thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, nếu xây dựng trên đất ở thì về bản chất đó là nhà ở và đã có đầy đủ các quy phạm pháp luật điều chỉnh. Trong khuôn khổ bài viết này, chúng tôi chỉ đề cập tới các sản phẩm BĐS du lịch xây dựng trên đất thương mại dịch vụ.

Về loại hình sản phẩm, hiện tại, trên thị trường có ba loại hình sản phẩm BĐS du lịch phổ biến được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ là căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa) và nhà phố du lịch (shoptel/shophouse). Đây đều là những sản phẩm điển hình cho xu hướng thị trường cần đa dạng các loại hình sản phẩm và phân khúc đáp ứng nhu cầu ngày càng cao, tăng tính thanh khoản, thu hút xã hội hóa đầu tư. Sự khác biệt chủ yếu của ba loại sản phẩm này nằm ở vị trí, thiết kế, công năng sử dụng, giá trị sản phẩm và việc quản lý vận hành, cụ thể như sau:

- Căn hộ du lịch (Condotel): Căn hộ du lịch được hiểu như là sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn. Trong căn hộ du lịch, khách lưu trú có thể sử dụng bếp nấu nướng và tất cả những tiện ích của một căn hộ chung cư thông thường. Điểm khác biệt ở đây là thay vì người mua dùng để ở và thường đặt tại những thành phố lớn, dân cư đông đúc như những chung cư thông thường thì condotel được đặt tại những thành phố du lịch, khu nghỉ dưỡng cao cấp, khu du lịch nổi tiếng và chủ yếu dùng để kinh doanh cho thuê ngắn ngày giống như một khách sạn.

Trong các loại hình sản phẩm bất động sản du lịch, căn hộ du lịch có giá vừa phải nhất (khoảng 2,5 tỷ/căn với diện tích khoảng 32m2 sàn) đáp ứng nhu cầu sở hữu của tầng lớp trung lưu, mong muốn có “ngôi nhà thứ hai” với giá cả hợp lý để nghỉ dưỡng và tăng thu nhập từ việc việc “ủy thác” cho chủ thể trung gian như chủ đầu tư thực hiện việc kinh doanh cho thuê. Theo đó, chủ đầu tư cam kết phân chia thu nhập cho người mua theo tỷ lệ từ 8-12%/năm trong vòng từ 3 đến 10 năm. Căn hộ nghỉ dưỡng thường được quản lý, vận hành bởi các thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế nhằm làm gia tăng giá trị, hiệu quả khai thác của sản phẩm này.

- Biệt thự du lịch (resort villa): Biệt thự du lịch được hiểu là loại hình BĐS với thiết kế kiến trúc độc đáo, tinh tế, sang trọng. Biệt thự du lịch thuộc phân khúc cao cấp nhất, có giá trung bình khoảng 10 tỷ đồng/căn với diện tích đất khoảng 300m2. Biệt thự du lịch là sự lựa chọn ưa thích của những người có thu nhập cao mong muốn một kì nghỉ dưỡng cao cấp và riêng tư. Đây cũng là loại hình yêu thích của khách quốc tế khi đi du lịch cùng gia đình tới Việt Nam. Giống như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thường được quản lý, vận hành bởi các thương hiệu quản lý quốc tế và giúp chủ sở hữu tăng thu nhập thông qua việc “ủy thác” cho chủ đầu tư thực hiện việc kinh doanh cho thuê và phân chia thu nhập.

- Nhà phố du lịch (Shoptel): Shoptel là từ được ghép giữa các từ Shopping (Mua sắm) và Hotel (Khách sạn). Có thể hiểu đây là loại hình nhà phố cho phép việc đầu tư kinh doanh các dịch vụ mua sắm và dịch vụ lưu trú khách sạn du lịch. Sản phẩm này thường được quy hoạch xây dựng trong khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng đa chức năng. Phần lớn nhà phố du lịch được xây dựng và bố trí từ 2 đến 5 tầng, các tầng thường được bố trí công năng cụ thể là: (1) tầng trệt và tầng 1 là mặt bằng kinh doanh, dịch vụ thương mại với nhiều mặt hàng và phục vụ chủ yếu cho khách du lịch; (2) Từ tầng 2 là không gian kinh doanh các phòng khách sạn có thể để nghỉ dưỡng hoặc cho thuê để tối ưu giá trị BĐS, khai thác tốt công năng của mô hình. Nhà phố du lịch thường có hai mặt phố: một mặt tiếp cận đường để phục vụ giao thông, hậu cần và mặt chính là phố đi bộ, mua sắm, sự kiện…

Giá trung bình của một căn nhà phố du lịch trên thị trường Việt Nam hiện nay khoảng 5 tỷ đồng với diện tích đất khoảng 100m2, có thể tiếp cận được với đối tượng khách hàng có thu nhập cao, ổn định, mong muốn khai thác tối đa sản phẩm bất động sản du lịch mà mình đã đầu tư. Khách hàng đầu tư vào nhà phố du lịch thường thông qua hình thức mua hoặc thuê của chủ đầu tư và khác với loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch, chủ sở hữu nhà phố du lịch thường tự vận hành, khai thác mà không thông qua chủ đầu tư hoặc một bên trung gian khác.

Hoàn thiện chính sách nhằm tối ưu lợi thế bất động sản du lịch 1
Khu tổ hợp nhà phố thương mại và căn hộ du lịch Grand World ở Phú Quốc

Sự cần thiết phải điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS du lịch bằng pháp luật

Thị trường BĐS du lịch đã xuất hiện tại Việt Nam khoảng 10 năm trở lại đây và bùng nổ mạnh mẽ trong 5 năm qua với hàng trăm các dự án khắp cả nước, hàng vạn sản phẩm với giá trị hàng chục tỷ đô la Mỹ. Với tư cách là một bộ phận của thị trường BĐS, hoạt động kinh doanh BĐS du lịch cũng đòi hỏi sự điều chỉnh bằng pháp luật nhằm tạo môi trường ổn định cho các giao dịch, thúc đẩy thị trường phát triển. Sự cần thiết khách quan phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động kinh doanh BĐS du lịch thể hiện ở một số điểm như sau:

Thứ nhất, Nhà nước là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai. Do đó, để hình thành thị trường BĐS nói chung, BĐS du lịch nói riêng, Nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo tiền đề cho thị trường, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình sử dụng theo luật pháp. Do đó, việc hoàn thiện pháp luật liên quan đến đất đai, kinh doanh BĐS để điều chỉnh thị trường là yêu cầu tất yếu.

Thứ hai, BĐS nói chung BĐS du lịch nói riêng là tài sản lớn của mỗi quốc gia, các giao dịch BĐS tác động đến hầu hết các hoạt động kinh tế, ảnh hưởng tới an sinh xã hội. Theo nhiều nghiên cứu, thị trường BĐS là "chìa khóa" để biến các tài sản BĐS thành tư bản sống, khơi dậy các nguồn lực để phát triển đất nước. Sự phát triển của thị trường BĐS đã góp phần thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, thúc đẩy tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu, bảo đảm an sinh xã hội; đồng thời góp phần quan trọng vào công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển đô thị, du lịch, tăng trưởng xanh…

Thị trường BĐS phát triển cũng kéo theo hàng loạt các thị trường về vốn, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động tăng trưởng. Trong đóng góp chung đó, thị trường BĐS du lịch có vai trò lớn thúc đẩy ngành du lịch phát triển rộng khắp trong cả nước điều mà các ngành khác như công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp…không làm được. Thị trường BĐS du lịch là kênh hiệu quả huy động vốn đầu tư, đặc biệt là từ các nhà đầu tư cá nhân, nhằm phát triển các cơ sở lưu trú du lịch, nền tảng hạ tầng quan trọng để thực hiện Chiến lược phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước. BĐS du lịch góp phần điều tiết công ăn việc làm, dòng tiền, từ nơi giàu đến các nơi nghèo hơn, thúc đẩy xóa đói giảm nghèo, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo…

Từ góc độ giao dịch, BĐS du lịch là hàng hóa có giá trị lớn, các hoạt động mua bán trên thị trường đều cần sử dụng nguồn vốn lớn. Chính vì vậy, hoạt động kinh doanh BĐS du lịch sẽ ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế, tới quyền và lợi ích của các chủ thể có liên quan.

Do vậy, việc điều chỉnh bằng pháp luật nhằm tạo môi trường kinh doanh với sự quản lý chặt chẽ của nhà nước từ điều kiện kinh doanh, hình thức giao dịch, xử lý vi phạm…là cần thiết, nhằm hạn chế những tác động tiêu cực tới nền kinh tế từ hoạt động kinh doanh BĐS.

Thứ ba, thực tiễn thị trường BĐS du lịch tại Việt Nam thời gian vừa qua đã phát triển với nhiều giao dịch chuyển nhượng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch. Thực tế thị trường cho thấy hành lang pháp lý đối với thị trường BĐS du lịch là nhu cầu cấp thiết trong bối cảnh các giao dịch ngày càng gia tăng và đã nảy sinh những tranh chấp, mâu thuẫn giữa một số chủ đầu tư và khách hàng, đặc biệt là các tranh chấp liên quan đến cam kết tài chính khi một số chủ đầu tư tuyên bố không chi trả cam kết tài chính.

Từ cuối năm 2019, sau những tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng bức tranh của thị trường BĐS nghỉ dưỡng đã bớt sôi động và tâm lý chờ đợi tính pháp lý rõ ràng đang bao trùm. Sự thiếu vắng hành lang pháp lý cho BĐS du lịch đã tác động tới tất cả các chủ thể liên quan như Nhà nước, chủ đầu tư, khách hàng.

Đối với Nhà nước, đó là sự lúng túng trong quản lý giao dịch liên quan tới các sản phẩm BĐS du lịch, sự thiếu thống nhất giữa các địa phương khi xác định chế độ sử dụng đất, thực hiện các thủ tục hành chính, giải quyết các tranh chấp phát sinh…trong lĩnh vực này.

Đối với chủ đầu tư là khó khăn trong thuyết phục khách hàng, khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho BĐS du lịch, khó khăn do thủ tục hành chính phức tạp (ví dụ: thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, nếu là nhà ở quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì sẽ được miễn giấy phép xây dựng nhưng nếu là công trình BĐS du lịch với các điều kiện tương tự về quy mô, diện tích sàn, quy hoạch 1/500 thì chủ đầu tư vẫn phải xin cấp giấy phép xây dựng) hay khó khăn do không được hưởng các chính sách ưu đãi về tiền thuê đất, tiền thuế dù đầu tư BĐS du lịch là đầu tư lớn, chu kỳ kinh doanh dài…

Đối với khách hàng, sau những tranh chấp liên quan tới BĐS du lịch, tâm lý lo lắng, bất an vào sản phẩm đã đầu tư, ngần ngại khi tiếp tục đầu tư sản phẩm là tâm lý phổ biến.

Đối với khách hàng, sau những tranh chấp liên quan tới BĐS du lịch, tâm lý lo lắng, bất an vào sản phẩm đã đầu tư, ngần ngại khi tiếp tục đầu tư sản phẩm là tâm lý phổ biến; việc chưa rõ ràng về pháp lý BĐS du lịch cũng khiến nhà đầu tư cá nhân khó tiếp cận các nguồn vốn vay để đầu tư sản phẩm này dẫn đến rất nhiều khó khăn khi tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo các hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết.

Trong bối cảnh đó, hoàn thiện hành lang, khung khổ pháp lý để thị trường này vận hành một cách chính quy, hợp pháp; quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch đối với hàng hóa này được minh định cụ thể, rõ ràng và được pháp luật bảo vệ; kiểm soát quyền lực nhà nước đối với thị trường này cần phải được minh bạch và công khai hóa là yêu cầu khách quan, cấp thiết.

Thứ tư, cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 có ảnh hưởng sâu rộng đến mọi lĩnh vực của đời sống chính trị, kinh tế, xã hội, văn hóa, đòi hỏi pháp luật nói chung, pháp luật về kinh doanh BĐS nói riêng cần có những quy định cập nhật kịp thời với sự phát triển của công nghệ. Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý cũng là điều kiện bảo đảm để có thể quy định thông thoáng hơn về quyền sở hữu BĐS và cư trú dài hạn của người nước ngoài.

Thứ năm, kinh nghiệm quốc tế về điều chỉnh bằng pháp luật đối với thị trường BĐS du lịch. Trên thế giới, BĐS du lịch với tư cách là “ngôi nhà thứ hai” là loại hình đã phát triển khá mạnh. Chính sách sở hữu BĐS theo hướng mở, thông thoáng đã giúp thị trường BĐS du lịch tại nhiều nước tăng trưởng mạnh và ổn định. Một số nước tại châu Á đã trải qua những thay đổi đáng kể từ khi áp dụng các chính sách khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS, góp phần vào sự gia tăng của thị trường BĐS và toàn bộ nền kinh tế. Những nước và vùng lãnh thổ có chính sách rộng mở đối với việc cho phép người nước ngoài mua BĐS như Nhật Bản, Singapore, Malaysia, Hong Kong… cũng là những nước có thị trường BĐS lớn mạnh và bền vững.

Hoàn thiện chính sách nhằm tối ưu lợi thế bất động sản du lịch 2
Tổ hợp BWP Sonasea Resort & Villas ở Phú Quốc do CEO Group phát triển

Với những lý do cơ bản nêu trên, có thể khẳng định, điều chỉnh bằng pháp luật đối với thị trường BĐS nói chung, BĐS du lịch nói riêng là tất yếu khách quan. Điều này không chỉ xuất phát từ đặc trưng của BĐS du lịch, thị trường BĐS du lịch, không chỉ nhằm giải quyết những vấn đề của hiện tại mà còn nhằm ổn định các mối quan hệ và đáp ứng những nhu cầu của tương lai.

Thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch

Là một bộ phận của thị trường BĐS, hoạt động kinh doanh BĐS du lịch chịu sự điều chỉnh chung của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS. Thời gian gần đây, thực hiện Chỉ thị số 11/CT-Ttg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, các bộ, ngành liên quan đã ban hành một số quy định nhằm hoàn thiện chính sách, pháp luật liên quan tới đầu tư, xây dựng, kinh doanh, quản lý, vận hành các các loại hình sản phẩm mới trong đó có căn hộ du lịch, biệt thự du lịch. Theo đó, một số quy định của pháp luật hiện hành được áp dụng cho kinh doanh BĐS du lịch cụ thể như sau:

Thứ nhất, về các phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư BĐS du lịch. Theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020, thì chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch như sau:

Theo quy định tại Điều 48 của Luật du lịch năm 2017 thì căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống quy định tại Danh mục Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg ngày 06/7/2018 của Thủ tướng Chính phủ ban hành hệ thống ngành kinh tế Việt Nam.

Theo quy định tại Điểm đ Khoản 2 Điều 10 của Luật Đất đai và quy định tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14 tháng 12 năm 2018 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ

Về chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ đã được quy định tại Điều 153 của Luật đất đai, thời hạn sử dụng đất được quy định tại Khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai, theo đó thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm, đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm; khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.

Chưa có quy định đặc thù liên quan tới BĐS du lịch.

Như vậy, phương thức trao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án BĐS du lịch chủ yếu là thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Bên cạnh phương thức này, nhà đầu tư còn có thể lựa chọn phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư cơ sở hạ tầng của các chủ đầu tư khác để đầu tư xây dựng phù hợp với mục đích ban đầu cũng là đầu tư dự án BĐS du lịch.

Thứ hai, về quyền thực hiện và kinh doanh các dự án đầu tư BĐS du lịch. Theo Luật Kinh doanh BĐS, nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất là những BĐS được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Với tính chất là công trình được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ phục vụ mục đích lưu trú du lịch, BĐS du lịch không phải là nhà ở và thuộc nhóm “công trình xây dựng” được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh BĐS. Theo đó, các phương thức kinh doanh được thừa nhận đối với công trình xây dựng là: Bán, cho thuê, cho thuê lại và cho thuê mua. Các nguyên tắc, điều kiện kinh doanh công trình xây dựng thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS.

Cụ thể, là quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS (Điều 10); yêu cầu đối với dự án đầu tư BĐS để kinh doanh (Điều 12); trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS (Điều 13); đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS của doanh nghiệp kinh doanh BĐS (Điều 14); nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng (Điều 19); quyền và nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh BĐS có sẵn và BĐS trong tương lai (Điều 21, Điều 22, Điều 23, Điều 24, Điều 58 …). Đây là những quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh công trình xây dựng nói chung trong đó có kinh doanh các sản phẩm BĐS du lịch. Đáng chú ý là theo các quy định này, khách hàng không có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán; cá nhân nước ngoài chưa được phép nhận chuyển nhượng BĐS du lịch.

Thứ ba, về hình thức xác lập giao dịch và các thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng mua BĐS du lịch. Việc giao dịch BĐS du lịch được thực hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản. Về cơ bản, hợp đồng được thiết kế như một hợp đồng mua bán công trình xây dựng theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS.

Điểm đặc biệt trong giao dịch liên quan tới BĐS du lịch là vấn đề quản lý khai thác, kinh doanh và chia sẻ lợi nhuận khai thác, kinh doanh căn hộ. Đối với quản lý khai thác, kinh doanh, Điều 3 Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch (ban hành kèm theo Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch) quy định các nguyên tắc quản lý, kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch và biệt thự du lịch bao gồm: tuân thủ pháp luật về du lịch và pháp luật khác có liên quan; đáp ứng các điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch theo quy định tại Điều 49 Luật Du lịch; thực hiện các thỏa thuận, cam kết trong hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch phù hợp với quy định của pháp luật.

Ngoài ra Điều 4 của Quy chế này quy định về kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch và biệt thự du lịch, cụ thể như sau:

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, bao gồm: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch do mình sở hữu hoặc có quyền sử dụng hợp pháp; Tổ chức được thuê để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.

- Khuyến khích các tổ chức, cá nhân sở hữu căn hộ du lịch biệt thự du lịch thuộc cùng một dự án thống nhất, lựa chọn một tổ chức để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch.

Như vậy, các quy định về quản lý, khai thác kinh doanh tại căn hộ du lịch, biệt thự du lịch chủ yếu mang tính nguyên tắc, khuyến nghị. Thông thường, khách hàng giao cho chủ đầu tư sử dụng căn hộ sau khi mua để khai thác, cho thuê lưu trú du lịch và hưởng lợi nhuận theo mức lợi nhuận cố định (cam kết lợi nhuận) hoặc theo thực tế kinh doanh (không cam kết lợi nhuận). Nội dung này được tách thành Hợp đồng riêng (Hợp đồng quản lý cho thuê, Hợp đồng chương trình cho thuê…) hoặc là một phụ lục của Hợp đồng mua bán.

Thứ tư, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với BĐS du lịch. Theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật kinh doanh BĐS thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Về trình tự, thủ tục hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận được quy định tại Điều 70, Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Điều 8, Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; Khoản 8 Điều 6 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 1 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Quy định này được kỳ vọng là giải quyết “điểm nghẽn” về cấp giấy chứng nhận cho BĐS du lịch. Tuy nhiên, với tư cách là văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên Môi trường đối với các Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, hiệu quả thật sự của quy định này còn cần thời gian kiểm nghiệm qua thực tế áp dụng.

Qua các quy định cơ bản nêu trên, có thể thấy, chưa có quy định đặc thù liên quan tới BĐS du lịch. Thực tế thị trường vận hành trên cơ sở vận dụng một số chế định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và gần đây có văn bản hướng dẫn dưới dạng Thông tư, Công văn của các bộ ngành liên quan. Tuy nhiên, bản thân các Thông tư, Công văn mới ban hành cũng chưa đề cập đầy đủ về các sản phẩm BDS du lịch đã xuất hiện trên thị trường như nhà phố du lịch (Shoptel, Shophouse trên đất thương mại dịch vụ).

Hoàn thiện chính sách nhằm tối ưu lợi thế bất động sản du lịch 3
Khu biệt thự nghỉ dưỡng Premier Village Phú Quốc

Các nhà đầu tư và nhiều nhà nghiên cứu đều thống nhất đánh giá Việt Nam còn thiếu các quy định cụ thể, rõ ràng về BĐS du lịch và đây là một trong những nguyên nhân khiến phân khúc thị trường BĐS này trầm lắng trong những năm gần đây. Có thể nói, hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch chưa hoàn thiện, khung pháp lý của Việt Nam vẫn “đi sau” so với sự phát triển của BĐS du lịch hoặc có những vấn đề đã có quy định pháp luật điều chỉnh tuy nhiên một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền lại cho rằng chưa có hướng dẫn cụ thể.

Thực tế, tại nhiều địa phương, cơ quan quản lý nhà nước rất lúng túng trong việc quản lý BĐS du lịch và hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh BĐS du lịch. Hàng loạt vấn đề như có thừa nhận việc chủ đầu tư chuyển nhượng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch cho khách hàng cá nhân hay không; có cấp “sổ đỏ” cho người nhận chuyển nhượng hay không…được giải quyết không thống nhất giữa các địa phương đã ảnh hưởng đến sự phát triển của lĩnh vực BĐS du lịch. Những sự kiện gần đây như “vỡ trận” cam kết của một số nhà đầu tư, thu hồi “sổ đỏ” condotel…là những hệ lụy của việc các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh đối với loại BĐS này đang còn bỏ ngỏ.

Một số kiến nghị hoàn thiện hệ chính sách pháp luật về BĐS du lịch

Nhằm giải quyết các tồn tại của thị trường BĐS du lịch hiện nay và đáp ứng sự phát triển của thị trường thời gian sắp tới, việc hoàn thiện khung pháp lý cho BĐS du lịch là nhu cầu cấp thiết. Trên cơ sở đánh giá các quy định hiện hành liên quan đến BĐS du lịch, chúng tôi cho rằng cần ban hành khung pháp lý quy định rõ ràng, bao quát về BĐS du lịch. Trước mắt, chúng tôi đề xuất một số kiến nghị dưới đây nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật, tạo đà cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường.

Thứ nhất, định danh một cách chính thức và quy định cụ thể về bất động sản du lịch, các sản phẩm bất động sản du lịch

Như đã phân tích, BĐS du lịch là một bộ phận quan trọng của BĐS và đang có xu hướng phát triển mạnh mẽ; thị trường BĐS du lịch ngày càng sôi động. Do đó, BĐS du lịch cần được định danh chính thức trong các văn bản pháp luật có hiệu lực cao như Luật, Nghị định với những quy định cụ thể về loại hình kinh doanh, phương thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên, hình thức và hiệu lực của từng loại giao dịch về các BĐS này. Theo đó, cần quy định cụ thể theo hướng:

- BĐS du lịch là một loại hình BĐS được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh BĐS;

- Chủ đầu tư được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS du lịch theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS;

- Người nhận chuyển nhượng BĐS du lịch được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; được thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu BĐS du lịch.

- Mở rộng diện chủ thể được sở hữu BĐS du lịch không chỉ là tổ chức, cá nhân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà cả tổ chức, cá nhân nước ngoài…

- Quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong đầu tư, kinh doanh BĐS du lịch theo hướng thông thoáng, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.

- Có chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư về vốn vay, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chính sách thuế phù hợp với đặc thù của đầu tư kinh doanh BĐS du lịch (vốn đầu tư lớn, chu kỳ kinh doanh dài…) gắn với chiến lược phát triển du lịch quốc gia.

- Có chính sách ưu tiên phát triển hạ tầng kỹ thuật đấu nối xung quanh các dự án BĐS du lịch để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả khai thác dự án; chính sách đào tạo, phát triển nguồn nhân lực

- Hướng dẫn cụ thể về thế chấp BĐS du lịch để vay vốn đồng thời có thể xem xét ưu tiên cho vay đầu tư các dự án BĐS du lịch nhằm thúc đẩy sự phát triển của dòng sản phẩm này trong thời gian tới. Về lâu dài, cần có chiến lược rõ ràng về việc huy động nguồn vốn cho BĐS cũng như tín dụng, cho vay để đầu tư BĐS dài hạn hơn.

Về các sản phẩm BĐS du lịch cụ thể, có thể nhận thấy rằng, các tên gọi về BĐS du lịch như condotel, resort villa, shoptel… là những từ ngoại lai, được du nhập nguyên bản từ nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam và được giới kinh doanh BĐS và khách hàng sử dụng khi giao dịch trên thị trường.

Tuy nhiên, pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành và pháp luật khác có liên quan hiện chưa chính thức định danh một cách cụ thể về các loại BĐS này. Theo đó, cũng chưa có bất kì chế định pháp luật nào điều chỉnh đối với loại hình kinh doanh BĐS “lai” này. Thực tế cho thấy, các loại BĐS này với đặc điểm và tính năng sử dụng khác nhau cũng sẽ có sự khác biệt về cách thức quản lý, vận hành, kinh doanh và xác lập giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể giao dịch.

Vì vậy, để tạo hành lang pháp lý cho các loại BĐS này được hoạt động một cách chính quy, có định hướng quản lý và kiểm soát của Nhà nước, trước tiên cần phải định danh một cách chính thức các loại BĐS du lịch, làm rõ đặc tính và mục đích sử dụng. Tương tự như vậy, cần làm rõ bản chất, mục đích phục vụ du lịch của biệt thư du lịch, nhà phố du lịch để tránh nhầm lẫn với nhà ở. Đây là cơ sở tiền đề để xây dựng quy chế pháp lý cho sự quản lý, vận hành và kinh doanh đối với các BĐS này một cách chính thức tại Việt Nam.

Cần bổ sung nhà phố du lịch vào các văn bản hướng dẫn của các bộ ngành liên quan tương tự như đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.

Ngoài ra, cùng với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, chúng tôi đề nghị bổ sung nhà phố du lịch (shoptel) vào Điều 48 Luật Du lịch về các loại cơ sở lưu trú du lịch. Bên cạnh đó, cần bổ sung nhà phố du lịch vào các văn bản hướng dẫn của các bộ ngành liên quan tương tự như đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch. Việc hoàn thiện cơ sở pháp lý cho loại hình bất động sản này mang lại nhiều lợi ích cho thị trường, tránh những tranh chấp pháp lý không cần thiết và đặc biệt là bảo vệ được quyền lợi của các nhà đầu tư khi đã, đang đầu tư vào loại hình bất động sản này.

Thứ hai, xác định rõ các hình thức xác lập giao dịch; ghi nhận hình thức hợp đồng thông minh trong giao dịch BĐS du lịch

Nghiên cứu thực trạng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch diễn ra trên thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy, phương thức giao dịch cũng giống như các hàng hóa bất động sản khác trên thị trường đó là thông qua hợp đồng bằng văn bản với các loại hình giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê lại. Quan sát cả hình thức và nội dung của các loại hợp đồng đã và đang kí kết và thực hiện trên thị trường bất động sản hiện nay cho thấy, chúng được thiết kế như một hợp đồng mua bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng tuân theo hợp đồng mẫu được Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định. Với các loại giao dịch khác nhau thì quyền và nghĩa vụ của các chủ thể mua, đi thuê, đi thuê lại cũng rất khác nhau.

Vì vậy, để tránh sự nhầm lẫn và gây tâm lí bất ổn cho khách hàng khi kí các hợp đồng đối với các bất động sản này thì sự cần thiết khách quan phải quy định cụ thể mỗi loại bất động sản đó được thực hiện những loại giao dịch nào. Trên cơ sở đó xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch, tránh tâm lí lo sợ hiện nay của một số khách hàng kí các hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch… không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, trong khi nhà đầu tư khi kí kết hợp đồng thì cam kết với khách hàng họ được hưởng quyền này.

Bên cạnh đó, cần bổ sung hình thức hợp đồng thông minh (smart contract) đối với giao dịch kinh doanh BĐS nói chung, BĐS du lịch nói riêng. Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh BĐS quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”.

Cần bổ sung hình thức hợp đồng thông minh (smart contract) đối với giao dịch kinh doanh BĐS nói chung, BĐS du lịch nói riêng.

Theo chúng tôi, quy định Hợp đồng kinh doanh BĐS phải lập thành văn bản chưa cập nhật, chưa linh hoạt trong bối cảnh cách mạng công nghiệp 4.0, chưa tạo thuận lợi cho việc giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng. Cùng với sự phát triển của công nghệ, đặc biệt là công nghệ chuỗi khối (blockchain) hình thức Hợp đồng thông minh đã được nghiên cứu và ứng dụng bước đầu vì tính tiện dụng, minh bạch, an toàn, linh hoạt và tiết kiệm chi phí nhất là với các giao dịch quốc tế.

Theo đó, Hợp đồng thông minh là một thỏa thuận giữa hai người dưới dạng mã máy tính. Chúng chạy trên blockchain, được lưu trữ trên cơ sở dữ liệu công cộng và không thể thay đổi. Các giao dịch xảy ra trong hợp đồng thông minh được xử lý bởi blockchain, có nghĩa là chúng có thể được gửi tự động mà không cần bên thứ ba. Có thể hình dung về Hợp đồng thông minh qua ví dụ đơn giản sau: A muốn mua nhà của B. Thỏa thuận này được hình thành trên blockchain với đồng tiền kỹ thuật số bitcoin bằng cách sử dụng hợp đồng thông minh. Thỏa thuận sẽ có dạng như sau: “KHI A trả cho B 50 đồng bitcoin, THÌ A sẽ nhận được quyền sở hữu ngôi nhà”. Một khi thỏa thuận hợp đồng thông minh này được đưa ra, nó không thể thay đổi – A sẽ cảm thấy an tâm khi trả 50 đồng bitcoin cho B.

Với những ưu điểm vượt trội, Hợp đồng thông minh chắc chắn sẽ trở thành xu thế của tương lai, được ứng dụng rộng rãi cho các giao dịch, không chỉ trong lĩnh vực tài chính. Vì vậy, đã đến lúc cần có những thay đổi về hình thức hợp đồng cho các giao dịch nói chung và giao dịch BĐS nói riêng theo hướng bổ sung hình thức hợp đồng thông minh bên cạnh hợp đồng bằng văn bản truyền thống.

Hoàn thiện chính sách nhằm tối ưu lợi thế bất động sản du lịch 5
Phối cảnh tổ hợp Sonasea Vân Đồn Habor City

Thứ ba, bổ sung quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS du lịch hình thành trong tương lai

Luật kinh doanh BĐS năm 2014 đã quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà tại Điều 59 nhưng chưa có quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai. Điều này không chỉ gây khó khăn cho chủ đầu tư, khách hàng khi khách hàng có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình không phải là nhà ở hình thành trong tương lai mà còn gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước do không có hướng dẫn triển khai chi tiết trong khi thực tiễn đã phát sinh.

Do vậy, cần xem xét bổ sung quy định và hướng dẫn chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai, nhằm tạo thuận lợi cho cả doanh nghiệp và khách hàng khi có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng, tạo sự linh hoạt cho quá trình kinh doanh đối với phân khúc sản phẩm này, đồng thời tăng thu cho ngân sách nhà nước từ nguồn thu thuế chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai.

Thứ tư, bổ sung quy định về cam kết lợi nhuận từ khai thác kinh doanh BĐS du lịch

Thực tế thị trường thời gian vừa qua cho thấy, một trong những vấn đề “nóng” là việc chủ đầu tư vi phạm thỏa thuận về chi trả lợi nhuận từ hoạt động khai thác, kinh doanh BĐS du lịch cho khách hàng. Có nhiều nguyên nhân được đưa ra như mức cam kết lợi nhuận không phù hợp, năng lực của chủ đầu tư không đủ để thực hiện cam kết.

Về nguyên tắc, thỏa thuận về mức lợi nhuận là thỏa thuận dân sự tự nguyện giữa các bên, không vi phạm pháp luật nhưng nhằm tăng cường tính minh bạch của thị trường, hài hòa quyền lợi giữa chủ đầu tư và khách hàng, theo chúng tôi cần có quy định nhằm bảo đảm tính khả thi của cam kết lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra. Theo đó, cam kết lợi nhuận cao hay thấp phụ thuộc vào mức lãi suất ngân hàng (lãi doanh nghiệp vay ngân hàng, lãi suất tiền gửi tiết kiệm của ngân hàng) và tiềm năng của dự án, năng lực của chủ đầu tư.

Có thể nghiên cứu quy định về mức trần lợi nhuận cam kết bằng mức lãi suất ngân hàng cho doanh nghiệp vay đầu tư; quy định các bên có quyền thỏa thuận (mà không phải là quy định bắt buộc) về biện pháp bảo lãnh đối với nghĩa vụ chi trả lợi nhuận của chủ đầu tư.

Theo chúng tôi, có thể nghiên cứu quy định về mức trần lợi nhuận cam kết bằng mức lãi suất ngân hàng cho doanh nghiệp vay đầu tư; quy định các bên có quyền thỏa thuận (mà không phải là quy định bắt buộc) về biện pháp bảo lãnh đối với nghĩa vụ chi trả lợi nhuận của chủ đầu tư...Có thể nghiên cứu quy định tương tự như bảo lãnh Ngân hàng đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai hoặc mô hình bảo hiểm BĐS ở một số quốc gia, tức là hãng bảo hiểm đứng ra bảo lãnh cho khách hàng về các rủi ro liên quan đến tài sản bất động sản của họ khi xảy ra kiện tụng, tranh chấp, nhưng tất cả đều trên tinh thần tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên.

Thứ năm, sửa đổi, bổ sung quy định về quyền sở hữu BĐS du lịch của người nước ngoài

Với những ưu thế về cảnh quan thiên nhiên, nền văn hóa đa dạng, sự ổn định chính trị, những khởi sắc về kinh tế - xã hội, Việt Nam đang là điểm đến du lịch, làm việc, sinh sống mà nhiều người nước ngoài lựa chọn. Việc xây dựng cơ chế cởi mở, thông thoáng cho người nước ngoài sở hữu BĐS du lịch tại Việt Nam nhằm phát huy tiềm năng, thế mạnh của đất nước, thu hút đầu tư, thu hút ngoại tệ về cho đất nước. Trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam và tham khảo kinh nghiệm của các nước, chúng tôi đề xuất một số giải pháp liên quan tới cơ chế, chính sách nhằm thu hút người nước ngoài đầu tư vào BĐS du lịch Việt Nam trong thời gian tới, cụ thể như sau:

- Quy định thông thoáng hơn về điều kiện sở hữu BĐS của người nước ngoài. Theo quy định hiện hành, người nước ngoài chỉ được mua nhà ở, chưa được mua các loại hình BĐS khác như BĐS du lịch trong khi nhu cầu thực tế của người nước ngoài đối với loại hình sản phẩm này là rất lớn. Tham khảo kinh nghiệm nước ngoài, dễ thấy rằng những nước và vùng lãnh thổ có chính sách rộng mở đối với việc cho phép người nước ngoài mua BĐS như Nhật Bản, Singapore, Malaysia, Hong Kong… cũng là những nước có thị trường BĐS lớn mạnh và bền vững.

Do đó, chúng tôi đề xuất sửa đổi quy định về quyền được mua BĐS du lịch của người nước ngoài. Theo đó, thay vì xác định người nước ngoài được mua những loại BĐS nào nên theo kinh nghiệm của các nước quy định loại trừ những loại BĐS mà người nước ngoài được sở hữu bao gồm các nhóm sản phẩm có ảnh hưởng tới an ninh quốc phòng, an sinh xã hội (ví dụ: BĐS tại khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh; nhà ở xã hội; BĐS có mức giá dưới một ngưỡng giá nào đó để không ảnh hưởng đến phân khúc nhà ở giá trung bình cho đại đa số người dân và thu hút đầu tư vào loại hình BĐS có giá trị cao). Điều này vừa thể hiện chính sách thông thoáng, thu hút đối với người nước ngoài vừa thuận tiện cho quá trình tìm hiểu thông tin của nhà đầu tư. Cụ thể, ngay từ đầu người nước ngoài có mong muốn đầu tư BĐS tại Việt Nam đã xác định được những loại BĐS nào không được phép mua, sở hữu và tập trung tìm kiếm thông tin về các loại BĐS khác được phép.

- Xây dựng chính sách Việt Nam Ngôi nhà thứ hai (Vietnam My Second Home- VNM2H), cấp visa định cư có thời hạn bằng thời hạn sở hữu BĐS cho người nước ngoài mua BĐS tại Việt Nam. Các nước trong khu vực như Malaysia, Thái Lan đều có chính sách thu hút người nước ngoài mua BĐS và trên cơ sở đó có thể cư trú dài hạn tại nước sở tại. Với chương trình Malaysia My Second Home (MM2H), Malaysia cho phép người nước ngoài cùng gia đình (vợ hoặc chồng và con dưới 21 tuổi chưa kết hôn) sống tại đây với visa lên tới 10 năm (có thể được gia hạn) khi họ đáp ứng các điều kiện về khả năng tài chính, thu nhập theo quy định và mua nhà tại Malaysia. Chính sách MM2H đã tạo sức hút lớn, thu hút 42.271 người nước ngoài mua nhà tại Malaysia trong khoảng thời gian từ năm 2002 đến năm 2018.

 Ở Thái Lan, nếu đáp ứng điều kiện bắt buộc là người nước ngoài ở độ tuổi 50 trở lên, không có tiền sử phạm tội, có khoản tiền gửi vào ngân hàng trên 100.000 bahts (2.809USD) hoặc có ký quỹ ngân hàng ít nhất 3 triệu bahts (84.034USD) (và khoản tiền này phải được duy trì tối thiểu sau 1 năm nhận visa), người nước ngoài có quyền sở hữu nhà tại nước này, chủ yếu là các điểm du lịch nổi tiếng như Phuket, Hua Hin hay Pattaya để nghỉ ngơi. Việc nghiên cứu, xây dựng các chương trình tương tự như vậy, với các điều kiện thông thoáng hơn, là một định hướng tốt nên được xem xét áp dụng càng sớm càng tốt tại Việt Nam.

- Sửa đổi đồng bộ quy định của Luật Đất đai với quy định về sở hữu BĐS của người nước ngoài. Mặc dù người nước ngoài được phép mua nhà ở theo Luật Nhà ở nhưng Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở. 

Vì vậy, với nhiều dự án đã có văn bản chấp thuận bán nhà cho người nước ngoài, khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở cho cá nhân nước ngoài thì cơ quan cấp giấy chứng nhận từ chối với lý do: cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5 “Người sử dụng đất’, Điều 55 “Giao đất có thu tiền sử dụng đất” của Luật Đất đai năm 2013 cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 của Luật Đất đai. 

Chúng tôi đánh giá đây là một điểm bất cập, thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013 với Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, cần được sửa đổi trong thời gian sắp tới. Theo đó, cần ghi nhận người nước ngoài là một trong những chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

- Cùng với quy định về ưu đãi, thu hút người nước ngoài đầu tư vào BĐS du lịch, cần có các quy định bảo đảm an toàn cho người nước ngoài đồng thời với việc kiểm soát hoạt động của họ một cách chặt chẽ. Theo đó, có thể xây dựng một chương trình Quốc gia để giao quyền cho các địa phương, có nghĩa là các địa phương cần có chính sách với người nước ngoài nhập cư, cư trú theo hướng vừa có thể theo dõi và quản lý được, nhưng không khống chế tự do, vì đối với người nước ngoài, đặc biệt là người đến từ các nước châu Âu thì vấn đề nhân quyền đối với họ rất quan trọng.

Có thể nói, Việt Nam hội tụ đầy đủ những điều kiện thuận lợi để phát triển BĐS du lịch. Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch trong tổng thể phát triển ngành kinh tế mũi nhọn du lịch của Việt Nam là một trong những trọng tâm ưu tiên, là giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường phát triển tự do, minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của BĐS du lịch, góp phần xây dựng Việt Nam hùng cường.

*Bài viết thể hiện quan điểm tác giả Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch CEO Group