Gỡ rối quản lý bất động sản du lịch

Đầu tư bất động sản du lịch theo phương thức truyền thống thông qua các dự án khách sạn, vui chơi - giải trí rồi vận hành khai thác là rất quen thuộc, nhưng cứ theo cách này thì không thể động viên vốn từ dân trực tiếp tham gia vào đầu tư phát triển.

Phương thức phi truyền thống dựa trên giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai đã tạo được sức hút vốn từ dân rất mạnh vào các loại hình bất động sản du lịch với tên gọi khác đi như condotel, hometel, officetel, shophouse, shopvilla…

Từ đây, vấn đề vốn cho phát triển phân khúc bất động sản du lịch đã tốt hơn rất nhiều, các nhà đầu tư thứ cấp từ dân đã đưa vốn của mình vào mua các đơn vị bất động sản du lịch từ các dự án đầu tư.

Tất nhiên, điều kiện để phân khúc này phát triển ổn định cần tới là sự bảo đảm pháp lý về quyền sử dụng đất dài hạn cho các nhà đầu tư thứ cấp và sự dễ dàng vay vốn tín dụng của các nhà đầu tư thứ cấp.

Khi còn làm quản lý ở Bộ, tôi thường nghe thấy câu nói quen thuộc rằng cần phải tìm cách quản lý cho thật chặt. Đã đành là làm gì cũng phải làm cho thật chặt chẽ, nhưng tôi vẫn nói rằng đó không phải là mục tiêu cuối cùng, câu hỏi chính cần đặt ra là "quản lý chặt để làm gì?". Cái đích cần hướng đến là hiệu quả cao của phát triển, quản lý chặt cũng chỉ để phát triển tốt mà bền vững, không phải để xác lập quyền lực của người quản lý.

Trong phát triển bất động sản du lịch, cái đích ở đây là đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Như trên đã nói, kể từ 2014 bất động sản du lịch đã phát triển mạnh với mục tiêu bảo đảm hạ tầng lưu trú cho kinh tế du lịch dựa trên phương thức đầu tư phi truyền thống nhằm huy động vốn đầu tư từ dân vào các dạng thức bất động sản du lịch với tên gọi mới.

Cũng từ đó, nhiều nhà quản lý các cấp cứ loay hoay với hình thức tên gọi mới này, chuyển ngữ sang tiếng Việt và cho rằng còn thiếu khung pháp lý để quản lý các hình thức bất động sản du lịch mới này. Sự thực, tên gọi chỉ là hình thức và trong tương lai còn biết bao nhiêu cách đặt tên mới nữa. Điều cốt yếu là cần xem xét nội dung gì mới ở đây để hoàn chỉnh khung pháp luật.

Cái mới về nội dung của các bất động sản du lịch mới ở đây là một bất động sản du lịch có thể sử dụng cho nhiều công năng: có thể để ở, có thể cho thuê dài hạn để ở hay có thể cho thuê lưu trú ngắn hạn phục vụ du lịch, cũng có thể cho thuê làm văn phòng và còn có thể sử dụng vào nhiều công năng khác nữa, miễn là bảo đảm các tiêu chí về không gian sinh sống của con người. Đây là một thể hiện của kinh tế chia sẻ nhằm tận dụng cao nhất mọi nguồn lực sao cho tiết kiệm và hiệu quả cao.

Đến nay, khu vực quản lý luôn bỡ ngỡ với kinh tế chia sẻ khi nhìn nó bằng tư duy quản lý truyền thống. Nhiều nước, gồm cả nước ta đang lúng túng với quản lý taxi công nghệ dựa trên giải pháp công nghệ để động viên thời gian không sử dụng mọi loại xe tư nhân tham gia vào hoạt động taxi.

Tương tự, phương thức động viên mọi nơi ở tham gia vào hoạt động du lịch cũng làm cho quản lý ở ta rơi vào bỡ ngỡ. Lúc này, cần thay đổi góc nhìn quản lý đối với các bất động sản đa công năng, trong đó có công năng phục vụ du lịch, cần chuyển sang nhìn nhận theo kinh tế chia sẻ.

Khái niệm bất động sản đa công năng không phải là điều gì mới ở Việt Nam. Một chung cư thường có vài tầng dưới cùng làm siêu thị, cửa hàng, văn phòng… và các tầng trên làm nơi ở. Vậy thì một số tầng làm nơi cho thuê lưu trú cũng đâu có làm thay đổi chung cư này.

Một chung cư cao cấp cần một doanh nghiệp quản lý và một khách sạn cũng cần một doanh nghiệp quản lý, chẳng có gì khác nhau. Mọi nhà ở tại đô thị Việt Nam cũng vừa để ở, vừa để làm cửa hàng. Hình thức shophouse hay shopvilla cũng không có gì khác với nhà mặt phố hiện nay.

Như vậy, vấn đề trọng tâm không phải là hình thức tên gọi mà là cần hoàn chỉnh khung pháp luật để quản lý và phát triển các bất động sản đa công năng.

Luật Đất đai kể từ 2003 đã quan tâm tới việc quản lý một thửa đất có thể sử dụng vào nhiều mục đích, có một mục đích chính và nhiều mục đích phụ. Hơn nữa, còn quy định rằng một trong các mục đích là để ở thì phải coi mục đích chính là để ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo đất ở. 

Khung pháp luật này vẫn đang hiện hành trong hệ thống pháp luật đất đai dựa trên Luật Đất đai 2013. Vì vậy, khi áp dụng pháp luật đất đai cẩn thận một chút thì có thể khẳng định việc giao đất ở để phát triển các dự án bất động sản du lịch dạng thức mới là phù hợp pháp luật.

Về cấu trúc không gian nhà, dạng thức bất động sản mới này cũng không có gì mới: hoặc là chung cư hoặc là nhà riêng lẻ. Một cái gọi là condotel cũng có thể coi là một chung cư hay một khách sạn gồm toàn căn hộ. Một shophouse cũng chỉ là một nhà liền kề trên một dẫy phố, một shopvilla cũng chỉ là một biệt thự,... Tất cả đều không có gì mới.

Trên thực tế, có hai luồng ý kiến đang xuất hiện. Thứ nhất, condotel là căn hộ khách sạn phục vụ kinh doanh du lịch, tức là chỉ được sử dụng có thời hạn 50 năm hoặc cùng lắm là 70 năm. Thứ hai, condotel là nhà chung cư, có thể để cho thuê, tức là được sử dụng đất lâu dài.

Cả hai ý kiến này đều được hình thành dựa trên tư duy quản lý cũ, đó là một bất động sản chỉ sử dụng vào một mục đích. Điều cần làm là phải xây dựng khung pháp lý cho các bất động sản đa công năng dựa trên tư duy quản lý kinh tế chia sẻ.

Như vậy, giải pháp cần làm là hãy bổ sung các quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản về phương thức quản lý các bất động sản đa công năng.

Về đất đai, cho phép các chủ đầu tư dự án bất động sản có mục tiêu phục vụ kinh doanh du lịch được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất lâu dài gắn với nộp tiền sử dụng đất ở hoặc hình thức sử dụng đất có thời hạn gắn với nộp tiền thuê đất kinh doanh - dịch vụ, tương ứng với từng phần diện tích đất đai phù hợp của dự án.

Về quản lý bất động sản, cần đưa quy định về nguyên tắc chấp nhận một số công năng được phép và yêu cầu đối với các bất động sản đa công năng.

Tất nhiên, khi pháp luật được sửa đổi, bổ sung thì bao giờ cũng có các điều khoản chuyển tiếp, tức là các quy định xử lý đối với các dự án condotel đã được phê duyệt, các căn hộ tại condotel đã được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và nhà gắn liền.

Cách thức phù hợp là cho phép các chủ đầu tư dự án được lựa chọn phần diện tích được sử dụng đất lâu dài và phần diện tích được thuê đất có thời hạn. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Giấy chứng nhận đã cấp phải được điều chỉnh theo các phần diện tích đã chủ đầu tư dự án lựa chọn.

Chỉ có cách làm này mới đảm bảo condotel phát huy được hết thế mạnh bản chất của loại hình bất động sản này.