Giá chung cư Hà Nội đã đạt đỉnh?

Giá chung cư tăng phi mã và nỗi lo "đu đỉnh"

Giá bán căn hộ chung cư mở bán mới trung bình tại Hà Nội đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, mức cao chưa từng có từ trước tới nay. Điều này khiến nhiều ý kiến lo ngại về khả năng "đu đỉnh" của thị trường.

Nhận định này không phải không có cơ sở. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng: "Mức giá chung cư Hà Nội đang tăng quá nhanh, dẫn đến nhiều nhà đầu tư sợ rằng, liệu thị trường chung cư có đang đạt đỉnh", cùng với đó là rủi ro nếu mức giá quay đầu giảm sau một thời gian tăng mạnh.

Ông Quốc Anh dẫn chứng tại Hà Nội, mặt bằng chung của chung cư tại Tây Hồ đang ở mức khoảng 106 triệu đồng/m2, các khu vực như Bắc Từ Liêm khoảng 84 triệu đồng/m2, Long Biên khoảng 67 đồng/m2 và Nam Từ Liêm khoảng 77 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, phân khúc chung cư tại các khu vực ngoài trung tâm, ngoài bốn quận chính cũng có mức tăng trưởng rất lớn trong thời gian ngắn khiến rất nhiều người quan ngại.

Đơn cử như mức tăng giá chung cư cao nhất thời gian vừa qua thuộc khu vực Thanh Trì, với mức tăng đến 119%, mức giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2, hoặc Gia Lâm tăng đến 114%, đạt mức giá trung bình khoảng 67 triệu đồng/m2.

Bên cạnh nỗi sợ đu đỉnh, theo ông Quốc Anh, một điều đáng lo ngại nữa là chu kỳ kinh tế lần này có vẻ có nhiều yếu tố không theo trật tự giống như các chu kỳ trước.

Theo đó, trong giai đoạn bơm tín dụng, bơm tiền, thông thường, các lớp tài sản rủi ro cao hơn thường có xu hướng tăng mạnh hơn. Thế nhưng, trong chu kỳ hiện tại, giá vàng tăng rất nhanh và mạnh, đi kèm với đó là các loại hình bất động sản và cả chứng khoán cũng liên tục tăng cao.

"Điều này khiến tâm lý của các nhà đầu tư chưa cảm thấy thực sự an toàn. Họ vẫn bất an, vẫn phải vừa đi gom vàng, vừa tìm cách phân bổ nguồn vốn vào các tài sản khác. Trong đó, các nhà đầu tư đang tập trung vào các tài sản mang tính chất dòng tiền nhiều hơn là sản phẩm có tính đầu cơ", ông Quốc Anh phân tích.

Nghịch lý giá cao thanh khoản tốt

Tuy nhiên, theo ông Quốc Anh, cũng chính việc các nhà đầu tư tập trung vào các loại tài sản mang tính dòng tiền lại dẫn đến một nghịch lý khác trên thị trường bất động sản Hà Nội.

Theo đó, bất chấp mặt bằng giá neo cao, thị trường căn hộ vẫn ghi nhận thanh khoản ấn tượng với số lượng căn bán được vượt cả nguồn cung mới.

Theo số liệu của Savills, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục thể hiện khả năng phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025, được hỗ trợ bởi cơ sở hạ tầng được cải thiện, các cải cách quy hoạch và nguồn cầu lớn.

Báo cáo thị trường quý III/2025 cho thấy, nguồn cung mới đạt 6.300 căn, giảm nhẹ so với quý trước nhưng tăng theo năm. Đáng chú ý, số lượng căn bán được trong quý đạt 7.300 căn, tăng cả theo quý và theo năm.

Việc số căn bán được vượt qua nguồn cung mới cho thấy thị trường không chỉ hấp thụ tốt các dự án mới mà còn giải quyết được một phần hàng tồn kho từ các quý trước.

Thanh khoản của các dự án mới ra mắt đặc biệt ấn tượng. Dữ liệu ghi nhận nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ trên 80%. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội xác nhận, phân khúc căn hộ hạng A và hạng B vẫn ghi nhận thanh khoản tốt.

"Đây là một tín hiệu tích cực cho thấy nhu cầu ở thực và đầu tư vẫn duy trì ổn định," bà Hằng cho biết. Nếu tính chung cả thị trường, bao gồm hàng tồn kho, tỷ lệ hấp thụ cũng đạt khoảng 64%, thể hiện xu hướng phục hồi rõ rệt.

Đồng quan điểm, ông Quốc Anh cũng cho rằng, nhu cầu mua chung cư cả để ở, cả để đầu tư trên thị trường hiện rất lớn.

Dẫn một cuộc khảo sát mới đây của batdongsan.com về hành vi của người tiêu dùng, ông Quốc Anh cho biết, có đến hơn một nửa số người trả lời có nhu cầu mua bất động sản. Trong đó, 64% trả lời là mua để ở và 36% là mua đầu tư. Số lượng người có nhu cầu mua chung cư chiếm cao nhất, lên đến 34%, tiếp theo đó là đất nền 33% và nhà riêng 21%.

Đây là xu hướng rõ ràng cho thấy các nhà đầu tư hiện tại rất quan tâm đến căn hộ chung cư. Điều này phản ánh việc thị trường đang quan tâm đến dòng tiền, đến loại hình bất động sản mang tính chất có nhu cầu thực.

Bên cạnh đó, các yếu tố về vĩ mô như kinh tế, chính trị, chính sách, lãi suất hiện nay cũng đang rất thuận lợi cho các nhà đầu tư bất động sản. Nhiều chủ đầu tư liên tục tung ra các chính sách ưu đãi bán hàng, giảm giá, ân hạn nợ gốc để mời gọi các nhà đầu tư tham gia thị trường.

Các chính sách bán hàng linh hoạt này chính là "chìa khoá" quan trọng. Trong bối cảnh giá tăng, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách thanh toán kéo giãn, hỗ trợ lãi suất, giúp người mua (cả ở thực và đầu tư) dễ dàng tiếp cận sản phẩm hơn mà không bị áp lực dòng tiền quá lớn ngay lập tức.

Mặt khác, người mua hiện nay cũng sẵn sàng chi trả cao hơn để đổi lấy sản phẩm chất lượng và an toàn về pháp lý. Thực tế cho thấy, các dự án có tỷ lệ hấp thụ cao đều đến từ các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý đầy đủ, vị trí đẹp và hệ thống tiện ích hiện đại. Điều này đã góp phần giúp người mua nhà chấp nhận mặt bằng giá cao và duy trì sức cầu tốt.

Chính những nguyên nhân này đã lý giải thanh khoản trên thị trường chung cư vẫn giữ ở mức cao, trong khi giá bán liên tục tăng mạnh.

Và khi nguồn cầu rất lớn, đủ sức hấp thụ nguồn cung mới, các chuyên gia cùng chung quan điểm cho rằng, mức giá sẽ rất khó để giảm giảm mạnh, hay rơi vào chu kỳ suy thoái, lao dốc.

Đồng tình với nhận định chung về giá chung cư khó giảm, song bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, chi nhánh Hà Nội lại cho rằng, nếu nguồn cung tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới, mức giá chung cư Hà Nội sẽ chững lại đà tăng, thậm chí đi ngang trong một thời gian dài.

Theo bà An, mức giá chung cư sẽ "không thể tăng cao, cao mãi", nó chỉ có thể tăng đến một ngưỡng nào đó phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Câu chuyện về giá chung cư Hà Nội thời gian gần đây gần như tương tự với điều đã xảy ra ở TP. HCM trong vài năm trước.

Ở thời điểm đó, giá chung cư TP. HCM đã có giai đoạn tăng rất mạnh, sau đó chững lại, thậm chí giảm nhẹ trong suốt một thời gian dài, phải đến thời gian gần đây mới phục hồi trở lại đà tăng cùng với sự nóng lên của thị trường Hà Nội, bà An chia sẻ.

Đồng quan điểm, bà Hằng cũng cho rằng, dự báo trong quý IV, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung mới khoảng 8.900 căn, chủ yếu là căn hộ hạng B, trong khi đó nguồn cung dồi dào hơn được dự kiến từ năm 2026 trở đi. Điều này sẽ góp phần hạ nhiệt đà tăng giá căn hộ.

Đối với phân khúc hạng C vốn khan hiếm trong suốt thời gian qua, tình trạng mất cân đối nguồn cung dự kiến sẽ sớm được cải thiện. Chính quyền địa phương đang đẩy mạnh xét duyệt, thực hiện thí điểm một số dự án nhà ở tại Hà Nội, đồng thời đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng, tăng khả năng kết nối và đi lại giữa các vùng. Một số dự án đã hoàn tất thủ tục pháp lý, đang hoàn thiện chuẩn bị sản phẩm và sẽ sớm ra mắt thị trường.

Bên cạnh đó, TP. Hà Nội cũng đang đẩy nhanh việc phát triển các dự án nhà ở xã hội nhằm giải quyết các hạn chế về khả năng chi trả của người dân. Nếu các biện pháp này tiếp tục được thực hiện, thị trường có thể kỳ vọng sớm khắc phục tình trạng thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình và thấp.