Công ty Bất động sản Khải Hoàn Land, một trong những công ty môi giới bất động sản tại TP.HCM, có kế hoạch niêm yết cổ phiếu trên Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE) trong năm nay. Do mới trở thành công ty đại chúng, chưa giao dịch trên UPCom, Khải Hoàn Land sẽ tổ chức chào bán cổ phiếu ra công chúng để đáp ứng các điều kiện niêm yết theo quy định mới.
Tuy nhiên, thay vì chào bán cổ phiếu của công ty ra công chúng để tăng vốn điều lệ, Khải Hoàn Land lựa chọn chào bán cổ phần của một cổ đông lớn ra công chúng nhằm đáp ứng điều kiện về tỷ lệ sở hữu của các cổ đông trước khi niêm yết cổ phiếu.
Cụ thể, ông Phan Tuấn Nghĩa công bố chào bán 16 triệu cổ phiếu thông qua đấu giá công khai trên HOSE, với giá khởi điểm 10.000 đồng/cổ phiếu. Thời gian tổ chức đầu giá là ngày 19/4/2021.
Theo các thông tin được công bố, ông Phan Tuấn Nghĩa là con trai của bà Nguyễn Thị Lệ Thuý - chị gái ông Nguyễn Khải Hoàn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Khải Hoàn Land.
Hồi tháng 8/2020, Ông Nghĩa đã mua 9,4 triệu cổ phần chào bán riêng lẻ trong đợt phát hành tăng vốn của Khải Hoàn Land với giá 10.000 đồng/cổ phiếu và trở thành cổ đông lớn với tỷ lệ sở hữu 5,8% vốn điều lệ.
Sau đó, ông Nghĩa nhận chuyển nhượng thêm cổ phần từ ông Nguyễn Khải Hoàn và Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu, nâng số cổ phần sở hữu lên hơn 39,6 triệu đơn vị, tương ứng hơn 24,7% vốn của Khải Hoàn Land. Giá chuyển nhượng cổ phiếu trong các giao dịch này không được tiết lộ.
Ngoài ông Nghĩa, theo bản cáo bạch của đợt đấu giá, cổ đông lớn nhất của Khải Hoàn Land là ông Nguyễn Khải Hoàn, nắm giữ 57,6 triệu cổ phiếu, tương ứng 36% vốn; thứ hai là bà Trần Thị Thu Hương - vợ ông Hoàn, nắm giữ 25,6 triệu cổ phiếu, tương ứng 16% vốn.
Điểm khác biệt lớn nhất giữa việc chào bán từ cổ đông hiện hữu và phát hành thêm cổ phiếu mới nằm ở đích đến của khoản tiền. Trong trường hợp Khải Hoàn Land lựa chọn phát hành thêm cổ phiếu mới, công ty là đơn vị đứng ra chào bán và số tiền thu về từ đợt phát hành sẽ trở thành một nguồn và thặng dư vốn nếu giá chào bán cao hơn mệnh giá để bổ sung cho hoạt động kinh doanh.
Tuy nhiên, trường hợp cổ đông hiện hữu chào bán, số tiền thu về từ đợt chào bán sẽ về tay cá nhân ông Nghĩa. Số tiền chênh lệch giữa mức giá đấu thành công và mức giá đầu tư trung bình ban đầu của ông Nghĩa chính là lợi nhuận mà cổ đông lớn này nhận được thông qua đợt đấu giá.
Theo công ty tư vấn đợt đấu giá, dù mức giá khởi điểm là 10.000 đồng, nhưng mức giá cổ phiếu Khải Hoàn Land theo phương pháp định giá so sánh P/B là hơn 18.000 đồng/ cổ phần.
Một doanh nghiệp đang thực hiện IPO và niêm yết trên HOSE là Công ty Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Dat Xanh Services – DXS). Cuối tháng 3, công ty đã thông qua kế hoạch chào bán tối đa hơn 71,66 triệu cổ phiếu, tương đương 20% vốn sau đợt phát hành. Trong đó, cổ đông hiện hữu chào bán hơn 35,8 triệu cổ phiếu và 35,83 triệu cổ phiếu sẽ phát hành mới.
Đợt IPO sẽ diễn ra từ ngày 29/3 đến 19/4 theo hình thức phân phối qua đại lý là Công ty chứng khoán Bản Việt (VCSC) với mức giá chào bán là 32.000 đồng/ cổ phần.
Dat Xanh Services tổ chức giới thiệu đợt IPO với các nhà đầu tưGiống như Khải Hoàn Land, việc cháo bán từ cổ đông hiện hữu cũng sẽ là cơ hội cho các cổ đông lớn “chốt lời”. Hiện tại, cổ đông lớn nhất của Dat Xanh Services chính là Tập đoàn Đất Xanh, nắm giữ 84,2% cổ phần.
Dat Xanh Services được thành lập năm 2011 với mức vốn điều lệ đăng ký là 54 tỷ đồng, sau mười năm hoạt động và 5 lần tăng vốn, vốn điều lệ hiện tại của đã hơn 3.224 tỷ đồng. Quy mô vốn của công ty được tăng chủ yếu trong năm 2019 thông qua việc phát hành theo mệnh giá cho cổ đông hiện hữu, chủ yếu là Tập đoàn Đất Xanh nắm giữ.
Để đảm bảo cho hoạt động “chốt lời”, việc chào bán cổ phiếu Dat Xanh Services có nguyên tắc ưu tiên. Số cổ phiếu thuộc sở hữu của cổ đông hiện hữu (Tập đoàn Đất Xanh) sẽ được ưu tiên phân phối trước để có sự linh hoạt tối đa về phương án sử dụng vốn cho Đất Xanh.
Như vậy, dù công ty đưa ra mức định giá hấp dẫn là 32.000 đồng/ cổ phần và kỳ vọng niêm yết ở mức giá trên 40.000 đồng/ cổ phần, song nhà đầu tư tham gia đợt IPO không phải là những người hưởng lợi lớn nhất từ đượt chào bán.
Rõ ràng, việc lựa chọn phương án tăng vốn bằng mệnh giá cho cổ đông lớn sau đó, các cổ đông này thực hiện chào bán ra công chúng và thì chênh lệch giá trên thị trường sẽ là điểm bất lợi của doanh nghiệp trong mắt nhà đầu tư. Đồng thời nhà đầu tư cũng dễ dàng dự báo một lượng hàng giá rẻ có thể được chốt lời khi công ty này niêm yết.
