Khúc mắc tính tiền sử dụng đất

Doanh nghiệp 'khó sống'

Đầu tư và kinh doanh cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp và khu đô thị, bà Đinh Thị Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Trung Quý - Bắc Ninh cho biết đang gặp khó khăn trong khâu tính tiền sử dụng đất của các dự án. 

Theo Luật Đất đai, thời điểm thu tiền sử dụng đất là khi Nhà nước quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất cho dự án.

Tuy nhiên, trên thực tế, hoạt động của dự án được tính từ thời gian giao đất trên thực địa, khi đó doanh nghiệp mới có thể tiến hành các hoạt động đầu tư, xây dựng, cho thuê đối với các nhà đầu tư thứ cấp. 

Mặt khác, thời gian tính từ khi có quyết định giao đất đến khi giải phóng xong mặt bằng và giao đất thực địa cho chủ đầu tư thường kéo dài ít nhất từ 6 tháng đến 2 năm. 

Cách tính này đã gây "thiệt thòi" rất lớn cho các chủ đầu tư. "Doanh nghiệp chúng tôi vừa phải nộp 2 tỷ đồng tiền sử dụng đất cho một dự án đầu tư theo quyết định của cơ quan thuế. Nếu không nộp, chúng tôi sẽ vi phạm pháp luật, trong khi thực tế, doanh nghiệp chưa được giao đất thực địa, chưa thực hiện hoạt động đầu tư", bà Loan chia sẻ. 

Đó là chưa kể những dự án lớn trên 300ha không thể giao đất một lần, nhiều dự án của Trung Quý hiện đã nhận giao đất lần thứ 12, thời gian giao đất kéo dài, gây ảnh hướng đến tiến độ đầu tư dự án.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng "chịu thiệt" về miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ và khoản 7 Điều 3 Nghị định 123/2017/NĐ-CP, nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản tối đa không quá 3 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước. 

Trên thực tế, nhiều dự án phải giao đất nhiều lần do quy mô lớn, thời gian giải phóng mặt bằng và giao đất kéo dài và chủ đầu tư không được tính ưu đãi thêm thời gian miễn tiền thuê đất.

Mặt khác, theo bà Loan, việc định giá đất các dự án đang còn nhiều vướng mắc rất lớn. Nếu định giá đất theo giá thị trường, giá tiền sử dụng đất tăng cao, doanh nghiệp rất "khó sống". 

Chủ doanh nghiệp này cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần tìm ra phương pháp định giá đất phù hợp, "có tâm", tránh việc một số nhân viên định giá đất sợ trách nhiệm, xác định giá đất quá cao khiến doanh nghiệp gặp khó. 

Vẫn bế tắc hướng giải quyết

Thừa nhận những vướng mắc rất lớn của dự án bất động sản liên quan đến việc giao đất, tính tiền sử dụng đất, luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư DVL Ventures cho rằng, khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai năm 2013 quy định, thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là khi nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Tại khoản 3 điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP cũng quy định, thời hạn nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước lần đầu chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước của cơ quan thuế.

Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp chưa được giao đất thực địa thì chưa thể làm thủ tục xin giấy phép xây dựng để triển khai dự án. Bên cạnh đó, pháp luật đầu tư cũng cho phép tính thời gian hoạt động dự án từ thời gian giao đất thực địa.

Chính vì vậy, nếu vẫn tính thời gian giao đất từ khi có quyết định giao đất, vô hình chung, nhà đầu tư sẽ phải chịu tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ngay cả trong thời gian chưa nhận bàn giao đất trên thực địa.

Tuy nhiên, theo ông Chung, vấn đề ở đây là nếu không tính tiền sử dụng đất ngay từ thời điểm giao đất cũng sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến cả Nhà nước và nhà đầu tư. 

Thực tế cho thấy, nhiều dự án đã giao đất trên giấy tờ nhưng không tính tiền sử dụng đất ngay tại thời diểm đó đã dẫn đến giá trị tiền sử dụng đất tại thời điểm giao đất theo quyết định và trên thực địa quá khác xa nhau. Điều này khiến Nhà nước và nhà đầu tư không thống nhất được về giá tiền sử dụng đất.

Hàng trăm dự án bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh đang phải ngừng triển khai nhiều năm chỉ vì chưa thể tính được tiền sử dụng đất, dù chủ đầu tư rất sẵn sàng đóng tiền chính là minh chứng rõ nhất cho vướng mắc này.

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, hơn 50% vướng mắc của các dự án triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất rất do khó xác định thời điểm tính giá đất và giá đất theo giá thị trường.

Theo số liệu từ Sở Tài nguyên và môi trường TP. Hồ Chí Minh, có đến 40 dự án với hàng chục nghìn căn hộ chưa cấp giấy chứng nhận chủ quyền do đang phải chờ thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung của chủ đầu tư.

Chính vì vậy, việc tính tiền sử dụng đất tại thời điểm nào vẫn là nút thắt rất lớn, chưa có lời giải. 

Tại hội thảo về giải pháp tháo gỡ khó khăn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và CLB Bất động sản Hà Nội tổ chức hôm qua, ông Chung đề xuất giải pháp rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần tính giá trị tiền sử dụng đất tại cùng thời điểm giao đất. 

Đồng thời, việc giao đất cần phải thực hiện đồng bộ cả trên giấy tờ và thực địa để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cả cơ quan thực thi, chính quyền địa phương. 

Nói là như vậy, song để giao đất đồng bộ cả trên giấy tờ và thực địa là điều không hề đơn giản, bởi nó chịu ảnh hưởng rất lớn từ khâu giải phóng mặt bằng và các thủ tục khác có liên quan.