Vấn đề then chốt trong tháo gỡ vướng mắc đất đai

Phó thủ tướng Trần Hồng Hà khẳng định, định giá đất là vấn đề then chốt trong giải quyết những khó khăn, vướng mắc, vi phạm về đất đai hiện nay. 

Tại cuộc họp về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44 của Chính phủ quy định về giá đất, ông Hà cho rằng, những sai phạm về định giá đất chủ yếu là do áp dụng sai phương pháp hoặc sử dụng dữ liệu đầu vào không khách quan, minh bạch, thiếu chính xác. 

Bên cạnh đó, việc áp dụng, vận dụng phương pháp định giá phức tạp, trong khi cơ sở dữ liệu giá đất trên thị trường chưa đầy đủ, tin cậy dẫn đến mỗi phương pháp cho ra một kết quả khác nhau.

Sau hơn 9 năm thi hành, một số quy định về phương pháp định giá đất đã bộc lộ hạn chế, tồn tại. Một số địa phương còn lúng túng trong áp dụng thực hiện và làm ảnh hưởng đến tiến độ xác định giá đất.

Nhiều phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với điều kiện thực tế về thông tin thị trường. Quyền sử dụng đất còn thiếu minh bạch, chưa phù hợp với công tác quản lý Nhà nước về giá đất trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất. 

Bên cạnh đó, quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể dẫn đến có trường hợp một thửa đất áp dụng các phương pháp khác nhau cho các kết quả khác nhau.

Để khắc phục thực trạng này, theo ông Hà, trong thời gian tới, Luật Đất đai sửa đổi sẽ là cơ sở pháp lý quan trọng để thiết lập cơ sở dữ liệu giá đất, xây dựng bản đồ giá trị đất đai làm cơ sở áp dụng mọi phương pháp định giá.

Trước mắt, trong khi chờ đợi Luật Đất đai có hiệu lực, các cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn định giá cần thống nhất về cách thức lựa chọn, áp dụng phương pháp định giá đất. 

Phó thủ tướng nhấn mạnh, giá đất cần bảo đảm trung thực, khách quan, "sát, đúng, phù hợp với giá trị thị trường", ít phụ thuộc vào ý chí chủ quan, "được cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn, định giá đất, cơ quan thực thi pháp luật tin tưởng".

Vì vậy, cần thiết phải ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44 để kịp thời hoàn thiện các quy định về phương pháp định giá đất, đổi mới trình tự xác định giá đất cụ thể, giúp khơi thông nguồn lực đất đai.

Nghị định cũng thống nhất triển khai thực hiện việc UBND tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể theo quy định tại Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 6/5/2023 của Chính phủ.

Mục đích sửa đổi, bổ sung các quy định về phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục áp dụng các phương pháp định giá đất phù hợp với điều kiện nguồn thông tin, dữ liệu đầu vào và điều kiện thực tiễn triển khai, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, xử lý các tồn đọng, bất cập trong công tác định giá đất, đẩy mạnh việc thu ngân sách, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án triển khai tại các địa phương.

Hoàn thiện các phương pháp định giá đất

Tuy nhiên, trước những ý kiến trái chiều về việc bỏ phương pháp thặng dư trong thời gian vừa qua, nhiều ý kiến cho rằng, nên giữ lại phương pháp này để định giá đất. 

Theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, để phát huy những điểm tích cực và tránh những "mặt trái" của phương pháp thặng dư, dự thảo nghị định cần có hướng dẫn chi tiết, cụ thể hơn nữa trong việc xác định các yếu tố giả định ban đầu như dự kiến mức sinh lời trong tương lai, dự báo các khoản chi phí phát sinh khi triển khai dự án.

Đồng thời, dự thảo cần xây dựng bộ tiêu chí trong trường hợp cần áp dụng thêm phương thức định giá kiểm chứng tuỳ thuộc vào khả năng thu thập dữ liệu, điều kiện khu đất được định giá. 

Đồng tình với ý kiến của ông Lực, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Văn Chi đề nghị, dự thảo nghị định cần thiết kế điều kiện áp dụng một thửa đất chỉ áp dụng được 1 phương pháp, hoặc từ 2 phương pháp định giá trở lên; quy định phương pháp thu thập nguồn thông tin giá đất khoa học, chặt chẽ. 

Phó tổng Thanh tra Chính phủ Lê Sỹ Bảy cho rằng, quan trọng nhất là phải công khai nội dung phương pháp định giá, thông tin dữ liệu đầu vào và kết quả định giá.

"Việc thu thập thông tin đầu vào rất quan trọng, nếu thông tin không chuẩn thì áp dụng phương pháp nào cũng không có kết quả chính xác được", Thứ trưởng Bộ Công an Lê Văn Tuyến nói.

Ông Tuyến cho biết thêm, sai phạm chủ yếu trong định giá đất đai là do thông đồng giữa cán bộ định giá, cơ quan quản lý và doanh nghiệp để định giá đất thấp hơn giá quy định, chứ không phải do phương pháp.

Do đó, việc rõ ràng, công khai minh bạch các thông tin trong định giá đất cũng là điều được ông Nguyễn Tiến Thoả, Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá cho rằng sẽ giúp người thực hiện hiểu đúng, vận dụng đúng, góp phần giúp các cán bộ làm công tác định giá đất yên tâm, tin tưởng.

Phó thủ tướng lưu ý, ngay cả khi dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua cho phép áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, những phương pháp định giá khác vẫn cần được áp dụng đối với những khu vực chưa thu thập đầy đủ dữ liệu đất đai theo vùng giá trị. 

Những địa phương theo dõi sát được giá biến động của thị trường đất đai trên địa bàn, có thể tiến tới áp dụng phương pháp vùng giá trị để định giá đất.