Đánh thuế nhà ở: Cần có 2 sắc thuế thay cho tiền sử dụng đất

Dù thuế nhà ở là vấn đề không mới và từng được đưa ra bàn luận nhiều lần trước đây, tuy nhiên khi Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề cập trong buổi họp góp ý một dự thảo nghị quyết của Quốc hội về tỉnh Thanh Hóa mới đây thì ngay lập tức thu hút sự chú ý của các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng vấn đề đánh thuế nhà ở đã được HoREA kiến nghị nhiều lần.

Theo ông Châu, Việt Nam đang hội nhập quốc tế ngày càng sâu, rộng bằng việc ký nhiều hiệp định, gia nhập các tổ chức quốc tế nên hệ thống luật pháp cũng phải tương đồng.

Hệ thống pháp luật nên được hoàn thiện theo hướng, nhà nước chỉ thu thuế của người dân và doanh nghiệp bằng 3 loại là: thuế, phí và lệ phí.

Tuy nhiên hiện nay, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên đang tồn tại một khoản thu đó là tiền sử dụng đất, khoản thu này thuộc ngân sách địa phương, không được xếp vào danh mục các loại thuế (do không bị điều chỉnh bởi Luật thuế, phí và lệ phí) nhưng được nhà nước thu nên xếp vào khoản tương tự như thuế.

Đây là khoản trực thu, tức là nhà nước thu trực tiếp từ cá nhân, hộ gia đình hoặc doanh nghiệp nhưng do cách tính nên đang trở thành "gánh nặng" của doanh nghiệp mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.

Thực tế hiện nay, nhà nước cho thuê đất với thời hạn lên đến mấy chục năm nhưng lại thu tiền sử dụng đất một lần. Điều này dẫn đến tình trạng chỉ một nhiệm kỳ thu được tiền trên dự án đó, còn những nhiệm kỳ sau thì không, dẫn đến nguồn thu bị hẹp dần hoặc hết nguồn thu.

Ví dụ một doanh nghiệp bất động sản triển khai dự án vào năm 2021 và tiến hành nộp tiền sử dụng đất một lần cho 50 năm, thì nhiệm kỳ tiếp theo sẽ không còn nguồn thu từ dự án đó nữa.

Điều này về lâu dài không thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế và cũng không phù hợp với nguyên tắc của thuế là: mở rộng diện thu, bồi dưỡng nguồn thu và thu lâu dài bền vững, ổn định.

Từ thực trạng đó, ông Châu cho rằng cần phải thay đổi bằng cách bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất và thay vào bằng 2 sắc thuế.

Một là thuế đánh trên hành vi chuyển đổi mục đích sử dụng đất (thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất) nông nghiệp thành đất đô thị, đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất công nghiệp…

Hai là thuế bất động sản được thu dựa trên giá trị nhà đất.

Ông Châu đặt vấn đề, hiện nay trong Luật thuế có thuế sử dụng đất nông nghiệp, vậy tại sao không có thuế sử dụng đất ở?

Chẳng hạn nhà nước quy hoạch phát triển một khu đô thị trên diện tích đất nông nghiệp. Lúc đó, diện tích đất này sẽ được chuyển từ mục đích đất trồng lúa thành đất đô thị, trong đó có đất ở và giá trị đất sẽ thay đổi nhờ quy hoạch của nhà nước.

Do vậy, người thực hiện dự án khu đô thị đó phải nộp thuế cho nhà nước sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đó chính là thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thuế này thu khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất.

Nếu nói là áp dụng thuế này thì ngân sách sẽ bị giảm khoảng 85% so với cách tính thu tiền sử dụng đất hiện hành. Cho nên cần phải bổ sung sắc thuế thứ 2, là thuế bất động sản.

Thuế bất động sản này sẽ được thu dựa trên giá trị nhà đất, đây cũng chính là loại thuế mà chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ vừa đề cập.

Ví dụ như ở Mỹ, các tiểu bang được quyền áp dụng thuế suất thu vào ngân sách của tiểu bang. Chẳng hạn ở bang California thì thuế bất động sản là 1,25% và họ tính trong vòng 83 năm sẽ thu được 100% giá trị bất động sản đó và mở ra vòng thu 83 năm tiếp theo. Do đó họ có nguồn thu bền vững, lâu dài và ổn định.

Với cách tính này thì khi thu thuế đánh trên hành vi chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngân sách sẽ bị giảm đi so với cách tính thu tiền sử dụng đất hiện nay nhưng sẽ được bù lại bằng nguồn thu của thuế bất động sản.

Hơn nữa, khi triển khai như vậy nhà nước không chỉ có nguồn thu bền vững, lâu dài và ổn định mà còn góp phần minh bạch thị trường bất động sản, kéo giá nhà xuống.

Ông Châu cũng đề nghị việc ban hành Luật thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thuế bất động sản phải thực hiện song song với việc bãi bỏ khái niệm “tiền sử dụng” đất để tránh tình trạng thuế chồng thuế.

Về vấn đề phạm vi thí điểm, chủ tịch HoREA cho rằng nên xây dựng hẳn một đề án để thí điểm trên phạm vi toàn quốc, có thời hạn nhất định và sau thời gian thí điểm nếu các sắc thuế phát được vai trò thúc đẩy, dẵn dắt thị trường bất động sản phát triển thì tiến hành luật hóa.