Kịch bản khủng hoảng bất động sản Hồng Kông năm 1997 sẽ lặp lại?

Mới đây Hồng Kông đã kỷ niệm 20 năm kể từ ngày được Anh trao trả cho Trung Quốc, gợi nhớ đến cuộc khủng hoảng tài chính châu Á đã diễn ra trong năm đó.

Thái Lan là nơi khởi đầu cuộc khủng hoảng, đồng baht Thái rớt giá mạnh. Tình trạng này nhanh chóng lan rộng ra khắp khu vực, trong đó có Hồng Kông. Cơn bão đầu cơ tấn công đồng đô la Hồng Kông đã khiến cho lãi suất qua đêm tăng và thị trường cổ phiếu suy giảm. 

Đó suy cho cùng là một cuộc chiến mà Chính phủ đã giành chiến thắng, nhưng các yếu tố khác đã tạo nên sự bất ổn trong thị trường bất động sản, bao gồm điều kiện cho thuê chặt hơn, lãi suất cao hơn, và cơ quan quản lý mới cam kết tăng đáng kể nguồn cung căn hộ để ở. 

Vào thời điểm giá thị trường ở mức cao kỷ lục, khả năng chi trả ở mức thấp kỷ lục và đầu cơ tăng cao, lòng tham nhanh chóng biến thành nỗi lo sợ, giá văn phòng, nhà ở và mặt bằng bán lẻ giảm 71%, 60% và 52% từ năm 1997 đến 2003.

Câu hỏi được đặt ra lúc này là liệu kịch bản năm 1997 đang lặp lại và liệu chúng ta có phải đổi mặt với một khủng hoảng bất động sản sắp diễn ra ở một mức độ tương tự?

Một số dữ liệu thực sự cho thấy nét tương đồng với những năm giữa thập niên 90, giá cao kỷ lục, khả năng chi trả thấp (được tính bằng tỉ lệ giá trung bình/ thu nhập hộ gia đình), và viễn cảnh nguồn cung và lãi suất tăng cao trong những năm tới. 

Vậy liệu giá bất động sản có được điều chỉnh với quy mô tương tự như giai đoạn từ năm 1997 đến năm 2003?

Bất chấp sự tương đồng, những khía cạnh khác của thị trường vẫn có vẻ khá mạnh, lãi suất thực vẫn giữ ở mức âm, tỉ số vốn vay ở mức thận trọng, nguồn cung vẫn bị hạn chế trong nhiều năm tới, thanh khoản dồi dào và ngay cả các ngân hàng cũng đã được tôi luyện để chống chọi tốt hơn các khủng hoảng tín dụng trong tương lai. 

Thêm vào đó, Chính phủ cũng đã đưa ra một loạt các biện pháp để giảm việc mua ở nước ngoài, kiềm chế mức độ tăng giá, cân bằng cho vay và giảm hiện tương đầu cơ ồ ạt như trong quá khứ.

Dựa trên các yếu tố căn bản như trên, khó có khả năng giá trị bất động sản bị điều chỉnh đột ngột và ở mức độ lớn như trước kia. Giá trị nhiều khả năng sẽ đạt đỉnh sau 14 năm tăng liên tục, theo sau đó là một giai đoạn tương đổi ổn định về giá. 

Kịch bản thị trường bất động sản sụp đổ đã từng xảy ra do những sự kiện bên ngoài lãnh thổ Hồng Kông và do những điểm yếu không được nhận thấy hoặc dự đoán trước. 

Ngày này, nguyên nhân được nhắc đến nhiều nhất là việc ngày càng có nhiều các trung gian tài chính phi ngân hàng hoạt động vượt tầm kiểm soát của Chính phủ. 

Tuy vậy ít ra thì những rủi ro này đã được xác định và được đưa ra thảo luận rộng rãi. Nếu chúng ta có thể học hỏi bất cứ điều gì từ quá khứ, thì chính những rủi ro tiềm ẩn mà chúng ta không biết mới là điều chúng ta cần lo sợ và đề phòng.