Kiểm soát giá nhà đất: Không chỉ 'trần lợi nhuận' mà cần 'lối thoát pháp lý' và 'cơ chế vốn thực tế'

Ba yếu tố phải song hành

Giá nhà đất tăng cao đang là vấn đề nóng trên bàn nghị sự. Trong bối cảnh đó, Bộ Xây dựng đã đưa dự thảo nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản gồm ba nội dung chính là thành lập trung tâm giao dịch bất động sản, các giải pháp chính sách cho vay đối với người mua nhà và chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp ra lấy ý kiến của các bộ, ngành đối và dự kiến trình Chính phủ xem xét, ban hành trong tháng 10/2025.

Đánh giá về dự thảo này, đại diện một doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM cho biết, cộng đồng doanh nghiệp đón nhận với tâm thế vừa kỳ vọng vừa thận trọng. Dự thảo nghị quyết có thể là bước ngoặt giúp thị trường trở lại cân bằng nhưng cũng tiềm ẩn nhiều thách thức nếu thiếu sự phối hợp giữa ba yếu tố: kiểm soát lợi nhuận minh bạch – chi phí vốn thực tế – rút ngắn pháp lý đầu tư.

Đơn cử như nội dung khống chế lợi nhuận định mức tối đa 20% tổng vốn đầu tư, kể cả tiền sử dụng đất, cho các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. Nguyên tắc này nhằm tránh hiện tượng “thổi giá”, “làm giá”, đồng thời bảo đảm tính hợp lý trong lợi ích của doanh nghiệp. 

Tuy nhiên, lợi nhuận 20% không phải là con số cố định trên toàn quốc. UBND các tỉnh, thành sẽ xác định chi phí hợp lý và lợi nhuận cụ thể dựa trên suất vốn đầu tư, mặt bằng giá đất và điều kiện từng khu vực. 

Chính sự khác biệt này nếu không được hướng dẫn thống nhất sẽ dễ dẫn đến “độ vênh chính sách”, nơi doanh nghiệp cùng một mô hình nhưng chịu cách tính khác nhau, ảnh hưởng đến sự công bằng trong đầu tư.

Điểm mấu chốt khác là xác định chi phí hợp lý. Hiện chi phí được chấp nhận bao gồm đất, xây dựng, thiết kế, quản lý, lãi vay và bán hàng. Tuy nhiên, lãi vay là phần quan trọng nhất trong chi phí vốn lại đang bị bó hẹp. Trong khi chi phí sử dụng vốn thực tế tại Việt Nam khoảng 10–15%/năm mà mức được hạch toán chỉ 8–10%, khiến doanh nghiệp bị “thiếu chi phí hợp pháp” ngay trên sổ sách. 

Khi đó, dự án có thể chuyển từ lời sang lỗ chỉ vì cơ quan kiểm toán không công nhận khoản chi tài chính thực tế. Đó là rủi ro lớn nhất của chính sách nếu thiếu khung hướng dẫn minh bạch và nhất quán giữa các cấp thẩm định.

Bên cạnh bài toán tài chính, theo đại diện doanh nghiệp này thì pháp lý vẫn là rào cản lớn nhất. Một dự án nhà ở tại Việt Nam hiện mất trung bình 3–5 năm để hoàn thiện toàn bộ thủ tục đầu tư gồm quy hoạch,đất đai, cấp phép. 

Nếu quy trình này không được rút gọn thì mọi ưu đãi về giá đất hay giới hạn lợi nhuận sẽ bị “ăn mòn” bởi chi phí cơ hội và lãi vay chồng chất. Doanh nghiệp kỳ vọng Chính phủ sẽ đồng thời ban hành một cơ chế pháp lý rút gọn, gom các thủ tục hành chính thành một quy trình thống nhất, có thể thực hiện qua cổng đầu tư số, minh bạch tiến độ xử lý và cho phép địa phương ủy quyền quyết định nhanh.

Ngoài ra, chính sách kiểm soát giá chỉ thực sự hiệu quả nếu được nhìn như một “cơ chế hai chiều”, kiểm soát đầu cơ nhưng cũng khuyến khích đầu tư bền vững. Lợi nhuận 20% là hợp lý nếu chi phí vốn được tính đúng và thời gian pháp lý được rút ngắn. 

Nhưng nếu chi phí thực không được công nhận, còn thủ tục vẫn kéo dài, doanh nghiệp sẽ không còn động lực tham gia vào phân khúc nhà ở giá phù hợp, phân khúc mà thị trường đang rất cần.

Điều doanh nghiệp mong đợi không phải là nới trần, mà là minh bạch “luật chơi”. Khi Nhà nước kiểm soát bằng dữ liệu, bằng quy trình rõ ràng và bằng chi phí thực tế, thì giá sẽ không còn là rào cản, mà là nền tảng cho một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.

“Chính sách kiểm soát giá chỉ bền vững khi ba yếu tố song hành: lợi nhuận được kiểm soát minh bạch,chi phí vốn được phản ánh thực tế, pháp lý được rút ngắn. Nếu chỉ siết trần mà không tháo nút, chính sách sẽ vô tình biến “nhà đầu tư nhà giá phù hợp” thành “nhà đầu tư không phù hợp với thực tế thị trường”, vị đại diện doanh nghiệp nói thêm.

“Siết” và “mở” phải đúng chỗ

Bên cạnh cơ chế kiểm soát lợi nhuận và chi phí đầu tư, một điểm nhấn quan trọng khác trong dự thảo nghị quyết là chính sách kiểm soát cho vay tín dụng mua nhà ở. 

Theo đại diện doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM thì đây là biện pháp hướng tới mục tiêu kiềm chế đầu cơ và ổn định giá, nhưng hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc rất lớn vào cách áp dụng. 

Việc giới hạn cho vay 50% đối với căn thứ hai và 30% đối với căn thứ ba là hợp lý về mặt lý thuyếtnhưng nếu triển khai cứng nhắc, có thể tạo ra tác dụng ngược. Nhiều người dân mua nhà thứ hai vì mục đích tích lũy, cho thuê hoặc chuẩn bị chỗ ở cho con cái, sử dụng tài sản vay vốn kinh doanh... là những nhu cầu chính đáng chứ không phải đầu cơ. Khi bị siết tín dụng đồng loạt, nhóm này sẽ bị “vạ lây”, khiến thanh khoản thị trường sụt giảm mà giá nhà chưa chắc đã hạ.

“Điều doanh nghiệp và thị trường mong đợi là một chính sách linh hoạt khi vẫn kiểm soát đầu cơ bằng đòn bẩy tài chính, nhưng đồng thời duy trì dòng vốn cho nhu cầu ở thật và phát triển nhà giá phù hợp”, đại diện doanh nghiệp kỳ vọng và nói thêm nếu “siết” mà không “mở” đúng chỗ, thị trường có thể không giảm giá mà chỉ đóng băng, một kết cục mà cả Nhà nước, ngân hàng lẫn doanh nghiệp đều không mong muốn.

Đồng quan điểm ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, chính kiểm soát tín dụng mới chỉ xử lý phần ngọn, chưa chạm đến gốc rễ cung – cầu. Bởi nguồn cung hiện nay lệch hẳn về phân khúc trung và cao cấp, còn nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội rất ít và gần như biến mất.

Việc siết tín dụng không giúp tạo thêm những căn nhà có giá phù hợp. Người thực sự có nhu cầu mua để ở vẫn không tìm được sản phẩm vừa túi tiền. Nếu cung không được khơi thông, giá sẽ không thể điều chỉnh thực chất.

Có thể xem việc siết tín dụng căn nhà thứ hai, thứ ba là “phanh an toàn” cần thiết để ngăn giá ảo và đầu cơ lan rộng. Nhưng nếu chỉ dừng ở đó, mà không song hành với chính sách khơi thông nguồn cung, hỗ trợ nhà ở vừa túi tiền và cải thiện pháp lý dự án, cú phanh này rất dễ biến thành “rào cản” khiến dòng vốn phục hồi bị tắc nghẽn.

“Thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ cần kiểm soát, mà quan trọng hơn là phải được tái cân bằng, nơi người mua thật có thể tiếp cận nhà ở phù hợp, doanh nghiệp xoay vòng vốn bền vững và giá nhà trở về đúng giá trị thực”, ông Quang nhấn mạnh.

Dòng tiền đầu tư có bị nghẽn mạch?

Theo ông Quang, việc kiểm soát vay căn nhà thứ 2 và thứ 3 có thể làm giảm thanh khoản trên thị trường, đặc biệt ở phân khúc sơ cấp, nơi các chủ đầu tư phụ thuộc lớn vào dòng tiền từ nhóm nhà đầu tư.

“Thị trường hiện nay là thị trường của các chủ đầu tư. Hầu hết dự án đang bán ra đều là sản phẩm mới, với khoảng 70% người mua là nhà đầu tư đã sở hữu nhiều bất động sản và thường dùng đòn bẩy tài chính. Khi nhóm này bị chặn tín dụng, dòng tiền đầu tư sẽ chững lại, các dự án mới khó bán hàng và tiến độ có thể bị chậm lại”, ông Quang phân tích và cho biết, nguồn cầu ở thật chưa đủ lớn để thay thế cầu đầu tư, nên giao dịch có thể sụt giảm đáng kể, tạo hiệu ứng “lạnh” ngắn hạn cho thị trường.

Ông Võ Thành Đạt, Tổng giám đốc Công ty CP Kinh doanh Westland nhìn nhận việc kiểm soát vay căn nhà thứ 2 và thứ 3 tác động mạnh nhất đến các chủ đầu tư, chứ không phải người mua cá nhân.

“Chẳng hạn một dự án 1.000 căn hộ mở bán cần dòng tiền luân chuyển liên tục. Khi lượng người mua ở thật không đủ, chủ đầu tư thường nhờ đến nhóm nhà đầu tư vệ tinh, những người vay vốn để tạo thanh khoản ban đầu. Chính sách mới sẽ chặn hẳn hình thức này,” ông Đạt nói.

Theo ông Đạt, điều đó đồng nghĩa với việc doanh nghiệp không còn khả năng bán hàng bằng ‘đòn bẩy mềm’ như những chính sách hỗ trợ lãi suất 0%, thanh toán 20% nhận nhà hay trả chậm hai năm, là những công cụ kích cầu phổ biến trong giai đoạn thị trường khó khăn.

Trong khi đó, ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc học viện Eagle Academy cho rằng, tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong hoạt động cho vay của ngân hàng, nếu kiểm soát cho vay căn thứ 2, thứ 3 trước mắt sẽ giảm hoạt động kinh doanh nhưng cũng chưa chắc đảm bảo được dòng vốn sẽ được nắn chuyển qua các lĩnh vực sản suất kinh doanh.