Sóng đầu cơ thổi giá nhà ở

Giá chung cư cao nhất từ trước tới nay

"Giá chung cư đang tăng cao nhất từ trước tới nay" nhận định của bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam tại một diễn đàn kinh tế tổ chức mới đây đã khắc họa rõ nét thực trạng "giá nóng bỏng tay" trên thị trường bất động sản.

Theo bà Dung, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một giai đoạn tăng giá phi mã, đặc biệt là tại phân khúc căn hộ. Mức giá chung cư trung bình tại Hà Nội đã chạm ngưỡng 80 triệu đồng/m2 và tại TP.HCM là 85 triệu đồng/m2.

Điều đáng nói, đây là con số bình quân cho tất cả các phân khúc đang chào bán, từ trung cấp, cao cấp đến hạng sang. Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá rẻ, vốn là lựa chọn của số đông, đã "hoàn toàn biến mất khỏi thị trường trong bảy năm trở lại đây".

Thậm chí, tại những vị trí đắc địa, mức chung cư giá thậm chí có thể lên tới 150 - 200 triệu đồng/m2, bà Dung cho biết.

Gánh nặng của đà tăng giá này được thể hiện rõ nét qua phân tích của TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia.

Ông Lực chỉ ra một thực tế đáng báo động, giá nhà ở tại Việt Nam đang ở mức cao đáng lo ngại. Năm 2025, một người lao động có thu nhập trung bình cần gần 26 năm tích luỹ mới mua được một căn hộ. Trong khi đó, mức bình quân trên thế giới chỉ khoảng 15 năm.

Đáng chú ý, con số này đang ngày càng tăng "sốc", năm ngoái người dân chỉ mất 23 năm, năm nay đã vọt lên 26 năm mới có thể mua được nhà. Điều này cho thấy một thực tế rõ ràng rằng, với những người có thu nhập trung bình, việc sở hữu nhà ở ngày càng trở nên khó khăn hơn.

"Chính vì vậy, sự sốt ruột của Thủ tướng Chính phủ về câu chuyện giá chung cư trong thời gian gần đây là hoàn toàn dễ hiểu. Chính phủ chắc chắn sẽ có giải pháp kiểm soát, bình ổn giá nhà ở, không thể để thế này được", ông Lực nhấn mạnh.

Ông đồng thời cảnh báo, nếu không có giải pháp đưa giá chung cư về mức hợp lý hơn, hệ quả sẽ rất nguy hiểm – không chỉ cho người mua, mà cả ngân hàng lẫn chủ đầu tư.

Nhiều chủ đầu tư chủ ý tăng giá nhà ở

Theo vị chuyên gia kinh tế này, có tám nguyên nhân chính dẫn đến việc giá nhà ở liên tục leo thang. Nguyên nhân đầu tiên chính là vướng mắc pháp lý. Thời gian vừa qua, thủ tục pháp lý quá nhiều ách tắc, cộng với tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm khiến nguồn cung bị thiếu hụt nghiêm trọng.

Đây là yếu tố căn bản đẩy giá lên cao. Tình hình hiện đã có dấu hiệu cải thiện nhưng vẫn cần nhiều nỗ lực tháo gỡ nguồn cung.

Lý do thứ hai là do nhiều chủ đầu tư đang chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, bởi biên lợi nhuận và khả năng sinh lời ở phân khúc này cao hơn nhiều so với phân khúc bình dân.

Lý do thứ ba là tình trạng cung – cầu mất cân đối. Nhu cầu thực sự tập trung ở phân khúc trung cấp và nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội rất lớn. Khi nhu cầu cao mà nguồn cung lại không tương xứng, tất yếu giá sẽ bị đẩy lên.

Lý do thứ tư là tình trạng đầu cơ, thổi giá và làm giá bất động sản. Một số chủ đầu tư chủ ý nâng giá và một bộ phận môi giới hùa theo để đẩy giá nhà. Kết quả là giá bất động sản bị đẩy cao hơn giá trị thực.

Một nguyên nhân khác cũng liên quan đến đầu cơ, ông Lực dẫn khảo sát gần đây với khoảng 600 nhà đầu tư bất động sản cho thấy, có tới 86% cho biết sẽ bán trong vòng một năm. Tức là, thời gian nắm giữ chỉ khoảng một năm, trong khi chỉ có 14% chọn giữ lâu hơn. Điều này phản ánh yếu tố đầu cơ chiếm tỷ trọng rất lớn trên thị trường.

Nguyên nhân thứ sáu là Việt Nam hiện vẫn chưa thực sự đánh thuế bất động sản. Hiện nay, khi giao dịch, người dân chỉ nộp lệ phí trước bạ 2%, nhưng chưa có các loại thuế đối với nhà thứ hai, nhà bỏ hoang hay tài sản thừa kế.

Nguồn thu từ thuế bất động sản hiện chỉ chiếm khoảng 1,6% tổng thu ngân sách, trong khi ở nhiều quốc gia con số này dao động 4–5%. Chính mức thuế rất thấp này khiến thị trường có sự tham gia lớn của giới đầu cơ, đẩy giá nhà ở.

Lý do thứ bảy là vấn đề chi phí đầu vào, trong đó có định giá đất. Để hình thành một dự án bất động sản, có tới sáu loại chi phí từ khi khởi động đến khi bán hàng: chi phí đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, chi phí quản lý, vận hành, chi phí quảng cáo bán hàng...

Trong đó, riêng chi phí đất đã chiếm khoảng 25–30%. Ngoài giá đất, còn nhiều chi phí khác cấu thành nên giá bán cuối cùng của một dự án

Cuối cùng, nguyên nhân khiến giá nhà ở tăng cao đến từ yếu tố sáp nhập tỉnh, thành phố. Đơn cử như tại Bình Dương cũ, trước đây giá nhà ở dao động khoảng 40–50 triệu đồng/m2, nhưng sau khi có thông tin sáp nhập về TP.HCM, giá bắt đầu nhích dần và hiện ở mức 50–60 triệu đồng/m2.

Dù vẫn thấp hơn so với TP.HCM, nhưng khoảng cách đã thu hẹp đáng kể. Thực tế, thị trường đã trở nên sôi động và giá tăng khá nhanh trong tháng 4 và tháng 5, ngay sau khi việc sáp nhập được công bố. Điều này đã góp phần khiến giá bất động sản liên tục leo thang, ông Lực nhấn mạnh.

Đâu là lời giải cho bài toán giá nhà?

Để giảm giá nhà chung cư, theo ông Lực, thứ nhất, phải tăng cung. Tăng cung bằng nhiều cách, trong đó có việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Chính phủ đang dự kiến thành lập quỹ phát triển nhà ở quốc gia, theo Nghị quyết 201 của Quốc hội. Nhiều quốc gia đã triển khai mô hình tương tự và đạt kết quả khả quan, góp phần đáng kể vào việc gia tăng nguồn cung.

Ngoài ra, Chính phủ cần giải quyết các dự án đang bị ách tắc pháp lý. Hiện có gần 3.000 dự án bị đình trệ, với tổng vốn đầu tư khoảng 6 triệu tỷ đồng. “Chỉ cần tháo gỡ 10–15%, tức vài trăm dự án, là đã có thể đưa một lượng vốn rất lớn quay trở lại nền kinh tế, đồng thời giải quyết ách tắc và tạo thêm động lực tăng trưởng nguồn cung,” ông nhấn mạnh.

Thứ hai, các cơ quan quản lý nhà nước cần siết chặt tình trạng thổi giá, làm giá, kể cả trong đấu giá đất. "Việc này phải được xử lý nghiêm", ông Lực nói và cho rằng chính quyền địa phương, vốn nắm rõ diễn biến tại khu vực, cùng với lực lượng công an khi cần thiết, đều có thể tham gia phát hiện, điều tra và ngăn chặn.

Thứ ba, Việt Nam cần tính đến việc đánh thuế bất động sản. “Nhiều người lo ngại việc đánh thuế có thể khiến thị trường ‘xẹp’ xuống, nhưng thực tế không phải vậy. Vấn đề là chúng ta phải có lộ trình rõ ràng,” ông Lực nói và cho rằng, để thực hiện, trước hết cần xây dựng hệ thống dữ liệu minh bạch, dự kiến mất khoảng một đến hai năm.

Khi đã có dữ liệu, việc đánh thuế mới đảm bảo công bằng và hiệu quả. Ba loại thuế bất động sản phổ biến mà quốc tế đang áp dụng là: thuế giao dịch (có thể tính trên doanh thu hoặc lợi nhuận), thuế đối với căn nhà thứ hai trở đi, và thuế với bất động sản thừa kế nhằm giúp giảm nhiệt đà tăng của giá nhà.

Đồng quan điểm, bà Dung cũng cho rằng: “Chắc chắn trước sau gì Việt Nam cũng phải đánh thuế. Sau nhiều năm chần chừ vì lo ngại tác động đến thị trường, đến nay đã đến lúc phải thực hiện. Vấn đề quan trọng hơn là đánh thuế như thế nào, mức thuế ra sao và thời điểm áp dụng”.

“Việc đánh thuế giống như việc uống thuốc khi bị bệnh. Thuốc là cần thiết để chữa khỏi bệnh, nhưng liều lượng và thời gian uống mới là điều then chốt,” bà Dung ví von.

Từ góc độ nghiên cứu thị trường, bà Dung chỉ ra rằng, hiện nay số lượng người mua để đầu tư áp đảo so với người mua để ở. Hoạt động đầu tư và đầu cơ chiếm tỷ trọng rất lớn. Do đó, nếu muốn đưa thị trường về quỹ đạo lành mạnh, hướng đến nhu cầu thật, việc áp thuế bất động sản là cần thiết.

Theo đó, những yếu tố như tỷ lệ đánh thuế đối với căn nhà thứ hai, thứ ba, hoặc mức thuế với trường hợp mua rồi bán lại trong vòng một đến hai năm, đều cần được nghiên cứu kỹ lưỡng để phát triển thị trường một cách bền vững.