Ngày 5/11/2020, Công an tỉnh Bình Dương đã khởi tố vụ án hình sự đối với vụ việc môi giới 20 căn nhà xây trên 16 thửa đất để điều tra hành vi trốn thuế, lừa đảo chiếm đoạt tài sản đối với Công ty CP DV-TM và XD Địa ốc Kim Oanh (công ty Kim Oanh) có địa chỉ phường Thới Hòa, thị xã Bến Cát.
Câu hỏi đặt ra trong vụ việc này là có hay không việc hình sự hoá một vấn đề dân sự khi mà công ty Kim Oanh đã ba lần làm đơn gửi Tỉnh ủy, UBND tỉnh Bình Dương đề nghị không hình sự hóa các quan hệ dân sự liên quan đến họp đồng đặt cọc để chuyển nhượng 20 căn nhà thuộc lô H2, khu dân cư ấp 6, phường Chánh Phú Hòa, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương.
Công ty Kim Oanh chỉ là bên môi giới
Theo trình bày trong đơn khiếu nại, bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Công ty CP DV-TM và XD Địa ốc Kim Oanh cho biết, khu đất trên trước đây đứng tên Tổng Công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp – CTCP (Becamex IDC Corp), sau đó chuyển nhượng cho công ty Liên Việt, rồi chuyển nhượng cho ông Lưu Tấn Tiến. Đến ngày 1/9/2008, ông Tiến được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất.
20 căn nhà thuộc 16 thửa của lô H2 (dãy ở giữa) thuộc khu dân cư ấp 6, phường Chánh Phú Hòa, thị xã Bến Cát mà Công ty Kim Oanh môi giới bán hàng và vừa bị Công an Bình Dương khởi tố vụ án hình sự để điều tra về hành vi trốn thuế, lừa đảo chiếm đoạt tài sảnSau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi khu đất này chưa có quy hoạch 1/2000 và 1/500 và được miễn giấy phép xây dựng, tại 16 thửa đất hai đầu khu H2, ông Tiến đã xây 20 căn nhà. Cùng thời điểm đó, người dân tại các khu dân cư và tái định cư sau khi nhận sổ đỏ được phép lựa chọn tách thửa, xoay hướng cho phù hợp.
Giữa năm 2017, ông Tiến chuyển nhượng số nhà đất trên cho bà Nguyễn Thị Nhung cùng toàn bộ hồ sơ, bản vẽ thiết kế của các căn nhà. Sau khi nhận chuyển nhượng, bà Nhung chỉ tiến hành sơn sửa lại các căn nhà dựa trên phần nhà thô ông Tiến xây từ trước đó và ký hợp đồng với công ty Kim Oanh để môi giới tìm khách mua.
Khi môi giới bán 20 căn nhà xây dựng trên 16 ô đất nêu trên theo hợp đồng môi giới bán nhà với bà Nhung, công ty Kim Oanh đã tìm hiểu và được biết, theo khoản 4, điều 4, Quyết định 49/2009/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Dương ngày 24/7/2009 (thời điểm những căn nhà được ông Tiến xây dựng), những lô đất này có thể được nhập, tách thửa, xoay hướng.
Ngày 8/12/2006, UBND thị xã Bến Cát có văn bản số 2689/UBND-KT, chỉ đạo cho tách hợp thửa, xoay hướng với những lô đất người dân có yêu cầu nếu đảm bảo một số điều kiện. Đầu năm 2017, một số lô đất tại Khu dân cư Mỹ Phước 3 cũng được tỉnh Bình Dương chấp thuận cho tách nhập thửa xoay hướng, quay đầu.
Công ty Kim Oanh nhận thấy các lô đất này đảm bảo điều kiện nêu trên, có thể được cấp sổ đổ mới. Vì vậy, các nhân viên của công ty đã giới thiệu cho khách hàng đầy đủ thông tin về bất động sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tình trạng thực tế của bất động sản được xây trên 16 thửa đất để khách hàng biết trước khi ký hợp đồng đặt cọc. Trường hợp khách hàng mua, Kim Oanh sẽ cùng khách hàng và người có nhà bán làm thủ tục để chính quyền địa phương xem xét điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với thực trạng xây dựng nhà.
Các khách hàng đã hiểu rõ tình trạng bất động sản và giấy tờ, đồng ý đặt cọc, chuyển nhượng theo tình trạng thực tế như trên. Tại tất cả các hợp đồng đặt cọc, các bên đều khẳng định “đã biết rõ tình trạng pháp lý của bất động sản giao dịch”.
Đã giải quyết được 17 khách hàng trong tổng số 19 khách
Cũng theo bà Oanh, trong tất cả các hợp đồng đặt cọc, tại điều 7 đều nhắc đến tình huống bất khả kháng, trong đó có trường hợp nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định không cho phép thì các bên sẽ thanh lý hợp đồng.
Sau khi nhận đặt cọc, công ty Kim Oanh đã lập tức bàn giao nhà và sổ đỏ cho khách hàng. Các bên cũng thống nhất cùng làm đơn đề nghị UBND thị xã Bến Cát cấp 20 sổ mới cho 20 căn nhà theo hiện trạng hiện tại và đồng ý ủy quyền công chứng cho một người đi làm các thủ tục này.
Tuy nhiên, ngày 26/5/2020, UBND thị xã Bến Cát có văn bản số 1645/UBND-KT, thông báo không chấp nhận đề nghị cho tách nhập thửa xoay hướng với 20 căn nhà nêu trên. Do vậy, tình huống bất khả kháng đã xảy ra và hợp đồng đặt cọc giữa hai bên bị vô hiệu.
Để đảm bảo quyền lợi khách hàng, thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng đặt cọc, công ty Kim Oanh đã tổ chức các cuộc họp, thương lượng, thỏa thuận trên tinh thần chấp nhận phần thiệt về mình. Hai bên xác định đây là tình huống bất khả kháng, Kim Oanh hoàn trả toàn bộ tiền cọc, hỗ trợ khách hàng thêm một khoản tiền, hai bên hủy hợp đồng đặt cọc đã ký.
Bà Võ Thị Xuân Thùy, Giám đốc pháp chế công ty Kim Oanh cho biết, tính đến hết ngày 7/12/2020 đã có 17 khách hàng nhận lại tiền cọc và tiền đền bù. Đối với hai khách hàng chưa nhận lại tiền cọc và tiền đền bù, công ty sẽ tiếp tục thương lượng với mong muốn hai bên tìm được tiếng nói chung.
Tính đến hết ngày 7/12/2020, đã có 17 khách hàng nhận lại tiền cọc và tiền đền bù, trong đó có ông . Đối với hai khách hàng chưa nhận lại tiền cọc và tiền đền bù, Công ty Kim Oanh sẽ tiếp tục tiến hành thương lượng với mong muốn hai bên tìm được tiếng nói chung.
Bà Võ Thị Xuân Thùy
Giám đốc pháp chế Công ty Kim Oanh
Kim Oanh khẳng định không lừa đảo
Bà Oanh nêu ba cơ sở khẳng định Công ty CP DV-TM và XD Địa ốc Kim Oanh không lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng.
Thứ nhất, đây hoàn toàn là quan hệ dân sự. Hai bên chỉ ký hợp đồng đặt cọc, khi sự kiện bất khả kháng xảy ra, hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu, hai bên hoàn trả nhau những gì đã nhận.
Thứ hai, không có hành vi chiếm đoạt trong quan hệ này, bởi vì sau khi đặt cọc khách hàng nhận bất động sản cùng giấy tờ gốc, quản lý và sử dụng sinh lời hưởng lợi nhiều năm liền. Khi hợp đồng vô hiệu vì lý do bất khả kháng, khách hàng nhận lại toàn bộ tiền cọc cùng một khoản hỗ trợ bằng giá trị bất động sản đã đặt cọc. "Nói cách khác, không có thiệt hại gì xảy ra cho bất cứ ai và cho xã hội nên không có lừa đảo chiếm đoạt tài sản ở đây", bà Oanh khẳng định.
Thứ ba, theo lập luận của đại diện công ty Kim Oanh, đặc trưng của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản là dùng thủ đoạn gian dối. Ở đây, khi nhận cọc để đảm bảo ký kết hợp đồng, công ty Kim Oanh đã công bố toàn bộ tình trạng pháp lý của tài sản, không che giấu thông tin, không đưa ra thông tin sai sự thật… Bên đặt cọc cũng đã hiểu rõ tình trạng căn nhà, thống nhất cùng Kim Oanh và bên bán đi làm thủ tục xin tách nhập thửa xoay hướng để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Vì vậy, trong vụ việc này không có tình tiết, hành vi gian dối.
Lo ngại bị "hình sự hoá quan hệ dân sự"
Bà Oanh cho rằng, trong khi doanh nghiệp đang đàm phán, thống nhất mức bồi thường với khách hàng, việc Công an tỉnh Bình Dương khởi tố vụ án gây tâm lý hoang mang tới hàng ngàn khách hàng, đối tác tại các dự án khác của công ty.
Trước đó, do lo ngại bị “hình sự hóa dân sự”, công ty Kim Oanh có đơn kêu cứu đến các cơ quan chức năng Trung ương. Ngày 3/7/2020, Văn phòng Chính phủ có công văn số 5386/VPCP-V.I truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng thường trực Trương Hòa Bình về đơn phản ánh của công ty Kim Oanh, yêu cầu UBND tỉnh Bình Dương kiểm tra, xem xét, giải quyết.
Ngày 26/8/2020, C03 Bộ Công an cũng có Văn bản 5805/C03-P15 chuyển đơn của công ty Kim Oanh đến Giám đốc Công an Bình Dương, trong đó khẳng định việc Công ty Kim Oanh ký hợp đồng nhận đặt cọc để bán những căn nhà xây dựng không phép, không đúng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quy hoạch 1/500 là sai quy định theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Tại thời điểm ký hợp đồng, Công ty Kim Oanh và người ủy quyền chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất nên việc nhận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sai quy định tại điểm a, khoản 1, điều 188, Luật Đất đai năm 2013, do vậy các giao dịch này vô hiệu theo điều 123 Bộ Luật Dân sự năm 2015.
Trao đổi với báo Tuổi Trẻ Online mới đây, đại tá Trịnh Ngọc Quyên, Giám đốc Công an tỉnh Bình Dương cho biết công an đang xem xét đơn kiến nghị của công ty Kim Oanh và sẽ có trả lời sau.
Cũng theo báo này, Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương Nguyễn Hoàng Thao đã chủ trì cuộc họp, có sự tham dự của Giám đốc Công an tỉnh Bình Dương và các sở ngành, để đối thoại về các kiến nghị của Công ty Kim Oanh.
Theo thông báo kết luận cuộc họp, Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương yêu cầu Công an trong quá trình làm việc với doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân có liên quan phải đảm bảo nghiệp vụ đúng quy định, góp phần ngăn ngừa sự ngộ nhận của dư luận, gián tiếp làm ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp.
