Liệu có bong bóng giá chung cư?

Thị trường bất động sản đang đối mặt với những lo ngại về một "bong bóng" giá chung cư khi giá liên tục tăng mạnh.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, sự tăng giá này phản ánh nhu cầu thực tế và chưa phải là hiện tượng bong bóng.

Nhà đất tăng giá: Nhu cầu thực tế hay đầu cơ?

Số liệu từ PropertyGuru Việt Nam cho thấy, tính đến tháng 6 năm nay, giá rao bán trung bình của bất động sản đã tăng 24% so với đầu năm ngoái. 

Hà Nội dẫn đầu về tốc độ tăng giá bất động sản, ghi nhận giá rao bán nhà riêng tăng 32% so với đầu năm ngoái, chung cư tăng 31%, đất, biệt thự vfa nhà phố tăng từ 10-19%.

Trong khi đó, giá rao bán bất động sản TP. HCM gần như đi ngang trong một năm rưỡi qua, ngoại trừ chung cư tăng giá nhẹ 6%

Sôi động nhất trên thị trường bất động sản trong nửa năm qua là phân khúc chung cư tại Hà Nội. 

Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội đạt đỉnh vào tháng 3 vùa qua, tăng gần 60% so với cuối ngoái. Hiện tại, tuy mức độ quan tâm đến chung cư đã “hạ nhiệt” nhưng giá vẫn không giảm. 

Giá rao bán chung cư Hà Nội vào tháng 5 vừa qua đã ngang ngửa TP.HCM, đạt 50 triệu đồng/m2. Chung cư hiện vẫn là loại hình có thanh khoản tốt nhất thị trường, 48% môi giới tham gia khảo sát nhận định chung cư đang ở trong giai đoạn tăng trưởng mạnh.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam, chung cư chưa có dấu hiệu “bong bóng”. 

Ông lý giải, các yếu tố tạo nên “bong bóng” là nhu cầu bị khống lên, lực cầu đầu tư nhiều hơn ở thực; giá bị đẩy lên cao so với nền kinh tế và so với loại hình khác và chính sách tiền tệ nới lỏng tạo điều kiện khống vốn trong thị trường.

So với các thành phố trên thế giới, mức chênh lệch giá chung cư với GDP Việt Nam vẫn chưa quá cao. 

Ước tính, để mua một căn hộ 50m2 ở Bangkok (Thái Lan), người dân mất hơn 47 năm thu nhập, con số này ở Manila (Philippines) là hơn 56 năm, ở Kuala Lumpur (Malaysia) là gần 17 năm. 

Còn ở Hà Nội và TP.HCM, người dân cần dành khoảng 14 – 15 năm thu nhập để mua một căn hộ diện tích tương tự.

Tốc độ tăng dân số tại hai thành phố lớn cho thấy nhu cầu ở thực của chung cư vẫn rất cao. Dự báo nhu cầu tổng thể nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 trên địa bàn Hà Nội là 89 triệu m2 sàn, tại TP. HCM là 107,5 triệu m2 sàn.

Nhu cầu cao như vậy nhưng giá chung cư hiện tại ở Hà Nội và TP.HCM chưa quá cao so với các thành phố trên thế giới. Trong khi đó, lãi suất mua nhà dự kiến chưa về mức thấp khi lãi suất huy động vừa được điều chỉnh tăng.

Vì vậy, chung cư chưa có hiện tượng “bong bóng”, thực tế, nguồn cung hạn chế, giá mở bán cao đã gây ra đợt tăng trưởng mạnh vừa qua, ông Tuấn lý giải.

Điểm đảo chiều của thị trường 

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam dự báo, trong vòng hai năm tới, thị trường bất động sản có thể đi qua các giai đoạn đảo chiều, thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. 

Ở mỗi giai đoạn, người mua sẽ ưu tiên những yếu tố khác nhau khi lựa chọn bất động sản.

Từ nay đến hết năm, thị trường vẫn đang thăm dò, người mua ưu tiên các yếu tố chắc chắn như phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, có chính sách hỗ trợ tài tính tốt, bên cạnh đó là lợi suất cho thuê ổn định và tối ưu các loại chi phí. 

Ở giai đoạn này, chung cư thu hút lượng quan tâm lớn và ghi nhận thanh khoản tốt nhất trong các loại hình bất động sản. 

Thời kỳ củng cố dự kiến bắt đầu từ đầu năm tới, người mua và nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn với các yếu tố tài chính, pháp lý nhưng vẫn ưu tiên các sản phẩm phục vụ ở thực và mang lại dòng tiền tốt. 

Lúc này, nếu các yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, loại hình chi phí cao như nhà riêng, nhà phố sẽ dần cải thiện về lượng giao dịch.

Ông Quốc Anh dự báo, từ quý II đến quý IV năm tới có thể là giai đoạn khởi sắc của thị trường. 

Khi đó, người dân sẽ quan tâm hơn đến các nhu cầu đầu tư, tốc độ tăng giá và sẽ không quá đặt nặng các yếu tố về giá bán, pháp lý như ở thời kỳ thị trường ảm đạm. Đây sẽ là thời điểm mà đất nền, biệt thự dần lấy lại lợi thế và có thanh khoản tốt hơn. 

Dự kiến, từ đầu năm 2026, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ ổn định, người mua ưu tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những loại hình bất động sản có tốc độ tăng giá cao, số lượng ít nhưng thu hút nhiều quan tâm.

Hiện tại, chỉ số tâm lý thị trường đi ngang. Người mua đang chờ đợi tín hiệu tích cực từ thị trường, việc lãi suất hạ so với năm ngoái và các chính sách pháp lý mới sắp có hiệu lực tạo tâm lý tốt hơn cho người dân.