Sôi động mua bán trái phiếu bất động sản

Theo FiinGroup, trong tháng 8, doanh nghiệp Việt Nam đã mua lại trước hạn 45.800 tỷ đồng trái phiếu, tăng 84% so với tháng 7 và gấp đôi cùng kỳ 2024. Đây là mức cao thứ hai trong năm, chỉ sau tháng 6.

Ở các đợt cao điểm trước đó, ngân hàng dẫn dắt làn sóng mua lại trái phiếu trước hạn. Riêng đỉnh hồi tháng 6, nhóm này chiếm tới 86% giá trị.

Trong tháng 8, khối phi ngân hàng chiếm đột biến với 19.000 tỷ đồng, gấp gần năm lần tháng trước. Trong đó, các công ty bất động sản mua lại khoảng 7.500 tỷ đồng, gấp ba lần tháng 7.

Phú Long mua lại 2.000 tỷ đồng, Luxury Living 1.600 tỷ và Hoàng Trường 1.400 tỷ đồng.

Lũy kế tám tháng, doanh nghiệp địa ốc đã mua lại hơn 42.500 tỷ đồng, tăng 47% so với cùng kỳ, dẫn đầu là Novaland với 6.700 tỷ đồng.

Nhóm du lịch - giải trí ghi nhận gần 6.600 tỷ đồng, chủ yếu từ Cáp treo Bà Nà mua lại 3.100 tỷ và Hưng Thịnh Quy Nhơn 2.500 tỷ.

Ở ngành thực phẩm – đồ uống, toàn bộ 2.400 tỷ đồng đến từ Nông nghiệp Trường Hải, cũng là đợt mua lại lớn nhất của ngành từ đầu 2025.

Phát hành trái phiếu mới cũng tích cực ở nhóm bất động sản

Dữ liệu từ FiinGroup, trong tháng 8/2025, nhóm phi ngân hàng đã huy động 26.300 tỷ đồng qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cao gấp bốn lần so với tháng trước và gấp đôi cùng kỳ.

Lũy kế tám tháng, tổng giá trị phát hành mới của nhóm này đạt 102.000 tỷ đồng, tăng 28% so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy tín hiệu hồi phục.

Trong đó, bất động sản đã phát hành 21.600 tỷ đồng trong tháng 8, cao gấp 11 lần so với tháng trước đó và cao gấn 3,7 lần so với cùng kỳ năm trước, đồng thời là mức cao nhất từ đầu năm.

Đáng chú ý, Vinhomes đóng góp lớn nhất với hai lô trái phiếu riêng lẻ trị giá 15.000 tỷ đồng, không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, lãi suất cố định 11%/năm, có tài sản bảo đảm, nhằm mục đích cơ cấu nợ.

Từ đầu năm đến nay, các doanh nghiệp bất động sản đã huy động 62.100 tỷ đồng qua kênh trái phiếu riêng lẻ - tăng 32% so với cùng kỳ. Phần lớn huy động đến từ Vingroup và Vinhomes.

Thực tế, một số công ty chọn cách phát hành mới để lấy tiền trả nợ cũ nhằm giảm gánh nặng lãi vay và tiền phạt chậm trả. Biện pháp này giúp doanh nghiệp gia hạn thời hạn trả nợ, chuyển đổi các khoản nợ phải trả ngắn hạn thành các nghĩa vụ dài hạn hơn. Đặc biệt, nếu doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu mới với lãi suất thấp hơn so với các khoản nợ cũ, từ đó doanh nghiệp có thể giảm chi phí lãi vay đáng kể.

Một số ngành khác cũng duy trì hoạt động phát hành tích cực, đáng chú ý là xây dựng và vật liệu khi Công ty CP Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII) phát hành ra công chúng lô trái phiếu trị giá 2.000 tỷ đồng, kỳ hạn 10 năm.

Trong khi đó, ở ngành thực phẩm và đồ uống ghi nhận lô phát hành 1.000 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm từ Hưng Thắng Lợi Gia Lai - công ty con của Hoàng Anh Gia Lai.

Gánh nặng trả nợ

Trong tháng 10/2025, tổng giá trị gốc trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán ở nhóm phi ngân hàng ước khoảng 12.600 tỷ đồng, tăng 32% so với tháng 9.

Nhóm bất động sản chiếm 53,5% tổng giá trị đáo hạn gốc của nhóm phi ngân hàng với khoảng 6.800 tỷ đồng trái phiếu đến hạn.

Một số doanh nghiệp bất động sản có khối lượng lớn trái phiếu đáo hạn trong tháng 10 bao gồm Vinhomes với 3.500 tỷ đồng, Phát triển Phú Mỹ Hưng 1.900 tỷ đồng, Đầu tư và phát triển bất động sản Thế Kỷ 650 tỷ đồng.

Xu hướng giảm sẽ tiếp diễn trong tháng 11 trước khi tăng trở lại vào tháng 12 với 11.900 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thuộc về Đầu tư Sun Valley, Bất động sản TCO, Vinhomes, Newco JSC, Phú Thọ Land.

Trong bốn tháng cuối năm 2025, dòng tiền gốc đến hạn của nhóm phi ngân hàng ước tính khoảng 48 nghìn tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm gần 63%.

Về giá trị lãi phải thanh toán, lũy kế bốn tháng cuối năm, tổng giá trị của nhóm phi ngân hàng ước đạt 21.900 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm gần 54%, phản ánh áp lực tài chính vẫn chưa suy giảm ở nhóm ngành này.