Sự khác biệt cơ bản của thẩm định giá và định giá đất

Thẩm định giá và đinh giá đất đều có chung lý thuyết, kết quả cuối cùng chịu ảnh hưởng rất lớn về nhận định chủ quan "định tính" của người thực hiện khi đánh giá, so sánh thửa đất cần định giá với thông tin thị trường thu thập được. 

Tuy nhiên chuẩn mực thẩm định giá thiên về định hướng chung, tức là hướng dẫn quy trình, trình tự thực hiện, việc triển khai thực tế tùy thuộc vào nhận định của thẩm định viên trên cơ sở đặc điểm của thị trường tại thời điểm định giá. 

Còn định giá đất với mục đích công khai, minh bạch và công bằng giữa các dự án lại chú trọng về quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, giảm quyền chủ động của định giá viên. 

Sự khác biệt này được phân tích chi tiết dựa trên các khía cạnh sau đây.

Bản chất "định tính" của thẩm định giá

Theo quy định của chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam thực hiện theo Luật Giá (Điểm b, d, Khoản 2 Điều 6 chuẩn mực thẩm định giá) về cách tiếp cận từ thị trường, các tài sản so sánh có thể là thông tin chuyển nhượng hoặc thời điểm chào mua hoặc chào bán và thông tin về tài sản so sánh được thu thập.

Các thông tin này được thu nhập từ một hoặc nhiều nguồn thông tin như: các hợp đồng; hóa đơn; chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường; các mức giá ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh; kết quả trúng đấu giá, đấu thầu theo quy định.

Hoặc có thể được thu nhập từ phỏng vấn trực tiếp; điện thoại; email hoặc mạng internet; cơ sở dữ liệu về giá của các cơ quan nhà nước, các tổ chức, các doanh nghiệp và từ các nguồn khác theo quy định.

Do đặc điểm của nghề thẩm định giá phụ thuộc nhiều vào biến động thị trường rất đa dạng và linh hoạt, nên chuẩn mực cho phép thẩm định viên về giá có quyền chủ động mức giá khảo sát được nếu nhận thấy mức gia thu thập được chưa phù hợp với tình hình biến động của thị trường.

Chuẩn mực cho phép thông tin tài sản so sánh được thu thập trong khoảng thời gian 24 tháng tính đến trước thời điểm thẩm định giá. Đây là khoảng thời gian tương đối dài so với thị trường của một số loại tài sản, đặc biệt đối với bất động sản tại Việt Nam có chu kỳ biến động giá ngắn, rất nhạy cảm với các chính sách về tín dụng, đất đai.

Cũng theo chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng hoặc thời điểm chào mua hoặc thời điểm chào bán của tài sản so sánh đến thời điểm thẩm định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá của tài sản so sánh về thời điểm thẩm định giá.

Bên cạnh đó, người thực hiện thẩm định giá cần phân tích, tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.

Trường hợp thu thập thông tin về các tài sản được chào bán hoặc chào mua, cần đánh giá, phân tích về diễn biến giá thị trường, nguồn thông tin thu thập và các thông tin về giá khác trên thị trường để có sự điều chỉnh, tìm ra mức giá phù hợp (nếu cần) trước khi sử dụng làm mức giá so sánh.

Có thể thấy, quy định của chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam thể hiện rõ bản chất nghề nghiệp của thẩm định giá là kết quả thẩm định giá chịu tác động rất lớn theo nhận định chủ quan (định tính) của thẩm định viên.

Quy định "cứng" trong Luật Đất đai dễ khiến kết quả định giá không phản ánh đúng giá trị thị trường

Trong khi bản chất của thẩm định giá mang tính định tính thì các quy định về việc định giá đất lại được luật hóa các nguyên tắc chuyên môn sâu, quy định "cứng", dẫn đến việc thực thi không đảm bảo nguyên tắc thị trường đang vận hành linh hoạt.

Cụ thể, theo Điểm a, Khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất quy định về thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất, giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá.

Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính; giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất...

Theo quy định về định giá đất của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về quy cách của tài sản so sánh đều phải là giao dịch thành công; giá cố định theo giá ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia, hoặc giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng thành công và thông tin của các thửa đất so sánh thu thập được. Định giá viên không được điều chỉnh giá giao dịch, kể cả trường hợp biết chắc là có mức biến động so với thời điểm định giá.

Các quy định của định giá đất như vậy dễ dẫn tới hạn chế rất lớn đến kết quả định giá, phản ánh không đúng giá trị thị trường của thửa đất định giá. Đơn cử như đối với trường hợp giá đất trúng đấu giá sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đã được cấp giấy chứng nhận nhưng tiếp tục được chuyển nhượng lại mà định giá viên không có điều kiện thu thập được hết thông tin chuyển nhượng sẽ vẫn sử dụng giá trúng đấu giá.

Hay như giá đất trong hợp đồng mua bán tính đến thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực là 01/08/2024 tuy nhiên các quy định của Luật Đất đai 2013 có khung giá đất và bảng giá đất có điều chỉnh hệ số hàng năm chưa đảm bảo sát giá thị trường. Việc thị trường bất động sản vẫn tồn tại tình trạng giao dịch hai giá để giảm thuế thu nhập cá nhân dẫn đến giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thu thập được không phản ánh giá trị thanh toán.

Mặt khác, khoảng thời gian cho phép thu thập thông tin thị trường trong khoảng thời gian 24 tháng trước thời điểm định giá đất vẫn không phản ánh được giá thị trường. Bởi, nhiều biến động về đầu tư công (đầu tư hạ tầng, thông tin quy hoạch, điều chỉnh loại hình đất ở nông thôn sang đất ở đô thị …) dẫn đến các vị trí đất khác nhau có mức độ biến động khác nhau.

Hơn nữa, các thông tin cho thuê đất, cho thuê diện tích cũng phải thu thập trong trường hợp áp dụng phương pháp thu nhập, thặng dư cũng là các giao dịch thành công thể hiện trên hợp đồng cũng là quy định rất khó cho định giá viên vì các lý do: các bên giao dịch không muốn tiết lộ thông tin; các hợp đồng cho thuê có thể khác nhau về diện tích; điều kiện cho thuê… dẫn đến việc điều chỉnh giá cho thuê về diện tích cần định giá cũng rất phức tạp,

Bên cạnh đó, việc xác định giá cho thuê sát thời điểm định giá phải thu thập trên cơ sở hóa đơn thanh toán kỳ gần nhất với thời điểm định giá mới đảm bảo chất lượng thông tin.

Tuy nhiên, nguồn dữ liệu này rất khó thu thập từ bên thuê – cho thuê. Trong khi đó, chính sách mới tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP lại không quy định được thu thập từ cơ quan thuế - đây là cơ quan có nguồn dữ liệu sẵn có, đảm bảo chính xác, kịp thời nhất.

Từ những phân tích trên, rõ ràng việc quy định “cứng” nguồn cung cấp dữ liệu và hạn chế nhiều quyền xử lý dữ liệu trong định giá đất dẫn đến kết quả định giá khó thực hiện, chưa đảm bảo nguyên tắc thị trường trong một thị trường bất động sản đang hoạt động linh hoạt và có chu kỳ biến động ngắn.

Điều này còn mang lại rất nhiều rủi ro cho người thực hiện bao gồm cả định giá viên và hội đồng định giá các cấp, do cùng một chính sách định giá nhưng định giá chi trả từ ngân sách khác với tạo nguồn thu cho ngân sách.

Ví dụ như nếu sử dụng thông tin giá trong hợp đồng (giá thấp hơn giá thị trường) để xác định giá bồi thường giải phóng mặt bằng thì có lợi cho ngân sách nhưng xác định giá đất để giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá lại làm thất thu ngân sách.

Trước thực tế này, Chính phủ cần xem xét trình Quốc hội cho phép ban hành quy định chuyển tiếp, cho phép các địa phương được áp dụng giá phỏng vấn của các giao dịch chuyển nhượng thành công là cơ sở áp dụng giá chuyển nhượng sử dụng trong định giá đất.

Quy định này được áp dụng trong giai đoạn thông tin chuyển nhượng trên thị trường được ghi nhận trên hợp đồng vẫn đang trong tình trạng giao dịch giá giá, cho đến khi thị trường bất động sản không còn tình trạng chuyển nhượng hai giá này.

Bởi thực tế hiện nay cho thấy, giá ghi trong hợp đồng thường thấp hơn giá chuyển nhượng chính thức, do quy định về áp thuế chuyển nhượng theo Luật Đất đai 2013 không căn cứ hoàn toàn vào bảng giá đất như Luật đất đai 2023 và phải có thời gian để thị trường thay đổi, đủ để tạo ra cơ sở dữ liệu tin cậy theo chính sách mới..

Bên cạnh đó, giá thuê đất, thuê mặt bằng công trình không bắt buộc phải là giao dịch thành công. Mức giá có thể căn cứ vào thông tin chào cho thuê công khai trên thị trường và/hoặc giao cho cơ quan thuế cung cấp nguồn thông tin giao dịch thành công trên cơ sở hợp đồng và hoặc hóa đơn thanh toán.