Lo ngại rủi ro pháp lý, định giá đất đình trệ

Thông qua rồi vẫn tắc

Khâu định giá đất của nhiều dự án hiện đang nằm im bất động do các cơ quan nhà nước, chính quyền địa phương sợ trách nhiệm, doanh nghiệp tư vấn không nhận thẩm định giá cho dự án.

Thực trạng này được ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest nêu ra trong lúc Bộ Tài nguyên và môi trường lấy ý kiến xây dựng nghị định quy định chi tiết việc thi hành Luật Đất đai và dự thảo nghị định về giá đất.

Mặc dù, Luật Đất đai sửa đổi đã tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để các cơ quan chức năng xác định giá đất chặt chẽ, chính xác hơn, nhưng theo ông Hiệp, hàng trăm dự án vẫn đang "tắc" ở khâu định giá đất và đây là "vấn đề nan giải." 

Khi xác định giá đất, trước đây có năm phương pháp, giờ còn bốn phương pháp định giá nhưng chủ yếu các dự án đều sử dụng phương pháp thặng dư. 

Đây là phương pháp có tính chủ quan rất lớn từ đơn vị thẩm định. Cùng một dự án, cùng phương pháp thặng dư nhưng giả định đưa ra khác nhau có thể dẫn đến nhiều tham số giá đất khác nhau, nên rủi ro dẫn đến sai phạm rất lớn.

Chính vì vậy, không chỉ chính quyền địa phương e ngại định giá đất mà thời gian vừa qua, nhiều dự án cũng không thuê được đơn vị tư vấn thẩm định giá đất. 

Hoặc nếu nhận thẩm định, mức giá họ đưa ra rất cao "để an toàn", gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp. 

Trong bối cảnh chưa có bảng giá đất làm căn cứ định giá, việc định giá đất ngày càng thách thức, không có cơ sở để thực hiện, gây e ngại rủi ro pháp lý cho các bên liên quan, khiến hoạt động định giá đất càng đình trệ, ông Hiệp nhấn mạnh.

Nói rõ hơn về vấn đề này, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa cho rằng, các vụ việc sai phạm đất đai xảy ra thời gian qua quy trách nhiệm rất lớn cho đơn vị thẩm định giá, khiến họ có tâm lý chung là không muốn nhận thẩm định giá đất.

Ông Thoả chỉ ra cơ chế bảo vệ doanh nghiệp thẩm định giá chưa chặt chẽ. 

Thực tế, đơn vị thẩm định giá chỉ là đơn vị tư vấn. Người quyết định, chấp nhận giá một lô đất, thửa đất để đưa vào sử dụng là chính quyền địa phương. Tuy nhiên, khi xảy ra vấn đề về pháp lý, trách nhiệm liên đới của đơn vị thẩm định rất lớn.

Nhiều vấn đề nan giải

Theo ông Hiệp, trong "thời kỳ chuyển tiếp" hiện nay, khi Luật Đất đai chưa có hiệu lực, chưa có bảng giá đất để làm căn cứ định giá, vấn đề vô cùng quan trọng đặt ra là cần có giải pháp định giá đất cho các dự án, tránh ách tắc về giá đất tiếp tục kéo dài. 

Trong đó, việc Bộ Tài nguyên và môi trường sớm xây dựng và ban hành dự thảo nghị định quy định chi tiết việc thi hành một số điều của Luật Đất đai và dự thảo nghị định quy định về giá đất là "hết sức cấp bách" nhằm tạo hành lang pháp lý cho định giá đất.

Song, ông. Hiệp cũng phải thừa nhận vấn đề này không hề đơn giản. 

“Chúng tôi đọc không xuể dự thảo nghị định về Luật Đất đai và quy định về giá đất. Thậm chí, trước sự kiện ngày hôm nay, dự thảo vẫn cập nhật nhiều khoản mới”, ông Hiệp thẳng thắn chia sẻ tại một hội nghị lấy ý kiến về xây dựng dự thảo nghị định định giá đất do Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam tổ chức ngày hôm qua.

Riêng với dự thảo nghị định hướng dẫn về giá đất, ông liệt kê có tới tới hơn 20 vấn đề còn tồn đọng. Chẳng hạn, tại điều 19.1.b, những thửa đất “đủ” để thiết lập vùng giá trị đất cụ thể chưa được quy định rõ về số lượng và cách xác định. 

Tại điều 12.3.a, loại đất để thực hiện việc “quy định mức giá đất cao hơn” cũng cần được làm rõ các yếu tố, tiêu chí xác định. Hay như thời điểm định giá đất là thời gian nào, khi dự án bắt đầu nhận giao đất, điều chỉnh quy hoạch hay ở thời điểm hiện tại.

Với khối lượng thông tin đồ sộ, ông Hiệp kiến nghị ban soạn thảo luật nên xem xét, điều chỉnh thời gian để cơ quan, tổ chức, cá nhân đưa ra ý kiến đối với dự thảo bảng giá đất thành 45 - 60 ngày so với thời hạn 30 ngày hiện tại. 

Ngoài ra, các cơ quan cần bổ sung các văn bản làm rõ nội dung dự thảo như tờ trình, văn bản đánh giá tác động.

Các phương pháp định giá đất cũng chưa hết những tranh luận khi ông Thỏa cho rằng, phương pháp so sánh cần được xem xét lại, đặc biệt là ở khoản chi phí “hao mòn, khấu hao”.

Nguyên nhân là do khi áp dụng phương pháp so sánh, nghị định quy định tính cả hai loại chi phí ‘hao mòn, khấu hao’ để trừ khỏi giá trị xây dựng mới tài sản nhằm tìm ra giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất. 

Cách dự thảo quy định sẽ dẫn đến cách hiểu phải tính cả hai loại chi phí này, trong khi hao mòn và khấu hao hoàn toàn khác nhau về bản chất.

Hao mòn và khấu hao tuy có mối liên hệ với nhau là có hao mòn tài sản mới dẫn đến khấu hao tài sản. Nhưng hai khái niệm này cũng có điểm khác nhau.

Hao mòn là hiện tượng khách quan, là đặc tính tự nhiên của tài sản, giá trị của tài sản sẽ giảm dần theo thời gian sử dụng chúng. Còn khấu hao là biện pháp chủ quan của nhà quản lý nhằm thu hồi lại giá trị của tài sản đã hao mòn. 

Mặc khác, theo các quy định hiện hành, phương pháp tính hao mòn và phương pháp tính khấu hao tài sản là khác nhau. 

Do đó, quy định này có thể dẫn đến kết quả tính toán giá đất khác nhau nếu hai đơn vị tư vấn định giá đất cùng định giá một khu đất có tài sản trên đất khi một đơn vị lựa chọn tính theo giá trị hao mòn, một đơn vị lựa chọn tính theo khấu hao.

Vì vậy, theo ông Thoả, quy định cần phải hướng dẫn chỉ tính một loại và nên theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế là chỉ tính “giá trị hao mòn” của tài sản tại thời điểm định giá.

Bên cạnh đó, theo ông Thoả, phương pháp thặng dư cũng cần phải được tính toán thêm. Tổng chi phí mà nhà đầu tư phải chi ra đối với bất động sản bao gồm chi phí mà nhà đầu tư phải bỏ ra để có quyền sử dụng đất thực hiện dự án và chi phí đầu tư phát triển bất động sản trên đất. 

Việc quy định không tính chi phí tiền sử dụng đất vào tổng chi phí đầu tư mà chỉ cho phép tính chi phí phát triển bất động sản trên đất là tính thiếu một khoản chi phí khá lớn.

"Đây là một khiếm khuyết trong dự thảo", ông Thoả nói, đồng thời nhấn mạnh các quy định hướng dẫn trong dự thảo nghị định cần được nghiên cứu kỹ lưỡng, tránh những bất cập trong quá trình thực thi. 

Song song với đó, bảng giá đất, giá đất cụ thể cần sớm được ban hành làm cơ sở cho việc định giá đất sát giá thị trường.