Tắc nghẽn định giá đất - Bài 1: Nút thắt lớn của thị trường bất động sản

Tắc nghẽn trong định giá đất đã gây ách tắc cho nhiều dự án bất động sản, làm chậm tiến độ triển khai và ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư. Giới đầu tư hiện đang kỳ vọng một nghị định vừa được Chính phủ ban hành sẽ giúp khơi thông những vướng mắc này, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển.
Nhân dịp này, TheLEADER khởi đăng chuyên đề về những vướng mắc trong định giá đất và tính tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý nhà nước gặp phải thời gian qua cũng như gợi mở những định hướng tháo gỡ.

Muôn kiểu ách tắc

Thị trường bất động sản đã và vẫn đang đối diện với vướng mắc trong xác định giá đất, khiến hàng loạt dự án bị đình trệ.

Có nhiều lý do khiến định giá đất bị tắc nghẽn, trong đó, một trong những nguyên nhân chủ yếu đến từ việc dự án đã được bàn giao đất, tiến hành thi công xây dựng, thậm chí mở bán, nhưng không được định giá đất ngay tại thời điểm giao đất. Điều này khiến việc định giá đất của dự án bị đình trệ do khó truy vấn thông tin đất đai tại thời điểm giao đất. 

Điển hình cho trường hợp này là một dự án bất động sản nghỉ dưỡng quy mô gần 1.000 ha tại Bình Thuận. Mặc dù đã được cấp chứng nhận đầu tư từ năm 2008 và bắt đầu giao đất từ năm 2011, nhưng hiện dự án vẫn chưa xác định được giá đất. 

Theo kế hoạch, dự án sẽ hoàn thành vào cuối năm 2025, tuy nhiên, việc thi công đã bị tạm dừng trong thời gian dài do các vướng mắc pháp lý.

Chính quyền địa phương và lãnh đạo doanh nghiệp đã nhiều lần kêu cứu tại các phiên họp với tổ công tác của Chính phủ, nhưng vấn đề cốt lõi vẫn là việc xác định giá đất cụ thể. Đây là quá trình gặp nhiều khó khăn do việc giao đất kéo dài, chia làm nhiều đợt, trong khi địa phương thiếu dữ liệu và phương pháp xác định giá đất chưa rõ ràng.

Việc không xác định được giá đất khiến dự án không thể tính tiền sử dụng đất để nộp về ngân sách, chưa thống nhất được phương án thu tiền sử dụng đất một lần hay hàng năm. Điều này làm cho pháp lý dự án tiếp tục dở dang, dù chủ đầu tư đã giao dịch bán bất động sản với hàng nghìn khách hàng. 

Nhiều dự án bất động sản tại địa phương khác cũng gặp tình trạng tương tự. Một dự án của Tập đoàn Trung Thủy tại TP.HCM dù đã cất nóc tầng 40, dự kiến bàn giao cuối năm nay, nhưng vẫn chưa thể mở bán do công ty đã nộp hồ sơ để đóng tiền sử dụng đất nhưng chưa xác định được giá đất để nộp tiền sử dụng đất.

Một dự án khác tại TP.HCM cũng chật vật chờ tính tiền sử dụng đất là khu dân cư Phú Thuận. Sau khi nhận chuyển nhượng và hoàn tất các thủ tục như phê duyệt quy hoạch 1/500, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở từ năm 2015, chủ đầu tư dự án là Công ty CP Đầu tư Anh Tuấn đến nay vẫn chưa thể triển khai tiếp do chưa được nộp tiền sử dụng đất.

Nguyên nhân là do vào thời điểm giao đất, TP.HCM chưa xác định được số tiền sử dụng đất của dự án, nên chủ đầu tư chưa có cơ sở để đóng theo quy định. Doanh nghiệp đã nhiều lần nộp hồ sơ đến các sở, ngành liên quan với mong muốn được thực hiện nghĩa vụ tài chính, nhưng vẫn chưa được giải quyết. 

Hai dự án ở thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương là chung cư A&T Sky Garden do Công ty CP Đầu tư phát triển đô thị A&T Bình Dương làm chủ đầu tư và chung cư Tecco Luxury của Tổng công ty Tecco Miền Nam cũng đang gặp vướng mắc tương tự.

Hiện hai dự án này đã được cơ quan chức năng phê duyệt quy hoạch và cấp phép xây dựng, chủ đầu tư đã tiến hành xây dựng theo giấy phép nhưng chưa thể mở bán chính thức do chưa xác định được giá đất.

Vỡ kế hoạch kinh doanh

Bên cạnh việc ách tắc định giá đất do thời gian giao đất kéo dài, khó xác định giá đất tại thời điểm bàn giao, có những dự án vỡ kế hoạch kinh doanh do phải nộp thêm tiền sử dụng đất lớn hơn rất nhiều so với giá tạm tính hoặc ước tính ban đầu của doanh nghiệp.

Đơn cử như Kim Oanh Group đã bỏ ra hơn 780 tỉ từ năm 2018 để mua dự án 27 ha tại Bình Dương. Dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để làm nhà ở thương mại nhưng do vướng mắc liên quan đến Luật Đất đai và Luật Đầu tư nên chưa triển khai.

Thay vì chờ điều chỉnh chính sách, Kim Oanh group đã quyết định chuyển hướng sang đầu tư nhà ở xã hội để phục vụ nhu cầu nhà ở cấp thiết của địa phương. 

Tuy nhiên, khi làm nhà ở xã hội, thay vì ghi nhận đầy đủ chi phí, tối thiểu là những chi phí hợp lý thực tế đã bỏ ra tại thời điểm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất, cộng các chi phí lãi vay, trượt giá, cơ quan quản lý chỉ ghi nhận giá trị này cho doanh nghiệp theo khung giá của UBND tỉnh.

Số tiền định giá đất còn lại của dự án chỉ hơn 100 tỉ đồng nên nếu tính giá vốn bỏ ra thì doanh nghiệp lỗ 600 tỷ đồng.

Tương tự, tiền sử dụng đất bị đội lên quá cao cũng đang gây ra khó khăn rất lớn cho BIDGroup trong quá trình triển khai hai dự án bất động sản tại Thái Bình.

Theo đó, khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng, chỉnh trang khu tập thể phường Lê Hồng Phong, theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao, BIDGroup đã được tỉnh Thái Bình đối ứng bằng khu đất diện tích 9.407m2 để thực hiện dự án Eden Garden. 

Vướng mắc lớn nhất đến từ việc tính tiền sử dụng đất cho hai dự án này.Dự án chỉnh trang khu tập thể, tiền sử dụng đất được tính lên đến hơn 187 tỷ đồng, tương đương 37,6 triệu đồng/m2 căn hộ, trong khi đây thực chất là dự án tái định cư.

Chủ đầu tư lập luận, nếu tính từ tiền sử dụng đất cao như vậy, cộng chi phí xây dựng, giá thành sản phẩm sẽ hơn 40 triệu đồng/m2. Đây là mức rất cao, không phù hợp với căn hộ tái định cư tại TP. Thái Bình.

Còn với dự án Eden Garden, doanh nghiệp bị giao đất chậm hơn kế hoạch. Do đó, tiền sử dụng đất được tính vào đúng thời điểm giá đất tăng cao khiến doanh nghiệp chịu thiệt.

Cụ thể, theo Quyết định số 25/QĐ-UBND, ngày 20/8/2021, chi phí giải phóng mặt bằng và quyền sử dụng đất của dự án là gần 221 tỷ đồng. Tuy nhiên, trên thực tế, theo thông báo về tiền sử dụng đất của tỉnh, doanh nghiệp phải nộp trên 720 tỷ đồng.

Việc thay đổi cách tính giá đất đã khiến chi phí tiền sử dụng đất của các doanh nghiệp bị tăng lên rất nhiều lần. Điều này đã ảnh hưởng rất lớn đến chi phí vốn, kế hoạch tài chính và kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp.

Nói như đại diện một doanh nghiệp đang bị mắc kẹt vì chưa thể xác định tiền sử dụng đất, các doanh nghiệp hiện nay đang ở thế tiến thoái lưỡng nan, "muốn đi tới cũng không được, muốn lùi cũng không, rất khó cho doanh nghiệp".