Tám điểm mới của Luật Đầu tư 2025 vừa được Quốc hội thông qua

Ngày 11/12/2025, tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Đầu tư (Luật Đầu tư 2025). Luật Đầu tư 2025 có hiệu lực từ ngày 01/03/2026.

Việc ban hành Luật Đầu tư 2025 được kỳ vọng nhằm tiếp tục bảo đảm thực hiện đầy đủ, nhất quán quyền tự do kinh doanh của người dân và hoàn thiện cơ chế phân cấp quản lý giữa các cơ quan trung ương và cơ quan địa phương đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh. Dưới đây là tám điểm mới quan trọng và những tác động chính của bộ luật này.

Làm rõ phạm vi dự án chấp thuận chủ trương đầu tư

Tại Điều 24 Luật Đầu tư 2025 đã liệt kê cụ thể 20 loại dự án phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư làm cơ sở thực thi. Theo đó, với dự án đầu tư phát triển hạ tầng trong một số lĩnh vực quan trọng, nhạy cảm như cảng biển, sân bay, viễn thông, xuất bản, báo chí…; các dự án đề xuất sử dụng đất đai, khu vực biển; các dự án ảnh hưởng lớn đến môi trường, tiềm ẩn khả năng ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường hoặc thực hiện tại khu vực có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh …sẽ phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư.

Trước đây, Luật Đầu tư 2020 không xác định trực tiếp nhóm dự án nào phải chấp thuận chủ trương đầu tư, mà chỉ quy định theo thẩm quyền của từng cơ quan. Cách tiếp cận mới giúp quy định rõ ràng, đồng bộ và dễ áp dụng hơn.

Khoản 8 Điều 24 quy định các dự án như: cụm công nghiệp, dự án khai thác khoáng sản, dự án đầu tư của cá nhân không thuộc diện phải có văn bản chấp thuận theo pháp luật đất đai hoặc một số dự án khác theo quy định của Chính phủ… sẽ không phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư. Dù vậy, số lượng dự án phải thực hiện thủ tục này vẫn còn khá lớn.

Về thẩm quyền, Điều 25 quy định: Quốc hội chỉ chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án cần áp dụng cơ chế, chính sách đặc biệt. Thủ tướng chấp thuận chủ trương đối với 8 nhóm dự án; chủ tịch UBND cấp tỉnh (thay cho UBND cấp tỉnh trước đây) chấp thuận 13 nhóm dự án;

Như vậy, luật mới đã đẩy mạnh phân cấp thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội cho Thủ tướng Chính phủ và từ Thủ tướng Chính phủ cho chủ tịch UBND Cấp tỉnh nhằm cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư.

Thu hẹp các trường hợp phải điều chỉnh dự án đầu tư

So với Luật Đầu tư 2020, Điều 33 Luật Đầu tư 2025 đã bỏ 2 trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư là thay đổi tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên và thay đổi công nghệ đã được thẩm định.

Luật chỉ giữ lại 5 trường hợp doanh nghiệp phải điều chỉnh chủ trương đầu tư. Quy định mới đã đơn giản hoá thủ tục, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư, tránh việc điều chỉnh nhỏ cũng phải điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Mở rộng áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt (cơ chế luồng xanh)

Điều 28 Luật Đầu tư 2025 cho phép các dự án đầu tư tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế và khu chức năng trong khu kinh tế, trừ dự án phải chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ, được quyền lựa chọn đăng ký đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt (một hình thức giống như “luồng xanh” trong lĩnh vực hải quan).

Các dự án đầu tư thực hiện theo cơ chế luồng xanh sẽ không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, thẩm định công nghệ, lập báo cáo đánh giá tác động môi trường (DTM), lập quy hoạch chi tiết 1/500, cấp giấy phép xây dựng và các thủ tục để được phê duyệt, chấp thuận, cho phép trong lĩnh vực xây dựng, phòng cháy, chữa cháy.

Nhà đầu tư chỉ cần có cam kết đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn và đề xuất dự án. Cơ quan có thẩm quyền sẽ hậu kiểm thay vì tiền kiểm.

Như vậy, so với Luật Đầu tư năm 2020, luật đã tiếp tục mở rộng đối tượng được thực hiện cơ chế luồng xanh để tạo thuận lợi tối đa về thủ tục hành chính trong các khu này.

Nhà đầu tư nước ngoài không phải có dự án trước khi thành lập doanh nghiệp

Khoản 2 Điều 19 Luật Đầu tư 2025 cho phép nhà đầu tư nước ngoài thành lập doanh nghiệp mà không cần có dự án đầu tư trước, nhưng phải đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường.

So với Luật Đầu tư 2020 (yêu cầu có dự án trước rồi mới được thành lập doanh nghiệp), đây là thay đổi lớn, giúp môi trường đầu tư thông thoáng hơn; thúc đẩy thu hút FDI và bảo đảm sự bình đẳng giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Điều chỉnh thời hạn hoạt động dự án đầu tư

Điều 31 Luật Đầu tư 2025 vẫn quy định thời hạn dự án đầu tư không quá 50 năm với dự án ngoài khu kinh tế hoặc không quá 70 năm với dự án trong khu kinh tế.

Điểm mới quan trọng là nhà đầu tư được điều chỉnh tăng hoặc giảm thời hạn hoạt động của dự án trong quá trình triển khai. Luật Đầu tư 2020 không cho phép điều này, chỉ cho phép gia hạn khi thời hạn sắp kết thúc.

Khoản 6 Điều 52 cho phép dự án đang triển khai trước ngày luật có hiệu lực được điều chỉnh thời hạn nếu thời hạn còn lại không đáp ứng được phương án tài chính hoặc phương án kinh doanh của bên nhận chuyển nhượng.

Ví dụ, một dự án xây trung tâm thương mại thời hạn dự án là 50 năm đã được UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư năm 2000. Doanh nghiệp được thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời hạn thuê đất 50 năm, tương ứng với thời hạn dự án, thời hạn thuế đến 2050. Năm 2026, nhà đầu tư mới nhận chuyển nhượng dự án trên.

Theo quy định mới của Luật Đầu tư 2025, bên nhận chuyển nhượng được đề xuất UBND cấp tỉnh sẽ điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án là 50 năm, tính từ thời điểm điều chỉnh chủ trương đầu tư (năm 2026).

Như vậy, thời hạn của dự án được điều chỉnh là 50 năm tính từ thời điểm năm 2026. Doanh nghiệp sẽ được điều chỉnh thời hạn thuê đất tương ứng với thời gian điều chỉnh tiến độ dự án đầu tư và nộp tiền thuê đất bổ sung theo quy định của pháp luật về đất đai (Nghị quyết của Quốc hội tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong triển khai thi hành Luật Đất đai cũng quy định gia hạn sử dụng đất tương ứng trường hợp này).

Quy định mới góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bị chậm tiến độ bởi các nguyên nhân khách quan; bổ sung quy định về thời hạn dự án trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư nhưng thời hạn còn lại của dự án không đáp ứng được phương án tài chính hoặc phương án đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, giúp giải phóng, khơi thông nguồn lực cho xã hội.

Quy định này, đặc biệt có ý nghĩa với các dự án trong lĩnh vực bất động sản (như dự án sử dụng đất thương mại dịch vụ, đất xây dựng công trình condotel) mà chủ đầu tư bán công trình xây dựng kèm theo quyền sử dụng đất, người mua sẽ được sử dụng đất thuê tương ứng với thời hạn của dự án.

Bãi bỏ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư ra nước ngoài

Luật Đầu tư 2025 đã bãi bỏ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư ra nước ngoài (thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ) theo Luật Đầu tư 2020 trước đây.

Điều 42 Luật Đầu tư 2025 đã thu hẹp diện dự án phải thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ra nước ngoài (thẩm quyền của Bộ Tài chính) theo hướng chỉ áp dụng đối với dự án có vốn đầu tư theo quy định của Chính phủ hoặc dự án đầu tư thuộc ngành, nghề đầu tư ra nước ngoài có điều kiện.

Với dự án đầu tư ra nước ngoài có quy mô vốn lớn hoặc dự án đề xuất áp dụng cơ chế chính sách hỗ trợ đặc biệt, Bộ Tài chính báo cáo Thủ tướng Chính xem xét, chấp thuận trước khi cấp, điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ra nước ngoài.

Dự án không khác (nhỏ hơn mức quy định của Chính phủ, dự án gắn với quốc phòng an ninh, dự án đầu tư ra nước ngoài của các tập đoàn, tổng công ty nhà nước) thì chỉ cần thực hiện việc đăng ký giao dịch ngoại hối với Ngân hàng Nhà nước để chuyển tiền ra nước ngoài.

Luật quy định nội dung đơn giản hoá thủ tục đầu tư ra nước ngoài để tạo thông thoáng, thuận lợi cho hoạt động đầu tư ra nước ngoài, nhưng vẫn đảm bảo cơ chế kiểm soát cần thiết cho hoạt động chuyển ngoại tệ ra nước ngoài.

Chuyển nhượng dự án đầu tư có nhiều thay đổi

Trước đây, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chỉ các dự án đã được chấp thuận nhà đầu tư hoặc có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới áp dụng thủ tục chuyển nhượng theo Luật Đầu tư.

Khoản 7 Điều 51 Luật 2025 mở rộng hơn, theo đó, tất cả dự án đã được quyết định chủ trương đầu tư, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư hoặc đã được cấp, điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư đều được phép chuyển nhượng theo Luật Đầu tư.

Mặc dù phạm vi được mở rộng, việc phân biệt áp dụng Luật Đầu tư hay Luật Kinh doanh bất động sản vẫn còn phức tạp trong thực tiễn.

Cắt giảm ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện

So với Luật Đầu tư 2020, phụ lục IV của luật 2025 đã cắt giảm hoặc sửa đổi phạm vi của một số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Một số ngành nghề cắt giảm như: Kinh doanh làm thủ tục về thuế; kinh doanh dịch vụ làm thủ tục hải quan; dịch vụ phụ trợ bảo hiểm; kinh doanh dịch vụ cho thuê lại lao động, kinh doanh dịch vụ giám định thương mại; kinh doanh tạm nhập, tái xuất hàng thực phẩm đông lạnh; kinh doanh tạm nhập, tái xuất hàng hóa thuộc danh mục hàng hóa đã qua sử dụng

Điều 7 Luật Đầu tư 2025 cũng quy định Chính phủ công bố danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện cần thiết phải cấp phép, chứng nhận trước khi thực hiện hoạt động và danh mục ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện phải chuyển phương thức quản lý điều kiện kinh doanh từ cấp phép, chứng nhận sang công bố yêu cầu, điều kiện kinh doanh để quản lý theo phương thức hậu kiểm.

Việc cắt giảm (dù không nhiều) các ngành nghề kinh doanh có điều kiện trong luật đã góp phần thúc đẩy tự do kinh doanh và để thực hiện Nghị quyết số 66/NQ-CP ngày 26/3/2025 của Chính phủ về Chương trình cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh năm 2025 và 2026.

Có thể thấy, Luật Đầu tư 2025 đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý về đầu tư, với định hướng rõ ràng là giảm tiền kiểm, tăng hậu kiểm và tạo lập môi trường thông thoáng, minh bạch hơn cho nhà đầu tư. Những sửa đổi này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy dòng vốn đầu tư, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và góp phần khơi thông nguồn lực cho phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn tới.