'Phân mảnh' trong chuyển nhượng dự án: Yêu cầu cấp thiết sửa đổi luật

Nút thắt dai dẳng

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh mẽ, trở thành một trong những động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Thế nhưng, phía sau những con số ấn tượng đó, hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản vẫn tồn tại nhiều điểm chồng chéo, thiếu đồng bộ.

Một trong những bất cập lớn nhất là quy định về chuyển nhượng dự án, hiện đang bị “chia đôi” giữa Luật Đầu tư 2020 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Điều tưởng như chỉ là vấn đề kỹ thuật pháp lý này lại đang gây ra hệ lụy: thủ tục rườm rà, tăng chi phí tuân thủ của nhà đầu tư.

Theo khoản 1 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, một dự án bất động sản sẽ chuyển nhượng theo Luật Đầu tư nếu thuộc một trong hai trường hợp: dự án được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Toàn bộ các dự án bất động sản còn lại sẽ chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (khoản 2 Điều 41). Điều này đồng nghĩa với việc Luật Kinh doanh bất động sản có phạm vi điều chỉnh rất rộng, bao trùm hầu hết các dự án bất động sản.

Vấn đề nằm ở chỗ, Luật Đầu tư vốn được thiết kế để điều chỉnh xuyên suốt vòng đời dự án, từ lựa chọn nhà đầu tư, điều chỉnh quy mô, vốn, mục tiêu… đến cả việc chuyển nhượng dự án. Khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra một bộ thủ tục riêng cho chuyển nhượng dự án, sự thống nhất bị phá vỡ.

Một dự án có thể được lựa chọn nhà đầu tư theo Luật Đầu tư, nhưng khi chuyển nhượng lại bị “chia đôi”. Nếu dự án thuộc hai trường hợp nêu trên thì áp dụng Luật Đầu tư, các trường hợp còn lại (ví dụ lựa chọn qua đấu giá, đấu thầu…) thì phải thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Sau khi chuyển nhượng xong, dự án vẫn phải quay lại Luật Đầu tư để điều chỉnh. Nói cách khác, khi chuyển nhượng một phần dự án, hai luật điều chỉnh, hai lần thủ tục – vừa phức tạp vừa tốn kém thời gian, chi phí.

Hãy hình dung tình huống sau: Công ty A trúng đấu thầu dự án khu đô thị diện tích 30ha. Sau một thời gian triển khai, Công ty A muốn chuyển nhượng 10ha cho Công ty B.

Do Công ty A được lựa chọn qua đấu thầu, không phải chấp thuận nhà đầu tư, nên theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thủ tục chuyển nhượng sẽ do Sở Xây dựng chủ trì thẩm định, trình UBND tỉnh quyết định chuyển nhượng phần 10ha.

Tuy nhiên, ngay sau đó, Công ty A lại phải làm thêm một thủ tục khác theo khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư để điều chỉnh dự án gốc, giảm quy mô diện tích ban đầu và vốn đầu tư. Lần này, cơ quan chủ trì lại là Sở Tài chính, trình UBND tỉnh điều chỉnh chủ trương đầu tư. Chỉ một giao dịch chuyển nhượng một phần dự án, doanh nghiệp phải “chạy” qua hai luật, hai sở, hai bộ hồ sơ khác nhau – vừa rườm rà vừa phát sinh các chi phí.

Điều này chưa dừng lại ở đó. Vẫn với ví dụ trên, nếu Công ty A không chuyển nhượng, mà thay vào đó góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc hợp tác kinh doanh (BCC) với Công ty B, thủ tục lại quay về Luật Đầu tư, bởi Luật Kinh doanh bất động sản chỉ điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng, không bao quát các hình thức tái cấu trúc dự án như M&A.

Chính sự phức tạp và thiếu rạch ròi này vô tình tạo ra kẽ hở cho tiêu cực, khi các bên có thể “lách luật” để lựa chọn thủ tục có lợi nhất cho mình.

Bất cập còn phát sinh với các dự án có sử dụng đất nhưng không thuộc lĩnh vực bất động sản, chẳng hạn như trường học, bệnh viện, dự án nông nghiệp có sử dụng đất... Những dự án này không thể áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản 2023 vì bản chất không phải dự án bất động sản.

Trong khi đó, Luật Đầu tư hiện cũng không bao quát hết, do chỉ điều chỉnh dự án có chấp thuận nhà đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Kết quả là, khi những dự án này muốn chuyển nhượng, không có cơ sở pháp lý rõ ràng, dẫn đến mỗi địa phương áp dụng một cách hiểu khác nhau, gây rủi ro trong triển khai cho nhà đầu tư.

Đã đến lúc cần sửa đổi Luật Đầu tư

Vậy vì sao nhà làm luật ban đầu lại tách riêng thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023?

Một phần lý do là nhằm tăng cường quản lý chuyên ngành, tránh tình trạng dự án bất động sản bị mua đi bán lại tràn lan. Tuy nhiên, cách tiếp cận này chưa giải quyết tận gốc vấn đề, thậm chí tạo ra một “ma trận thủ tục”, vừa phức tạp, vừa khó kiểm soát.

Để khơi thông dòng vốn và tạo môi trường pháp lý minh bạch, đã đến lúc cần thống nhất toàn bộ quy định về chuyển nhượng dự án vào Luật Đầu tư, coi đây là luật duy nhất điều chỉnh trình tự, thủ tục và thẩm quyền.

Luật Đầu tư cần được sửa đổi theo hướng bao quát tất cả các hình thức lựa chọn nhà đầu tư và điều chỉnh dự án trong đó bao gồm cả trường hợp chuyển nhượng dự án.

Các luật chuyên ngành như Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản chỉ tập trung vào những điều kiện chuyên biệt, ví dụ điều kiện chuyển nhượng dự án như quy định tại Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hiện hành.

Một dự án bị “chia đôi” giữa hai luật không chỉ làm tăng chi phí và rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp mà còn gây khó khăn cho cơ quan nhà nước trong quản lý, giám sát. Trong bối cảnh nền kinh tế đang cần dòng vốn đầu tư mạnh mẽ, hệ thống pháp luật càng cần được đơn giản hóa và minh bạch hóa.

Việc hợp nhất toàn bộ quy trình chuyển nhượng dự án về một luật duy nhất, cụ thể là Luật Đầu tư, sẽ giúp doanh nghiệp có thể yên tâm triển khai dự án, dự đoán trước thủ tục, còn Nhà nước dễ dàng quản lý xuyên suốt vòng đời dự án.

Đây là thời điểm cần quyết tâm cải cách để đưa các quy định về chuyển nhượng dự án về một mối, rõ ràng và hiệu quả hơn, từ đó khơi thông dòng vốn và tạo động lực phát triển bền vững cho nền kinh tế.