Thay đổi cách nhìn về đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Bất chấp giao dịch sụt giảm rõ rệt trong một năm qua, một số chuyên gia vẫn lạc quan về triển vọng đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng khi so sánh với những kênh đầu tư khác. 

Chỉ có khoảng 25% trong tổng số 11.800 căn condotel tung ra thị trường trong nửa đầu năm đã có khách mua, mà nguyên nhân là do tính pháp lý của mô hình lai giữa căn hộ và khách sạn chưa rõ ràng, cùng với đó là đã có dự án không giữ cam kết trả lợi nhuận. 

Tuy vậy, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội vẫn lạc quan và cho rằng, trong sáu tháng cuối năm, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là một kênh thu hút nhiều sự quan tâm của thị trường.

Lý do được ông Hiển đưa ra là lượng khách trong nước và quốc tế đến đến các điểm đến du lịch của Việt Nam tăng trưởng mạnh trong ba năm gần đây. Du lịch được coi là ngành kinh tế mũi nhọn và hệ thống cơ sở hạ tầng các địa phương có tiềm năng du lịch đang được cải thiện, từ đó mở ra cơ hội đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng.

Bên cạnh đó, trên thị trường bất động sản đang có sự thay đổi trong cách nhìn nhận về các sản phẩm đầu tư. Nhất là khi tại các thành phố lớn, giá bất động sản ngày càng cao, dòng vốn đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển về tỉnh lẻ, trong đó bất động sản nghỉ dưỡng cũng là một kênh đầu tư có sức hút.

Ông Hiển cho rằng, trước đây rất ít nhà đầu tư nhìn bất động sản nghỉ dưỡng như việc đầu tư một ngôi nhà thứ hai. Việc mua một bất động sản thứ hai khá xa xỉ do những dự án biệt thự ven biển, căn hộ du lịch có giá thành khá cao. Tuy nhiên, khái niệm đó hiện nay đã dần thay đổi.

Nhà tư vấn này lấy ví dụ, với tầm tiền hơn 1 triệu USD, nhà đầu tư có hai lựa chọn là mua một căn biệt thự biển hoặc một căn nhà trong thành phố. Nếu mua để ở thì hai sản phẩm có giá trị như nhau, ngoài sự khác biệt một chút về môi trường sống. Tuy nhiên, nếu mua để kinh doanh thì đôi khi căn biệt thự ven biển mang lại lợi nhuận tốt hơn biệt thự trong thành phố.

Mặt khác, nếu như trước đây bất động sản nghỉ dưỡng thường có giá trị rất lớn, condotel có giá từ vài tỷ đồng thì thời gian gần đây có sự phân chia mức giá khá linh hoạt. Đã xuất hiện nhiều dự án condotel có mức giá chỉ từ 700 triệu đồng - 1 tỷ đồng/căn.

Ông Hiển cho rằng, với mức giá này, condotel trở nên dễ tiếp cận hơn đối với các nhà đầu tư. Thử tính, một căn condotel có giá 1 tỷ đồng, nếu có chất lượng tốt, nằm ở khu vực du lịch phát triển mạnh thì có thể cho thuê 2 triệu đồng/đêm vào mùa cao điểm. Một tháng, chủ sở hữu căn hộ chỉ cần cho thuê 10 ngày đã có thể thu về 20 triệu đồng. Tỷ suất lợi nhuận có thể lên tới 20%/năm.

Trong khi đó, nếu mua một căn hộ chung cư ở trong thành phố khoảng 2 - 3 tỷ đồng, tiền thuê nhà cũng chỉ 11 -15 triệu đồng/tháng thì rõ ràng việc đầu tư condotel mang lại hiệu quả hơn, ông Hiển phân tích.

Chính vì hiệu quả đầu tư nên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh thời gian qua. Tuy nhiên, những tính toán đó áp dụng đối với những dự án tốt, chủ đầu tư có chiến lược phát triển, quản lý, vận hành để tạo ra nguồn doanh thu và lợi nhuận.

Hơn nữa, mức lợi nhuận cao mà ông Hiển đưa ra chỉ có được trong trường hợp nhà đầu tư tự vận hành cho thuê căn hộ của mình, còn nếu như nhà đầu tư uỷ thác cho chủ đầu tư kinh doanh thì mức lợi nhuận cam kết trên thị trường hiện nay cũng chỉ từ 8%/năm trong vòng 5 - 10 năm, không có sự chênh lệch lớn so với việc cho thuê nhà.

Bên cạnh đó, do tính pháp lý của bất động sản nghỉ dưỡng còn nhiều vướng mắc, hiện nay tính thanh khoản của condotel rất thấp, khó hấp dẫn các nhà đầu tư mua đi bán lại. Trong trường hợp các nhà đầu tư cần vốn, muốn bán gấp sẽ rất khó khăn.

Các sản phẩm bất động sản này cũng khó có khả năng tăng giá do nguồn cung trên thị trường hiện còn rất lớn. Nếu so sánh với việc đầu tư các sản phẩm nhà ở trong thành phố, rõ ràng nhà trong trong phố sẽ dễ bán và khả năng tăng giá cao hơn.

Một trong những rủi ro tiềm ẩn khác của loại hình căn hộ này được ông Hiển chi ra là các nhà đầu tư sẽ rất khó quản lý, kiểm soát được việc kinh doanh trên tài sản bất động sản của mình so với nhà trong thành phố do khoảng cách quá xa. 

Về bản chất, "nước xa không cứu được lửa gần", đa phần các nhà đầu tư đều ở Hà Nội, TP. HCM trong khi ngôi nhà thứ hai ở các điểm đến du lịch lớn như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. Khi có vấn đề xảy ra hoặc tranh chấp với chủ đầu tư, khách hàng sẽ rất khó để giải quyết kịp thời.

Nhà đầu tư cần chú ý điều gì?

Mặc dù có khả năng sinh lời hấp dẫn, song theo ông Hiển, bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình khá đặc thù, không phải nhà đầu tư bỏ tiền vào dự án nào cũng có thể thành công.

Thời điểm bùng nổ condotel, khá nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng lựa chọn phương thức cam kết lợi nhuận 8-12%/năm trong 5-10 năm để thu hút khách hàng. Mức cam kết hấp dẫn này khiến nhà đầu tư dễ dàng xuống tiền mà quên mất việc lưu ý đến các yếu tố khác của một dự án như tính pháp lý, vị trí và tiềm năng phát triển.

Thực tế này đã khiến rất nhiều nhà đầu tư "mắc cạn" khi chủ đầu tư không trả được lợi nhuận như cam kết ban đầu, hoặc chậm trả lãi, kéo dài thời gian trả lãi khiến nhà đầu tư bị chôn vốn, dự án không có giao dịch.

Do đó, theo vị chuyên gia này, các nhà đầu tư muốn nhắm đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cần chú ý nhiều yếu tố khác quan trọng hơn chứ không nên tập trung vào cam kết lợi nhuận. 

Nhà đầu tư cần tự đặt ra hàng loạt các câu hỏi cần được đặt ra như chủ đầu tư dự án là ai, có uy tín trên thị trường hay không, có kinh nghiệm phát triển dự án thành công trên thị trường chưa, đơn vị quản lý vận hành dự án là ai và dự án có sức hấp dẫn đối với khách du lịch hay không?

Các câu hỏi trên cần được trả lời một cách thoả đáng trước khi các nhà đầu tư quyết định xuống tiền, bởi về bản chất, dự án có chất lượng, đơn vị chủ đầu tư, quản lý vận hành tốt thì dự án mới đó có đủ khả năng thanh toán lợi nhuận cho khách hàng.

Một điểm nữa các nhà đầu tư bắt buộc phải lưu ý là tính pháp lý của dự án. Pháp lý ở đây không chỉ là pháp lý của dự án mà còn là pháp lý của bản hợp đồng mua bán, hợp đồng giữa nhà đầu tư và đơn vị quản lý vận hành. Nhà đầu tư phải quan tâm đến từng chi tiết trong hợp đồng để đảm bảo những gì chủ đầu tư cam kết trong hợp đồng phải được thực hiện đúng.

Đồng quan điểm, ông Giáp Văn Kiểm, Tổng giám đốc AV Land cũng khuyến cáo nhà đầu tư nên cân nhắc khi đầu tư condotel vì lợi nhuận của condotel sẽ phụ thuộc trực tiếp vào chất lượng dự án, đơn vị quản lý vận hành và sự phát triển của thị trường du lịch. 

Các nhà đầu tư cần lựa chọn sản phẩm của các thương hiệu chủ đầu tư lớn, đã có kinh nghiệm trong phát triển và vận hành sản phẩm nghỉ dưỡng để dự án có thể sinh lời ổn định, lâu dài.

Trong thời gian tới, tính pháp lý của sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng sẽ rõ ràng hơn khi mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với căn hộ condotel. 

Khi pháp lý của các sản phẩm này được hoàn thiện sẽ đảm bảo tính an toàn, minh bạch của thị trường và có tính quyết định đến sức hút của bất động sản nghỉ dưỡng đối với các nhà đầu tư.