Condotel 'ngược dòng' về ven đô

Sau thời gian dài “làm mưa, làm gió” tại các thành phố ven biển từ năm 2014, thời gian gần đây trên thị trường condotel đang manh nha xuất hiện ngày một xu hướng mới khi càng nhiều các dự án được xây dựng tại ngoại ô các thành phố lớn hoặc tỉnh lẻ.

Tại Ninh Bình, Công ty CP Dịch vụ du lịch Cúc Phương đã hé lộ dự án Vedana Resort tại xã Cúc Phương, huyện Nho Quan. Được thiết kế bởi kiến trúc sư Võ Trọng Nghĩa, dự án có quy mô 16,4 ha với hơn 200 căn hộ khách sạn, 135 biệt thự và 8 căn bungalow cùng nhiều tiện ích như nhà hàng tre lớn nhất Đông Nam Á rộng 1000m2 cao 20m; hồ điều hoà rộng 5ha; spa; khu vui chơi trẻ em; BBQ ngoài trời, nhà hội nghị.

Một doanh nghiệp khác là Công ty CP Dịch vụ Onsen Fuji cũng đang lên kế hoạch phát triển dự án khu nghỉ dưỡng khoáng nóng 5 sao tại huyện Thanh Thuỷ, tỉnh Phú Thọ.

Theo giới thiệu của Onsen Fuji, khu nghỉ dưỡng Wyndham Thanh Thủy được thiết kế bao gồm hai khu chức năng riêng biệt: Khu khách sạn nằm ngay trên mỏ khoáng nóng với diện tích gần 1ha và khu dịch vụ phụ trợ diện tích 9,7 ha. Trong đó, khu khách sạn gồm hai toà tháp cao 32 tầng, cung cấp hơn 2.000 phòng lưu trú cao cấp.

Dự án toạ lạc ngay tại khu đất có nguồn khoáng nóng nằm sâu hơn 100m so dưới mặt đất với nhiệt độ từ 37 - 53 độ C và nhiều tiện ích như bể bơi “vô cực”, ngâm khoáng nóng, sky bar, khu spa, trị liệu, chăm sóc và phục hồi sức khoẻ, gym, phòng chiếu phim gia đình, thư viện.

Một trong những doanh nghiệp địa ốc đi đầu trong xu hướng đầu tư condotel ở tỉnh lẻ có thể kể đến như Apec Group với hàng loạt các dự án tổ hợp thương mại dịch vụ và căn hộ khách sạn ở các tỉnh thành có ngành du lịch chưa phát triển. 

Ngoài những dự án ven biển như ở Ninh Thuận, Phú Yên, Apec Group mới đây đã công bố phát triển dự án Apec Diamond Park tại khu đất nhà máy xi măng Lạng Sơn cũ, TP. Lạng Sơn. Dự án bao gồm tổ hợp nhà phố thương mại và bốn toà tháp với hơn 1,600 căn hộ khách sạn, trung tâm thương mại với tổng mức đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng.

Tại Hải Dương, Apec Group hợp tác với Wyndham Hotel Group (Mỹ) triển khai dự án tổ hợp khách sạn 5 sao quốc tế Apec Mandala Wyndham Hải Dương. Dự án kết hợp giữa condotel 5 sao đẳng cấp quốc tế với căn hộ officetel và trung tâm thương mại

Trước đó, Apec Group đã phát triển dự án khách sạn cao cấp theo tiêu chuẩn 5 sao Mandala Hotel & Spa tại Bắc Ninh với hơn 700 phòng khách sạn hoạt động từ tháng 12/2018.

Lý giải nguyên nhân khiến xu hướng đầu tư xây dựng condotel đang dịch chuyển về ven đô các thành phố lớn thay vì chỉ xuất hiện tại ven biển như trước đây, ông Nguyễn Quang Huy, Phó Tổng giám đốc Apec Group cho rằng, thị trường du lịch ven đô của Việt Nam đang phát triển rất tốt và đây sẽ là thị trường du lịch tăng trưởng mạnh và bền vững nhờ nhu cầu ngày càng cao của người dân. 

Ngoài việc lựa chọn các điểm du lịch là các thành phố biển, trong những ngày nghỉ cuối tuần, khách du lịch có thể lựa chọn các điểm đến nghỉ dưỡng ven đô. Với những thành phố trẻ đang phát triển như Hà Nội, TP. HCM cùng sự căng thẳng của công việc, ô nhiễm tắc đường, nhu cầu ra ngoại ô dịp cuối tuần sẽ là nhu cầu thiết yếu của mỗi người dân.

Bên cạnh đó, những chuyến đi du lịch ra ven đô có thế mạnh riêng là không mất nhiều thời gian và tiền bạc như các điểm đến ven biển, xa các thành phố lớn. Giao thông hiện nay đang ngày càng thuận tiện, thời gian di chuyển nhanh, giúp kết nối gần hơn giữa các thành phố lớn với điểm đến du lịch. Khách du lịch có thể nhanh chóng, dễ dàng đến các điểm du lịch mà không phải chuẩn bị kỹ lưỡng từ vé máy bay, hành lý, lịch trình.

Mặt khác, theo ông Huy, khu vực ngoại ô của Hà Nội có đầy đủ các yếu tố để phát triển du lịch, khu nghỉ dưỡng như thiên nhiên tươi đẹp, văn hoá, ẩm thực và con người thân thiện. Đơn cử như điểm đến Mandala Hotel & Spa Bắc Ninh, bên cạnh những dịch vụ tất yếu phải có của một dự án nghỉ dưỡng như spa, bể bơi, khách du lịch còn có cơ hội được tìm hiểu về văn hoá Kinh Bắc, nghe hát quan họ. Đó cũng là một trải nghiệm rất thú vị cho du khách trong những ngày nghỉ cuối tuần.

Sự tăng trưởng của du lịch ven đô tất yếu sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Hiện dự án Mandala Hotel & Spa Bắc Ninh đang hoạt động khá tốt với công suất trung bình đạt gần 70%. Tiềm năng phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng ven đô chính là lý do khiến condotel được xây dựng này càng nhiều tại các khu vực này, ông Huy nhấn mạnh.

Thách thức không nhỏ trong kinh doanh

Sở dĩ trước đó, các dự án condotel chủ yếu được xây dựng ở ven biển là do các sản phẩm này thường cung cấp ra thị trường một nguồn cung phòng lưu trú rất lớn, từ vài trăm đến hàng nghìn căn hộ nghỉ dưỡng. Do đó, xây dựng các condotel ở các điểm đến du lịch hấp dẫn sẽ giúp sản phẩm này lấp đầy các phòng khách sạn, đồng thời thu hút các khách hàng mua căn hộ condotet như một sản phẩm đầu tư qua hình thức cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư.

Thị trường nghỉ dưỡng ven đô của Việt Nam đang tăng trưởng do nhu cầu ngày càng cao của người dân cũng khiến nhiều chủ đầu tư đưa condotel về ven đô để xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu về nguồn phòng lưu trú phục vụ du lịch và hấp dẫn những khách hàng mua condotel để đầu tư sinh lợi.

Tuy nhiên, ngay cả khi thị trường du lịch ven đô đang phát triển hơn trong thời gian gần đây thì phân khúc này cũng đang gặp phải nhiều vấn đề nan giải, mang tính đặc thù trong bài toán kinh doanh.

Tại một toạ đàm do TheLEADER tổ chức, ông Trương Chí Kiên, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần QNK cho rằng, để phát triển du lịch nghỉ dưỡng ven đô, quan trọng nhất là các khu nghỉ dưỡng phải giải được bài toán làm thế nào để thu hút được du khách trong những ngày trong tuần.

Theo ông Kiên, không thể phủ nhận nhu cầu ra ngoại ô nghỉ dưỡng của người dân Hà Nội rất cao, nhưng chỉ cao vào các ngày cuối tuần và mùa hè, khi đó công suất phòng của các khu nghỉ dưỡng cực tốt. Song, khác với các điểm đến ven biển miền Trung và miền Nam, các động sản nghỉ dưỡng ven đô rất khó khăn trong việc thu hút khách du lịch vào các ngày trong tuần và mùa đông, một số khu nghỉ dưỡng ven đô rất vắng khách, đặc biệt ở miền Bắc.

Chính điều này đã khiến các nhà đầu tư không mấy hứng thú đối với việc sở hữu các bất động sản nghỉ dưỡng ven đô do những tài sản này khó được tối ưu hóa về giá trị, khả năng sinh lời. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng này vì vậy trong nhiều năm qua vẫn chưa thể phát triển, ông Kiên nhấn mạnh.

Một vấn đề khác theo ông Nguyễn Quang Huy, Tổng giám đốc Welham Hospitality, phát triển các khu nghỉ dưỡng ven đô có một đặc thù riêng là không quá quan trọng việc lấp đầy công suất phòng. Bởi nói đến công suất phòng nghĩa là khách phải lưu trú, song các khách nghỉ dưỡng ven đô thường chỉ ở lại cùng lắm là một đêm.

Trong khi đó, một thực tế tại các khu nghỉ dưỡng ven đô là phần lớn các chủ đầu tư đang đầu tư rất lớn về cơ sở hạ tầng về phòng nghỉ. Nhìn vào quy mô các dự án condotel ven đô được các chủ đầu tư lên kế hoạch xây dựng trong thời gian gần đây có thể thấy hầu hết các dự án đều có số lượng phòng rất lớn. 

Đơn cử như dự án Apec Diamond Park Lạng Sơn có quy mô lên tới 1.600 phòng, khu nghỉ dưỡng khoáng nóng 5 sao Wyndham Thanh Thủy thậm chí còn có quy mô lên tới 2.000 phòng. 

Ở tỉnh lẻ nhưng quy mô những dự án này còn "khủng" hơn cả những dự án khách sạn ở những trung tâm du lịch lớn như Hà Nội và TP. HCM. Điều này cho thấy khi các khách sạn này đi vào hoạt động, khó khăn trong việc lấp đầy công suất sẽ rất nan giải. 

Đại diện của Welham Hospitality cho rằng các bất động sản nghỉ dưỡng ven đô mới tập trung bán bất động sản mà thiết dịch vụ nghỉ dưỡng trong khi du lịch ven đô không chỉ là du lịch nghỉ dưỡng mà phải kết hợp với vui chơi giải trí mới có thể thành công".

Để phát triển tốt các khu du lịch ven đô cần tạo ra các dịch vụ đi kèm để phục vụ khách du lịch. Các chủ đầu tư không nên xây dựng cho thật nhiều phòng hay chỉ cố tìm cách tối ưu công suất phòng mà hãy tìm cách tăng doanh thu bằng cách tối ưu doanh thu dịch vụ, xây dựng nhiều khu vui chơi giải trí, đầu tư cho cảnh quan. 

Tiếp đến là đầu tư vào con người, dịch vụ du lịch, chăm sóc khách hàng và công tác quản lý để mang đến những trải nghiệm tốt, giữ chân du khách, ông Huy nói.